Le caractère commercial de l'activité de marchand de bien découle des articles L.110-1 et L.121-1 du code du commerce et ne bénéficie d'aucun statut juridique propre. Est considérée comme marchand de biens, une personne, physique ou morale, réalisant des actes de commerce inhérents à des opérations d'achat en vue de revente d'immeubles, de manière habituelle ou répétitive et dans le cadre de sa profession principale. Cependant, toute personne qui, à titre privé, procède à plusieurs opérations d'achat/revente peut être également considérée comme ayant une activité de marchand de bien. La notion d'habitude résulte soit de la pluralité des ventes réalisées dans le contexte d'une même opération, soit de l'activité passée ou présente de la personne.

Fiscalement, les bénéfices réalisés, par des personnes qui habituellement achètent en leur nom des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières, etc. dans le but de revente, sont imposables à l'impôt sur le revenu (article 35-1-1 du CGI). Pour l'application de ce régime, il n'est pas nécessaire que l'activité de marchands de biens soit exercée à titre professionnel, ni même à titre principal. Selon l'administration, l'intention spéculative, l'intention de revendre, s'apprécie au moment de l'achat ou de la souscription et non à celui de la revente intégrant un arrêt du Conseil d'Etat (CE, arrêt du 2 juin 2006, n°266507).

Rappel des faits : Mr B. a fait l'objet de plusieurs contrôles ayant révélé une activité occulte de marchand de biens au cours des années 2004 à 2007. Il a fait l'objet en 2013 et 2014 d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2011 et à l'issue de laquelle l'administration a estimé que Mr B. en vendant une maison d'habitation en 2010 et une autre en 2011 exerçait de manière occulte une activité de marchand de biens. Les profits issus de ces ventes et la perception des loyers se rapportant à des biens inclus dans le stock de son activité devaient être imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Après avoir formulé une réclamation préalable qui n'a pas abouti complètement, Mr B. a demandé au Tribunal administratif la décharge des cotisations supplémentaires d'impôts mises à sa charge. Le tribunal, par jugement du 2 septembre 2020, rejette sa demande.

Mr B. fait appel. La Cour d'appel administrative de Nantes rejette sa demande, en précisant que : "Il est constant que Mr B. a exercé une activité de marchand de biens de 2004 à 2007 selon les conclusions de la précédente vérification de comptabilité dont il a fait l’objet en 2008. Après avoir déclaré la cessation de son activité en 2008, il s’est inscrit sur le registre du commerce et des sociétés le 6 mars 2008 et s’est fait radier le 8 avril 2009. Il n’est pas contesté que les revenus résultant des ventes en 2010 et 2011 de deux maisons bâties sur un terrain acquis en 2003 doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux."

Source : Arrêt de la CAA de Nantes du 15 février 2022, n°20NT03411