• S'Informer

  • 1

Condamnation d'un agent immobilier pour avoir surévalué une estimation

Un agent immobilier a été récemment condamné à plus de 33 000 euros de dommages et intérêts pour avoir surestimé un bien immobilier à vendre. Les clients de ce dernier (les vendeurs) avaient acquis un autre bien immobilier par l'intermédiaire du même agent. L'élément déterminant pour acquérir leur nouveau bien était lié à la vente de leur habitation. Pour amener ses clients à se décider rapidement, l'agent immobilier n'a pas hésité à gonfler le montant de l'estimation de leur bien. En confiance, les clients ont acheté leur nouveau bien (309 000 euros) à l'aide d'un prêt relais qu'ils devaient rembourser à l'issue de la vente de leur habitation.

La Cour d'appel de Rouen (chambre civile et commerciale, du 25 mars 2021, N°19/01978) a estimé que l'agent immobilier en charge d'une vente d'une maison d'habitation "a manqué tant à son devoir de loyauté, qu'à son obligation d'information et de conseil en évaluant le bien à 400 000 euros alors que les mandants n'ont pu finalement le vendre qu'au prix de 242 000 euros, 25 mois plus tard". En outre, elle a estimé que l'agent immobilier n'avait fourni aucun élément chiffré à l'appui de son estimation et a gonflé son montant en vue de convaincre ses clients d'acheter rapidement un bien qu'il avait à vendre et ainsi lui permettre de toucher sa commission. Le tribunal sanctionne l'agent immobilier et demande à ce que ses clients soient indemnisés pour la perte de chance d'acquérir un bien immobilier à de meilleures conditions (notamment en renonçant à faire appel à un professionnel) à hauteur de 22 000 euros. A ce montant s'ajoutent : 5644 euros pour le paiements d'intérêts supplémentaires, 866 euros d'assurance et 5000 euros pour le préjudice moral (les démarches et le temps passé pour déboucher sur la vente de leur bien). Au total le préjudice causé s'élève à 33.510 euros.

30/04/2021

 

- Vous êtes propriétaire : Faire résilier le bail de votre voisin en cas de nuisances est aujourd'hui possible

Tous, un jour ou l'autre peuvent rencontrer des problèmes de voisinage avec un ou plusieurs individus causant de fortes nuisances à notre tranquillité (organisation de fréquentes et tapageuses fêtes, jouer d'un instrument de musique à des heures tardives, un logement qui diffuse des odeurs nauséabondes ou encore, une dégradation par un animal de compagnie dans les parties communes...). Selon un arrêt de la Cour de cassation, les copropriétaires ont maintenant le pouvoir de rompre un bail conclu entre un autre propriétaire et son locataire si celui-ci provoque des nuisances et en cas de non respect du règlement intérieur.

- Négligence d'une propriétaire face aux troubles causés par son locataire :

Dans le même ton, un autre jugement a été rendu par la Cour de cassation (arrêt n°381 du 8 avril 2021) concernant un litige tranché par la Cour d'appel de Paris le 24 juin 2020, concernant une société de mécanique, locataire d'un local au rez-de-chaussée d'un immeuble de copropriété, la propriétaire dudit local et les autres copropriétaires. Les propriétaires de l'immeuble se plaignaient depuis de plusieurs années d'odeurs et de bruits dérangeants provenant de la boutique de vente et réparation de scooter. Il est reproché à la propriétaire de n'avoir rien exigé de son locataire pour mettre fin à ces nuisances. La justice ayant été saisie par les propriétaires, ces derniers ont obtenu gain de cause : la résiliation du bail, l'expulsion du locataire, la réparation des préjudices subis de la part du locataire et également de la propriétaire-bailleur. Il s'ensuit que la Cour de cassation a été saisie par le locataire et le propriétaire-bailleur en vue de casser ce jugement. "Une telle action en justice permettant à un tiers d'obtenir la résiliation d'un bail auquel il n'est pas partie est une atteinte à la liberté contractuelle du propriétaire et de son locataire" se défendent-ils.  La Cour de cassation rejette les pourvois. Elle s'est rangée dans le camp favorable à la paix du voisinage précisant que selon le code civil, un créancier peut exercer les droits et actions de son débiteur dès lors que ce dernier, en ne faisant rien, cause un préjudice aux autres. Dans la situation examinée, la propriétaire n'est pas intervenue pour faire cesser les nuisances provoquées par son locataire et/ou pour lui imposer de respecter le règlement, les autres copropriétaires étaient en droit de faire le nécessaire à sa place pour mettre un terme au bail de location. Le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire a le droit d'en exiger le respect par les autres.

21/04/2021

 

 Les transactions immobilières en viager se multiplient depuis la crise sanitaire

C'est un réel succès, les ventes en viager reviennent au devant de la scène. Depuis le Covid-19, les séniors sollicitent davantage ce moyen afin de rester le plus longtemps possible à leur domicile.

Contrairement aux années avant la pandémie où le viager n'avait pas très bonne presse, aujourd'hui c'est une solution qui peut permettre aux séniors de rester chez eux, de percevoir un revenu complémentaire et d'éviter les EHPAD.

En effet, le constat est bien là, depuis le Covid les anciens n'ont plus confiance dans les EHPAD et le mieux-vieillir à domicile se développe de plus en plus. En période instable, ce type de placement reste rassurant. Les seniors pourront ainsi investir dans une valeur refuge qu'ils connaissent bien et qui est sécurisante pour eux.

Comment ça marche du côté vendeur ? Vous n'êtes plus propriétaire de votre maison, mais vous en conservez l'usage jusqu'à votre décès et vous percevez de la part du nouveau propriétaire une rente viagère.

Les avantages du côté des acheteurs : Le prix du bien sera rapporté à un tiers de sa valeur et l'acquéreur verra son patrimoine augmenter. Il récupèrera la jouissance de son bien au décès de la personne.

Le nombre de transactions à ce jour concernerait, pour la France, environ 8000 ventes par an, soit 1 % du marché de l'immobilier. Ce chiffre devrait être amené à augmenter dans les années à venir pour pallier également à un système de retraite incertain.

8/04/2021

 

Aides au logement en vigueur pour 2021

Mme Roselyne CONAN, Directrice générale de l’Anil (Agence nationale de l’information pour le logement) dresse un panorama général des aides au logement en vigueur.

MaPrimerénov’:

MaPrimeRénov’ est une aide de l’État attribuée aux propriétaires pour la rénovation énergétique de leur habitation.

Qui est concerné ? A compter du 1er janvier 2021, la prime forfaitaire sera accessible à tous les ménages et ce, peu importe leurs revenus. Auparavant réservée aux propriétaires occupants, les propriétaires bailleurs et les copropriétés pourront désormais profiter de cette aide. Pour plus de renseignements sur le type de travaux éligibles, le calcul de la prime, ... : www.maprimerenov.gouv.fr

APL : Depuis le mois de janvier, les APL seront dorénavant calculées tous les trois mois sur la base des revenus perçus au cours des douze derniers mois, et non plus tous les ans, selon les revenus perçus deux ans plus tôt. C’est une mesure juste qui devrait permettre de revaloriser les aides de bon nombre de particuliers dont les revenus ont baissé en raison de la crise pandémique.

Les principales aides aux acheteurs en 2021 : Elles restent ouvertes comme le prêt à taux zéro pour les primo-accédants dans le neuf, mais également dans l’ancien avec travaux.
Le dispositif d’investissement locatif Pinel qui offre une réduction d’impôt de 12%, 18%, ou 21% en fonction de la durée d’engagement locatif du propriétaire proposera cette aide dorénavant aux investissements dans les immeubles neufs collectifs

 

Les différents diagnostics immobiliers en 2021

En cas de vente d’un bien immobilier, un DDT (Dossier de Diagnostics Technique) doit être joint à la promesse de vente ou, au contrat définitif. Il est destiné à informer l’acheteur sur les éléments du bien choisi pouvant présenter des risques pour la sécurité ou la santé. Aucun notaire ne laissera se signer une vente sans la fourniture de ces diagnostics.

Descriptif du DDT et les nouvelles mesures applicables dès le 1er juillet 2021 :

Loi Carrez : Le certificat a une validité permanente et atteste de la surface du lot concerné.
La vente peut être annulée en cas d’absence de mention de la loi Carrez et le prix peut être diminué en cas de différence de surface supérieure à 5%.

Diagnostic gaz : Sa validité est de 3 ans maximum, pour l’état de l’installation, comme pour l’attestation de conformité en cas de rénovation. Il est obligatoire pour la vente d’un bien lorsque l’installation gaz a plus de 15 ans.
Il doit être réalisé par un professionnel certifié Qualigaz, Dekra ou Copraudit.

Diagnostic électricité : Il est obligatoire pour un logement dont l’installation date de plus de 15 ans. Idem que pour le gaz, il a une validité de 3 ans pour l’installation intérieure.

Diagnostic amiante : Ce diagnostic mentionne la présence ou pas de matériaux contenant de l’amiante dans un logement construit avant juillet 1997, date à laquelle l’utilisation de ce matériau est interdit. Si aucune trace d’amiante n’a été détectée, la validité du diagnostic est illimitée. En cas de présence d’amiante un diagnostic est à renouveler tous les 3 ans.

Diagnostic termite : Il fait état de la présence ou non de termites. Les zones contaminées sont déclarées par arrêtés préfectoraux. Si le bien est hors zone, ce diagnostic n’est pas obligatoire. Pour un bien en zone contaminée le diagnostic a une validité de 6 mois.

Contrat de risque d’exposition au plomb (CREP) : Ce diagnostic est obligatoire pour les biens construits avant le 1er Janvier 1949. Sa validité est illimitée si absence de plomb, cependant souvent utilisé dans la peinture des années 40. Le plomb peut rester présent en quantité infime, même après plusieurs couches de peinture récentes, un certain seuil est toléré.

Diagnostic d’Etat des Risques et des Pollutions (ERP) : Il doit dater de moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente. Il dresse un état des risques auxquels le logement est exposé dans les communes situées dans un plan de prévention des risques.

Diagnostic assainissement non collectif : Concerne les habitations non raccordées au réseau public, donc utilisant une installation d’assainissement autonome. Sa validité est de 3 ans. La mise en conformité est à la charge du vendeur, mais peut faire partie d’une négociation lors de l’achat. L’acheteur doit alors mettre en conformité dans un délai de un an après la signature de l’acte de vente.

Diagnostic des nuisances sonores aériennes : Obligatoire depuis le 1er juin 2020, il n’a qu’une valeur indicative et permet de connaitre l’existence de nuisances aériennes pour tout bien situé dans les zones de bruit, définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes ou aéroports (cf. article L.112-6 du code de l’urbanisme).

Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Ce diagnostic donne les indications sur la consommation énergétique du bien et doit figurer dans les annonces immobilières. L’absence de cette indication dans l’annonce expose l’agence immobilière à des sanctions. Le DPE va devenir juridiquement opposable et sera contestable dès le 1er Juillet 2021.
A savoir : L’acquéreur pourra se retourner contre le vendeur mais également contre le diagnostiqueur, si la classe Energie, de A à G, est fausse. En cas de poursuite, la faute sera partagée et l’acquéreur pourra demander une diminution rétroactive du prix de vente. La validité du DPE est de 10 ans.
Egalement dès le 1er juillet 2021 :
- Les étiquettes « Energie et Climat », aujourd’hui séparées, seront rassemblées pour mieux prendre en compte les émissions à effet de serre du logement.
- Un nouvel indicateur doit également voir le jour pour permettre aux futurs acquéreurs d’obtenir une estimation des factures énergétiques du logement, avec une consommation exprimée en énergie primaire.
- Le nouveau DPE devrait indiquer aux propriétaires les travaux de rénovation énergétique à réaliser en priorité.

A qui s’adresser : Le diagnostiqueur doit être certifié par un organisme (Cesi, Dekra, Veritas…) accrédité par le COFRAC, reconnu comme l’instance nationale d’accréditation. Un annuaire des diagnostiqueurs certifiés est consultable sur le site du Ministère en charge du logement. La plupart des agences immobilières ont leur propre liste de diagnostiqueurs certifiés à des tarifs préférentiels.

Combien ça coûte : Les prix varient en fonction de la zone géographique du bien, de la distance de déplacement du diagnostiqueur, de la taille du logement et du nombre de diagnostics à fournir. La bonne solution est d’opter pour un pack de diagnostics immobilier avec une fourchette de prix allant de 600 à 900 euros.

Bon à savoir : Le coût des diagnostics immobiliers est à la charge du vendeur.

10/03/2021

 

Refonte du DPE : Ce qui va changer en juillet 2021

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui informe sur la consommation énergétique et le taux d'émission de CO2 de votre habitation sera renforcé à partir de juillet 2021. D'autres critères seront dorénavant pris en compte et 800 000 logements se verront déclassés dans la catégorie "passoire thermique". Exit les logements chauffés au fioul ou au gaz en étiquettes F et G.

La DPE est en quelque sorte le thermomètre de l'efficacité énergétique des bâtiments et le pilier des principales orientations liées à la rénovation énergétique. Rappelons que ce document est demandé lors de la vente ou de la mise en location d'un bien. L'expert en DPE attribue une étiquette allant de A pour les bâtiments les plus performants à G pour les plus énergivores.

Une des mesures importantes de la refonte du DPE : Les habitations énergivores actuellement en location ne pourront plus être en mesure d'être louées. Selon le projet de loi climat et résilience et le texte issu des propositions de la Convention citoyenne pour le climat, cette mesure entrera progressivement en vigueur à partir de 2023.

Les principales nouveautés qui rendront le DPE plus fiable et opposable : Aujourd'hui le DPE a une valeur informative. Il est effectivement obligatoirement annexé au dossier de diagnostics techniques lors d'une vente ou de la mise en location d'un bien, cependant ni l'acheteur, ni le locataire ne peuvent se prévaloir des informations qu'ils contient.
Prenons un exemple : Un ménage qui achèterait un bien classé E en DPE, mais qui au final s'avèrerait en réalité être beaucoup plus consommateur en énergie, pourrait se retrouver sous le coup d'une interdiction de location. Le ménage ne serait pas en mesure de se retourner contre le propriétaire précédent pour obtenir une compensation.

- A compter du 1er juillet 2021, le DPE deviendra opposable : Avec les futures mesures : Un propriétaire mettant son bien en vente ou en location engagera dès lors sa responsabilité. En cas d'erreur ou de manquement, l'acheteur ou le locataire pourra se retourner contre lui. Ledit propriétaire pourra également à son tour se retourner contre le professionnel qui a réalisé le diagnostic.
Néanmoins, il sera nécessaire que le DPE soit parfaitement représentatif de la performance du logement afin de pouvoir lui conférer un caractère opposable. Le cœur de la réforme consistera donc à fiabiliser les résultats.

Exit la méthode de calcul dite "sur factures" qui évalue la consommation énergétique de certains logements sur la base des factures passées et non sur les caractéristiques du bâtiment. Cette technique est actuellement pratiquée sur tous les logements construits avant 1948, soit un bien sur deux. Or elle n'est pas fiable car considérée dépendante de l'usage énergétique des occupants du logement. En juillet 2021, le DPE s'appliquera de manière homogène à tous les logements, via l'étude approfondie de leurs caractères techniques.

- Augmentation des postes de consommation : Actuellement, seuls trois postes de consommation sont pris en compte dans le calcul de la consommation : Le chauffage, le refroidissement et la production d'eau chaude sanitaire. Dans la nouvelle refonte, le DPE intégrera de nouveaux usages énergétiques : l'éclairage et la ventilation du bien.

- Une meilleure lisibilité du DPE : Rendre plus lisible ce document et plus simple à comprendre pour les ménages, tel est le souhait du gouvernement. L'étiquette énergétique actuelle sera ainsi conservée et présentera également l'étiquette climat qui détaille les émissions de gaz à effet de serre. Il sera également indiqué l'estimation du montant moyen des factures énergétiques à prévoir. L'affichage de ces trois éléments sera, par ailleurs rendu obligatoire sur toutes les annonces immobilières et ce à compter du 1er janvier 2022. Le nouveau DPE déclinera toute une série d'informations supplémentaires tel que l'indicateur de confort d'été, face aux épisodes de fortes chaleurs, mais aussi la qualité de ventilation, d'isolation ou encore de répartition des déperditions thermiques dans le logement. Il préconisera une recommandation de travaux à entreprendre si besoin, en vue d'améliorer la performance du bâti et donnera une estimation du coût de ces travaux suivant deux niveaux : travaux prioritaires et travaux permettant d'aller vers un logement performant.

- Plus de 800 000 logements basculeront en classe F ou G : Actuellement, les étiquettes sont uniquement exprimées en énergie primaire, soit la quantité d’énergie consommée par le logement. Afin que le DPE puisse orienter les politiques publiques de rénovation vers les logements les plus émetteurs de CO2, les seuils des étiquettes énergétiques seront désormais calculés en fonction de deux facteurs : l’énergie primaire et le taux d’émissions de gaz à effet de serre. La prise en compte de ce nouveau critère imposera de modifier l’ensemble des seuils de chaque étiquette.

- Changement de classe énergétique pour une certaine catégorie de logements : Au 1er juillet, certains logements vont mécaniquement changer de classe énergétique, en fonction de leur mode de chauffage (le fioul et le gaz étant par exemple beaucoup plus émetteurs de CO2 que l’électricité). Un logement chauffé au gaz ou au fioul, actuellement étiqueté E, pourra donc basculer en classe F… tandis qu’un autre logement chauffé à l’électricité, aujourd’hui noté F, pourra demain sortir de son état de passoire thermique. “Ces nouveaux ‘double-seuils’ ne modifient pas le nombre global de passoires énergétiques, qui reste à 4,8 millions de logements”, assure le ministère de la Transition écologique.

 

L'Exécutif estime que 600 000 logements chauffés au fioul et près de 200 000 logements chauffés au gaz basculeront en classe F ou G. A l'inverse, environ 600 000 logements chauffés à l'électricité et 200 000 logements chauffés au bois et autres biomasses devraient sortir de leur état de passoire. Pour ces logements classés E, F et G, l’État recommande aux propriétaires de faire réaliser un nouveau DPE en vue d'éviter les mauvaises surprises.

Tous les DPE réalisés à partir du 1er juillet 2021 suivront la nouvelle méthode de calcul. Les diagnostics réalisés avant cette échéance pourront encore être utilisés pour conclure des ventes ou des baux immobiliers pendant une phase transitoire qui prendra fin le 31 décembre 2024. A dater du 1er janvier 2025, les derniers DPE réalisés selon l'ancienne méthode auront disparu du marché et ne pourront plus être utilisés.

17/02/2021

 

Dorénavant l'assurance emprunteur sera incluse dans le calcult de l'endettement !!

Le Ministre de l'Economie, Bruno Le Maire avait annoncé fin 2020 que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) avait apporté des assouplissements pour les prêts immobiliers. La plus importante que l'on retiendra concerne l'augmentation du taux d'endettement qui passe de 33 à 35 %. Une bonne nouvelle en soi et ce même si les professionnels, qui travaillent sur le terrain, pensent nettement plus pertinent de calculer le reste à vivre plutôt que le taux d'endettement.

Le 27 janvier dernier, un deuxième communiqué fait état d'une nouvelle modification de ses assouplissements. Dorénavant les banques devront inclure le coût de l'assurance dans les charges annuelles d'emprunt pour calculer l'endettement des empruteurs. Consternation des professionnels qui estiment que l'on revient en arrière.

Au final, retour à la case départ...

05/02/2021

 

Le crowdfunding immobilier a le vent en poupe

Mais d'abord, qu'est-ce que le crowdfunding (ou financement participatif) ? Il s'agit un mécanisme qui a pour objectif de collecter les apports financiers d'un grand nombre de particuliers au moyen d'une plateforme Internet. L'objectif de cette collecte est le financement d'un projet.

Revenons à 2020 : Le financement participatif dans la pierre a encore le vent en poupe. En effet, pour l'année 2020, il est constaté un rendement aux investisseurs de 9,3 % (selon la 5ème édition du baromètre du crowdfunding immobilier réalisée par la plateforme Fundimmo et l'agrégateur de projets HelloCrowdfunding).

L'étude a été effectuée auprès de 32 plateformes et démontre que ce modèle est viable. Le rendement est en hausse de 0,1 point par rapport à 2019. A commencer par les remboursements de 180 millions d'euros en 2020, contre 103 millions d'euros en 2019 (soit +75 %). La collecte a grimpé, quant-à-elle, de 35 % sur un an, à 505 millions d'euros. Malgré la crise économique et la mise en standby des chantiers de construction pendant le premier semestre, suivie d'une reprise progressive dès l'été 2020, les investisseurs ont bien été au rendez-vous. On notera une augmentation en 2020 de 20 %. Le ticket moyen a bondi de près de 200 % à 4.711 euros, contre 1.581 euros en 2019 et le ticket d'entrée fixé à 1000 euros sur la plupart des plateformes. Cette collecte a été également soutenue par de nombreux investisseurs professionnels capables d'injecter 100 000 euros sur une opération.

Une crise à l'horizon 2022 s'annonce : Le côté positif est le taux de défaut qui s'est limité seulement à 0,16 % l'an passé, contre 0,57 % en 2019. Même tendance pour les retards de remboursements à 4,4 % (soit -1,91 point par rapport à 2019) lorsqu'ils ne dépassent pas 6 mois et 5,7 % (soit -1,99 points) au -delà de cette durée. Toutefois, cette photographie pourrait être trompeuse et on pourrait considérer que le risque pour l'investisseur réduit en 2020 est erroné. Effectivement, le délai entre la collecte et le remboursement varie traditionnellement entre 18 et 24 mois. L'impact de la crise Covid ne sera visible que dans un an et jusqu'à fin 2022. D'après les experts, cet impact pourrait être limité, mais il est bien réel. Les taux de retard pourraient ainsi augmenter au moins aux mêmes niveaux que fin 2019 (respectivement 6,41% pour les délais inférieurs à 6 mois et 7,69% pour un retard supérieur), tandis que le taux de défaut grimperait à 2%, voire 3% dans les deux prochaines années.

Vers la garantie d'un capital pour les investisseurs : Malgré la hausse attendue des retards et défauts dus à la crise Covid-19, les investisseurs devraient continuer d'être en 2021 au rendez-vous. Bonne nouvelle pour les investisseurs, le secteur souhaiterait aller plus loin. En effet, forte du constat réalisé lors du premier confinement, le crowdfunding immobilier attire actuellement les investisseurs qui acceptent de prendre des risques. Les dix principales plateformes du marché regroupant 90 % de la collecte ont donné leur accord afin de développer une nouvelle offre basée sur la garantie du capital pour l'investisseur. Lancé au mois de janvier 2021 avec Marsh, leader mondial du courtage en assurance et de gestion des risques, ce nouveau projet devrait aboutir avant la fin de l'année. Les experts estiment, entre 2 et 3 millions, le nombre de personnes convaincues d'investir en l'absence de prise de risque.

Exit les collectes à venir, mais quels sont les débouchés ? Fundimmo se montre très confiant sur ce point. A fin 2020, le crowdfunding immobilier a adressé moins de 800 opérateurs immobiliers, sur les 5.000 à 6.000 du marché. Le nombre de projets financés, à savoir 589 opérations en 2020 (+8% sur un an), devrait donc encore grimper. Raison de plus pour se montrer encore plus sélectif au moment de placer l'argent sur une plateforme de crowdfunding immobilier en attendant l’arrivée d’une solution à capital garanti. La diversification, en misant sur plusieurs projets, doit également figurer parmi les priorités pour limiter la prise de risque.

25/01/2021

 

Couvre-feu à 18 H, quel est l'impact pour le secteur de l'immobilier ?

Visites immobilières :
Malgré la contestation du monde de l’immobilier, les visites qui ont repris depuis peu ne pourront pas excéder l’horaire du couvre-feu. Les agences immobilières pourront trouver une parade en proposant à leurs clients des visites virtuelles, dans l’attente de pouvoir se rendre sur place dans les heures autorisés.

Chantiers et horaires des agences immobilières :
Les salariés ont eu un décalage dans leurs horaires afin de respecter le couvre-feu. Les agences immobilières, quant-à-elles devront fermer au plus tard à 18H et, les agents immobiliers seront tenus de remplir une attestation de déplacement pour rentrer chez eux après la fermeture.

Déménagements :
Les déménagements sont autorisés dans la mesure où ils ont lieu avant 18H.

22/01/2021