• S'Informer

  • 1

L'envoi d'un email est-il valable en cas de rétractation d'une promesse de vente ?

Comme le confirme dans l’affaire qui suit, la Cour de cassation confirme qu’une lettre recommandée avec accusé de réception n’est plus forcément indispensable en cas de rupture de contrat.
Rappel des faits : Fin avril 2017 un couple se positionne pour un appartement vendu à 1,22 million d’euros. La promesse de vente notariée leur est notifiée par lettre recommandée avec AR qu’ils reçoivent le 29 avril 2017, avec mention du délai de rétractation au 9 mai 2017. Après réflexion, le couple décide de se rétracter de la promesse de vente le 9 mai, rétractation notifiée par courriel auprès du notaire. Le notaire accuse réception du courriel attestant avoir reçu le courriel le 9 mai (à 18H25). Par sécurité, le couple envoie par la poste le lendemain une lettre recommandée. Le vendeur estime que cette rétractation tardive n’est pas valide et réclame le paiement de l’indemnité d’immobilisation de 10% correspondant à 122.000 euros. La Cour d’appel va dans le sens de la demande du vendeur, mais le couple fait appel en Cassation et finalement obtient gain de cause. La Cour stipulant que « l’acte est notifié à l’acquéreur avec demande d’avis de réception, ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes ». Pour la Cour de cassation, le courriel constitue bien « un autre moyen présentant des garanties équivalentes ». Il convient de respecter le délai de 10 jours pour se rétracter, à compter du lendemain de la réception et que cette rétractation soit reçue dans des conditions permettant de s’assurer, sans contestation possible, de la date de réception. Dans ce cas de figure, s’agissant d’un envoi à un notaire, officier ministériel, dont le témoignage ne peut être mis en cause, et ce dernier ayant confirmé avoir reçu le courriel, pour la Cour, toutes les conditions étaient respectées.

15/03/2022

 

L'activité de marchand de bien est considérée comme une activité commerciale, que la personne soit professionnelle ou, non professionnelle

Le caractère commercial de l'activité de marchand de bien découle des articles L.110-1 et L.121-1 du code du commerce et ne bénéficie d'aucun statut juridique propre. Est considérée comme marchand de biens, une personne, physique ou morale, réalisant des actes de commerce inhérents à des opérations d'achat en vue de revente d'immeubles, de manière habituelle ou répétitive et dans le cadre de sa profession principale. Cependant, toute personne qui, à titre privé, procède à plusieurs opérations d'achat/revente peut être également considérée comme ayant une activité de marchand de bien. La notion d'habitude résulte soit de la pluralité des ventes réalisées dans le contexte d'une même opération, soit de l'activité passée ou présente de la personne.

Fiscalement, les bénéfices réalisés, par des personnes qui habituellement achètent en leur nom des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières, etc. dans le but de revente, sont imposables à l'impôt sur le revenu (article 35-1-1 du CGI). Pour l'application de ce régime, il n'est pas nécessaire que l'activité de marchands de biens soit exercée à titre professionnel, ni même à titre principal. Selon l'administration, l'intention spéculative, l'intention de revendre, s'apprécie au moment de l'achat ou de la souscription et non à celui de la revente intégrant un arrêt du Conseil d'Etat (CE, arrêt du 2 juin 2006, n°266507).

Rappel des faits : Mr B. a fait l'objet de plusieurs contrôles ayant révélé une activité occulte de marchand de biens au cours des années 2004 à 2007. Il a fait l'objet en 2013 et 2014 d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2011 et à l'issue de laquelle l'administration a estimé que Mr B. en vendant une maison d'habitation en 2010 et une autre en 2011 exerçait de manière occulte une activité de marchand de biens. Les profits issus de ces ventes et la perception des loyers se rapportant à des biens inclus dans le stock de son activité devaient être imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Après avoir formulé une réclamation préalable qui n'a pas abouti complètement, Mr B. a demandé au Tribunal administratif la décharge des cotisations supplémentaires d'impôts mises à sa charge. Le tribunal, par jugement du 2 septembre 2020, rejette sa demande.

Mr B. fait appel. La Cour d'appel administrative de Nantes rejette sa demande, en précisant que : "Il est constant que Mr B. a exercé une activité de marchand de biens de 2004 à 2007 selon les conclusions de la précédente vérification de comptabilité dont il a fait l’objet en 2008. Après avoir déclaré la cessation de son activité en 2008, il s’est inscrit sur le registre du commerce et des sociétés le 6 mars 2008 et s’est fait radier le 8 avril 2009. Il n’est pas contesté que les revenus résultant des ventes en 2010 et 2011 de deux maisons bâties sur un terrain acquis en 2003 doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux."

Source : Arrêt de la CAA de Nantes du 15 février 2022, n°20NT03411

21/02/2022

 

L'exonération de plus-values sur une résidence principale ne peut être effective que sous certaines conditions

Sont considérées comme une résidence principale, conformément à l'article 150 U-II-1° du CGI, les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. Il conviendra effectivement de pouvoir prouver que la résidence principale est bien occupée par le propriétaire en justifiant de documents administratifs (facture d'électricité, de gaz,...) qui permettront de démontrer que la personne vit de façon régulière et sur une longue durée dans ce bien. La juridiction administrative a rendu sa décision en matière de plus-value immobilière et confirme une nouvelle fois que l'exonération d'une résidence principale doit être effective.

Dans ce cas de figure et s'agissant de l'effectivité, l'administration précise que l'utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence. (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n°40). La Cour rappelle, entre autre, que l’exonération résidence principale prévue par l’article 150-U-II-1° du CGI s’applique que la vente soit opérée par une personne physique ou une personne morale visée aux articles 8 à 8 ter du CGI (Société de personne relevant de l’impôt sur le revenu, par ex: SCI). Dans ce dernier cas l’associé personne physique qui occupe, à titre de résidence principale, un immeuble appartenant à cette société et que celle-ci met, en droit ou en fait, gratuitement à sa disposition, bénéficie, de l’exonération résidence principale, de la même manière que s’il en avait été lui-même propriétaire. Mais, dans cette hypothèse, l’exonération ne porte que sur la fraction de l’immeuble occupé par l’associé à titre de résidence principale et la quote-part lui revenant.

Rappelons les faits : Mme A. était associée unique de la SCI M, laquelle a cédé en septembre 2012 un bien situé au 130 quai Louis Blériot, Paris 16e, pour un montant de 1 180 000 euros. L'administration fiscale a mis en demeure la SCI M de déposer une déclaration n°2048-IMM pour l'année 2012. Le service avait adressé à Mme A, en sa qualité d'unique associée de la SCI M, une proposition de rectification en décembre 2015, remettant en cause l'exonération de la plus-value résultant de la cession de ce bien comme le prévoient les dispositions de l'article 150 U-II-1° du CGI, le motif du rejet est la non qualification de résidence principale de Mme A. Cette dernière fait appel de la décision de justice en juin 2019 et voit sa demande rejetée. Pour rejeter l'exonération au titre de la résidence principale, la Cour s'est appuyée sur des documents administratifs en sa possession telles que des factures d'électricité et consommations d'énergies, les déclarations d'impôts sur les revenus de 2011 et 2012 qui ne sont pas à la même adresse, etc). Elle précise en outre, au cas particulier, que si les documents pouvaient éventuellement établir une résidence principale occupée par Mme A, au 130 quai Louis Blériot, entre les mois de juin et août 2012, soit concomitamment à la vente de ce bien immobilier, ils sont insuffisants à justifier d’une résidence principale habituelle et effective d’une durée suffisante. En conclusion et selon la Cour, Mme A ne rapporte pas la preuve que l'immeuble litigieux constituait, au jour de sa cession, sa résidence principale habituelle et effective.
Source : Arrêt CAA de VERSAILLES, 3ème chambre, 25 janvier 2022, 19VE02877

31/01/2022

 

Un couple de particulier sanctionné par le tribunal admnistratif pour avoir acheté et vendu de nombreux terrains et maisons

Un couple de particulier amené à réaliser de nombreuses opérations d'achat de terrains et de revente de maisons en douze ans vient d'être sanctionné par le tribunal administratif. Selon l'article 35-I-1° du CGI qui présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui achètent en leur nom propre en vue de revendre des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou, qui habituellement souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés, dans une intention spéculative, sont considérées comme des marchands de biens. A ce titre, le couple qui a procédé entre 1999 et 2012 à neuf opérations d'achat de terrains et de revente de maisons doit s'acquitter de cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et ce au titre des années 2011 et 2012, 2013 et 2014, et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la même période. Le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté leur demande en décharge des cotisations supplémentaires d'impôts sur le revenu et de la TVA.

Pour la Cour, les multiples opérations immobilières réalisées sur un court délai ayant séparé l'achèvement des travaux de construction des maisons et de leur vente et de la circonstance qu'avant même d'avoir réalisé les ventes, les époux vendeurs avaient déjà acquis de nouveaux terrains, résulte que ces opérations immobilières revêtent d'une intention spéculative. La Cour a également considéré que ces ventes devaient être assujetties à la TVA.

Rappel : Seules les opérations immobilières réalisées dans le cadre d'une activité économique ont vocation à entrer dans le champ d'application de la TVA. Autrement dit, des assujettis agissant en tant que tels sont soumis à la TVA. Cette dernière est désormais acquittée par la personne qui réalise l'opération imposable (soit, en cas de vente le vendeur). Selon BOFIP (qui définit la plus-value immobilière brute), lorsque le cédant entre dans une démarche active de commercialisation foncière, acquérant les biens en dehors d'une pure démarche patrimoniale, ou encore mobilisant des moyens qui le placent en concurrence avec les professionnels, l'opération entre dans le champ d'application de la TVA.  Pour la Cour, les opérations menées par une personne physique et, portant sur l'acquisition de terrains nus dans le but d'y construire des immeubles avant de procéder à leur revente, procèdent, non de la simple gestion d'un patrimoine privé comme le soutiennent le couple, mais bien de démarches actives de commercialisation foncière, similaires à celles déployées par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services. Il s'agit bien là d'une activité économique et non d'une simple gestion de patrimoine privé.

Source : Arrêt de la CAA de Bordeaux du 13 janvier 2022, n°20BX01454

21/01/2022

 

Remettre à neuf un bien immobilier ne rentre pas dans les charges déductibles d'une entreprise

L’entreprise est libre de sa gestion et les dépenses engagées pour son fonctionnement constituent des charges déductibles pour la détermination du résultat fiscal (article 39-1 du CGI). Néanmoins la juridiction administrative rappelle que seuls peuvent être inclus dans les frais généraux et donc déductibles, les travaux de réparation et d’entretien permettant de conserver en bon état les différents éléments de l’actif immobilisé de l’entreprise. Les dépenses qui engendrent une augmentation de la valeur d’un élément de l’actif doivent être immobilisées. Cependant les dépenses qui ont pour seul but de maintenir en état les immobilisations et les installations de l’entreprise tels que de simples travaux d’entretien ou de réparation peuvent être inclus dans les charges de l’exercice au titre duquel les travaux ont été effectués.

Rappelons les faits :
En juin 2011 la société GLB a acquis un ensemble immobilier, à Paris, composé d’un appartement de 242m2, d’un studio de 19m2 et d’une cave en sous-sol de 20m2 pour 2M€. Entre juillet 2011 et mars 2012 des travaux ont été effectués pour un montant de 255040 €. Au titre de l’exercice clos le 31 mai 2012, la société a comptabilisé l’intégralité du montant des travaux en compte de charges. L’appartement a ensuite été donné à la location aux gérants et associés de la société GLB Entreprise. La société a demandé au tribunal administratif de Caen de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’IS auxquelles elle a été assujettie, par un jugement n°1801511 du 6 novembre 2019. Sa demande a été rejetée. La société fait appel et la juridiction administrative a rejeté la requête de la société, soulignant que les dépenses entrainant une augmentation de la valeur pour laquelle un élément immobilisé figure au bilan ne peut être portées en frais généraux. L’administration remet en cause le caractère déductible des dépenses liées aux travaux réalisés pour un montant de 251051 €, ces travaux ayant constitué en une rénovation complète de l’appartement et ne pouvait être considéré comme un simple entretien périodique. Les dépenses de travaux en litige, qui représentent une somme de 1000 € par m2, s’inscrivaient dans une stratégie, non pas d’entretien, mais d’augmentation de la valeur de cette immobilisation qui n’aurait pas été acquise pour 2M€ si les travaux avaient été réalisés avant la vente. La Cour a confirmé le caractère non déductible des travaux réalisés

21/01/2022

 

Un réseau d'assainissement individuel est indissociable du bâtiment principal doit être couvert par l'assurance

A la suite du refus de l'assureur de prendre en charge les réparations du réseau d'assainissement individuel endommagé après des intempéries, le propriétaire du logement le traduit en justice afin qu'il paie l'indemnité d'assurance prévue dans son contrat.

Rappel des faits : Un habitant a souscrit un contrat d'assurance auprès d'une compagnie d'assurance, le contrat comportait la garantie "inondation" pour son habitation. A l'issue de fortes précipitations de pluie son terrain est inondé et la fosse septique endommagée. L'habitant demande une prise en charge à son assureur mais ce dernier refuse prétextant que l'extérieur (où se situait la fosse septique) ne faisait pas partie de l'habitation. Devant ce refus, le propriétaire du bien l'assigne en justice dans le but d'une prise en charge des indemnités de réparation dues au contrat. Pour se défendre, l'assureur déclare garantir le bâtiment principal habité dans ses parties exclusivement réservées à l'habitation, comprenant l'installation du chauffage, les revêtements de murs, les vérandas, etc.. Selon lui, l'installation d'assainissement située à l'extérieur n'est pas comprise dans le contrat.

Décision : La Cour de cassation rejette le raisonnement de l'assureur (arrêt rendu le 16.12.2021) et le condamne. Elle stipule, en outre, que le réseau d'assainissement est indissociable du bâtiment principal, car si celui-ci n'existait pas le bâtiment serait impropre à l'usage d'habitation. Pour la Cour, le contrat d'assurance ne peut pas faire de distinctions entre les parties assurées et celles non assurées d'un bâtiment.

18/01/2022

 

En cas de divorce, les APL peuvent-elles faire l'objet d'un remboursement à l'autre époux ?

D'après la justice, les aides au logement font partie de la communauté matrimoniale. Si ces dernières financent un logement appartenant à l'un des époux, en cas de divorce l'autre époux est en droit de réclamer sa part.

Genèse : Lors d'un divorce, dont le couple est marié sous le régime de la communauté légale, des difficultés se posent au moment du partage des intérêts patrimoniaux. Mme, propriétaire du bien, soutient que les montants versés au titre de l'aide personnalisée au logement constituent des fonds propres rappelant qu'elle avait à sa charge le prêt immobilier. Elle conteste le fait que cette aide ne soit pas prise en compte dans le patrimoine commun. Il s'avère que la Cour de cassation (dans sa décision du 1er décembre 2021) a émis une autre opinion : Les APL sont versées afin de pallier à une insuffisance de revenus et ont pour finalité d'alléger les frais du logement qui sont une charge du mariage incombant à la communauté. En conséquence, elles constituent un substitut de revenu et doivent, à ce titre, tomber dans la communauté à l'identique de tous les autres revenus des époux. Cette aide ayant servi à financer un bien acquis par un seul des époux avant le mariage et ce bien restant à son propriétaire après le divorce, il est naturel que cet époux propriétaire rembourse à la communauté, avant partage, une partie de cette aide.

Décision rendue par la Cour de cassation : En cas de divorce, l'époux propriétaire du bien qui a été financé en partie par les APL, devra reverser à la communauté une fraction des échéances payées, et ce même si les aides au logement ont été versées directement à la banque. Selon le Code civil, Seuls sont considérés comme bien propres, les vêtements et linges à usage personnel de l'un des époux, les créances et pension incessibles et plus généralement tous les biens ayant un caractère personnel et tous les droits exclusivement liés à la personne.

06/01/2022

 

Pourquoi les Français délaissent-ils les agences immobilières classiques au profit des agences en ligne ?

Depuis la crise sanitaire qui a accentué la digitalisation, nombreux Français effectuent leurs recherches immobilières via les sites d’annonces en ligne. Le réseau ne serait manifestement plus le même qu’avant. Aujourd’hui pour trouver un bon agent immobilier les personnes regardent les avis sur internet et ne prennent même plus la peine d’en parler à leurs proches susceptibles de leur recommander un bon contact ou, de les diriger vers une agence de qualité. Les sites des petites annonces immobilières en ligne deviendraient, manifestement, le premier canal d’information (20 % des sondés, 19 % se fient aux enseignes immobilières et 18 % sur la recommandation d’un ami). Les raisons sont diverses, l’arrivée d’agences low cost et d’acteurs uniquement digitaux peut être la cause de ce manque de confiance aujourd’hui envers les agences classiques que les Français trouvent souvent trop chères. Le tarif des prestations proposées par une agence classique ne semblerait effectivement convenir qu’à 8 % des Français. Pourquoi ce changement ? L’intérêt du client est d’avoir un agent qui le conseille et l’accompagne du début jusqu’à la fin de son projet immobilier, malheureusement, nombreux agents immobiliers, une fois le compromis signé, ne donnent plus de nouvelles aux acheteurs et reviennent vers eux uniquement au moment de la signature chez le notaire. Le devoir de conseil et l’accompagnement n’étant pas comme il le souhaiterait, le client s’interroge sur le montant des honoraires qui pour le coup lui semble élevé et sur l’utilité de passer par une agence.

08/12/2021

 

Au 1er janvier 2022, toutes les demandes d'autorisation d'urbanisation pourront être effectuées en ligne

A dater du 1ER janvier 2022, les demandes d’autorisation d’urbanisme pourront être effectuées en ligne. La formule papier reste également autorisé. Près de 1,5 millions de demandes de permis de construire, déclaration préalable de travaux, certificat d’urbanisme, permis de démolir… sont déposées chaque année et environ 40 services peuvent être consultés pour instruire un même dossier. Des démarches administratives fastidieuses qui seront en 2022 allégées. Ce qui va changer au 1er janvier 2022 : Les usagers (particuliers ou professionnels) pourront dorénavant déposer leur dossier par voie électronique et ce quel que soit le lieu du projet concerné. Le Ministère de la Transition écologique a souhaité, en effet, mettre à disposition des usagers un système plus simple et plus écologique. Il s’agit là d’un moyen supplémentaire et nullement une obligation de passer par la voie électronique. Côté documents et délais légaux rien ne changera et, en l’absence de réponse de la collectivité dans le délai légal la demande sera tacitement acceptée. Concrètement, ce principe général de la dématérialisation pourra être adopté de diverses manières. Dans les communes de plus de 3.500 habitants (on en compte 32.000 au total), l’instruction des dossiers devra également être réalisée en ligne alors que les plus petites communes auront pour seule obligation d’accepter les dossiers sous forme dématérialisée. Tout cela, conformément à l’article L.423-3 du code de l’urbanisme, issu de la loi Élan dans son article 62. Dans la pratique, les communes devront informer leurs administrés de la démarche à suivre : envoi par email, recours à une plateforme en ligne, remplissage de formulaires numériques... Cette évolution permettra ainsi aux utilisateurs d’éviter de se rendre à la mairie avec les contraintes d’horaires d’ouverture que l’on connait. Une fois numérisé, plus besoin de fournir une copie papier. L’avantage également d’avoir un suivi en ligne consultable à tout moment par l’usager n’est pas négligeable et les délais d’instruction devraient théoriquement être plus courts grâce au traitement numérique. Pour cette évolution, qui doit faciliter le quotidien des Français, l’État a débloqué 15 millions d’euros pour accompagner les collectivités. Cette somme vient s’ajouter aux 3,6 millions déjà engagés au titre du fond pour la transformation de l’action publique. Même si cette mesure devait voir le jour initialement en 2018, pour 2022 de nombreuses communes ne sont pas tout à fait prêtes. Selon les derniers chiffres divulgués par l’administration, seuls 60 % des centres instructeurs (centre regroupant plusieurs communes) sont opérationnels. Ce chiffre devrait augmenter dans le courant du premier trimestre à 80 %. A noter que quel que soit le degré de préparation de la collectivité, l’obligation de recevoir les dossiers sous une forme dématérialisée vaut dès le 1er janvier. 

08/12/2021