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Quelle est la responsabilité de l'agent immobilier en cas de rétractation ?

Dans le cadre d'une rétractation, l'agent immobilier se doit de vérifier, notamment, la sincérité de la signature figurant sur l'avis de réception de la lettre recommandée destinée aux acquéreurs.

Une promesse de vente d'un immeuble est conclue entre deux couples par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Cette dernière notifie la promesse au couple d'acquéreur le jour même, par l'envoi de deux courriers recommandés adressés à chacun d'entre-eux afin de faire valoir leur droit de rétractation. Monsieur réceptionne les deux courriers et signe les deux accusés de réception. Le jour de la signature de l'acte de vente, les acquéreurs ne se présentent pas, se servant du droit de rétractation. Les vendeurs réagissent en les assignant en justice, ainsi que l'agence immobilière, en faisant valoir la clause pénale  d'indemnisation figurant dans la promesse de vente. Demandes rejetées par la Cour d'appel. Les vendeurs font appel en Cassation. La Cour de cassation confirme, quant-à-elle, que le mari n'ayant pas signé en qualité de mandataire de son épouse, il ne pouvait être certain que celle-ci ait bien pris connaissance de ce courrier. En conséquence, sa rétractation tardive était valable. En revanche, elle est en désaccord avec la Cour d'appel sur le point concernant l'agent immobilier, rappelant que ce dernier aurait dû vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l'avis de réception de la lettre recommandée.

Notons que concernant la notification, si l'époux avait eu un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint, il en aurait été autrement. Pour éviter cela, il est conseillé de stipuler ce pouvoir au sein même de l’avant-contrat, en vue de pallier à l’impossibilité de prouver l’existence du mandat éventuellement détenu par la Poste.

Sur la responsabilité de l'agence immobilière, il s'agit du premier arrêt à admettre le principe de cette responsabilité en définissant clairement l’étendue de la mission de l’intermédiaire en matière de purge, qu’il qualifie par son visa d’obligation de résultat. La solution paraît bonne car l’agent immobilier ne saurait soutenir que l’affaire est effectivement conclue au sens de la loi Hoguet tant que plane le droit de se rétracter.

11/04/2019