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Soyez attentifs aux conditions d'exonération de la plus-value en cas de vente de votre résidence secondaire

Une exonération de la plus-value inhérente à la première cession d'un logement autre que la résidence principale est possible, mais sous la condition de remploi par le cédant de tout ou, partie du prix de cession, dans un délai de 2 ans à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à son habitation principale. L'exonération est notamment subordonnée à la condition que le cédant n'ait pas été, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cous des 4 années précédant la cession.

La juridiction administrative a rendu sa décision sur une affaire dont les faits sont les suivants : Par acte notarié du 14 août 2014, les époux A ont cédé pour un montant de 1 189 500 euros, le bien immobilier, situé à La Garenne-Colombes, dont ils étaient propriétaires depuis le 3 mars 2000. Après la vente, les époux ont déclaré la somme de 337 338 euros de plus-value exonérée d'impôt sur les revenus de l'année 2014. Ils se sont prévalus de l'exonération au titre de la cession d'un bien autre que leur résidence principale. A l'issue du contrôle, sur documents justificatifs, dont ils ont fait l'objet, l'administration fiscale a estimé qu'ils ne remplissaient pas les conditions pour bénéficier de cette exonération. Les époux ont sollicité le Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise afin de prononcer la décharge des impositions auxquelles ils ont été assujettis. Par un jugement rendu le 7 juillet 2020, le TA rejette leur demande. Le couple fait appel. La Cour d'appel confirme le jugement initial.

Selon la Cour les conditions n'ont pas à être respectées dans l’hypothèse où le contribuable achète le bien destiné à être affecté à sa résidence principale avant de céder sa résidence secondaire. La condition posant difficulté est celle relative au délai entre l’acquisition du logement destiné à être affecté à la résidence principale et la cession de la résidence secondaire. En l'espèce l'administration a considéré que le délai de 21 mois qui s'est écoulé entre les deux ventes n'était pas justifié par les circonstances de l'opération.

Dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc.). BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n°190

L'argumentaire des époux ne convainc pas la Cour et cette dernière statue :

A la suite du prolongement d’un détachement de M. aux Etats-Unis, le bail de leur locataire (occupant de leur résidence secondaire) a été renouvelé le 8 août 2011 pour une durée de trois ans, jusqu’au 7 août 2014. Étant finalement revenus en France en juillet 2012 alors qu’ils pensaient demeurer aux Etats-Unis pour l’exercice de leur activité professionnelle, les époux soutiennent que le renouvellement du bail de leur locataire pour 3 ans a constitué une contrainte juridique indépendante de leur volonté et que les caractéristiques propres du logement et les conditions du marché immobilier les ont incités à ne pas vendre le bien loué.

Au cas particulier, la Cour estime que les époux A n’étaient pas tenus de soumettre le bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s’agissant d’un bail conclu avec une personne morale et que le fait de ne pas vendre le bien loué était un choix.

En conclusion, la Cour confirme que les époux A ne pouvaient se prévaloir de l’exonération de l’article 150-U-II-1°bis du CGI.

Cela aurait pu en être autrement si la mise en vente du logement avait été antérieure à l’acquisition de l’habitation principale ; La cession du logement était intervenue dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence principale et si le prix de cession du logement avait été réemployé à l’acquisition ou, à la construction de la résidence principale.

Source : Arrêt de la CAA de Versailles du 25 janvier 2022, n°20VE02271

01/02/2022