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En cas de vente d'un bien locatif libre, n'oubliez pas de fournir à l'acheteur tous les documents

Très peu de personnes le savent, mais lorsque vous vendez un bien libre dont le locataire est parti, l'acheteur est en droit d'exiger une copie de la lettre de résiliation du bail. Ceci afin de s'assurer que les conditions de résiliation du bail ont bien été respectées. Dans le cas contraire, l'acheteur devra contrôler qu'aucun litige existe avec l'ancien locataire. Par exemple, si le locataire avait un droit de préemption et si celui-ci a été correctement proposé, ... Si le vendeur n'est pas en mesure de fournir ce document, il devra regarder sur l'état des lieux de sortie afin de récupérer l'adresse du locataire et lui transmettre la lettre de résiliation.

08/10/2021

 

Une offre au prix peut-elle être refusée par le vendeur ?

Si l'offre est en dessous du prix, cette dernière peut être refusée et les vendeur / acheteur, peuvent entamer une négociation, ou encore le vendeur peut tout simplement refuser de négocier. Cependant, lorsqu'une offre est au prix, cette dernière peut être refusée par le vendeur mais seulement sous certaines conditions. Un seul cas existe où le vendeur peut refuser une offre au prix : c'est quand le vendeur passe par un intermédiaire (exemple un agent immobilier...) auprès duquel il s'est engagé sur un mandat simple (appelé également "mandat d'entremise"). L'intermédiaire n'a alors pas le droit d'agir en lieu et place du vendeur.

Comme le stipule la Cour de cassation dans son arrêt du 8 septembre 2021 (Civ. 3, 8 septembre 2021, n°20-12.171) où un vendeur avait confié un mandat de vente pour un appartement de 86 500 euros, incluant la rémunération de l'agent immobilier (de 6 500 euros). L'agent immobilier avait trouvé un acheteur aux prix figurant dans le mandat, mais le vendeur a refusé de signer. L'agent immobilier l'a intenté en justice afin de lui forcer la main, cependant la Cour de cassation ne lui a pas donné raison. Les juges mettant notamment en avant que le mandat signé ne permettait pas à l'intermédiaire d'engager le mandant pour l'opération envisagée (sauf si une clause avait été mentionnée à cet effet).

Dans ce contexte, le vendeur a tout à fait le droit de choisir l'offre au prix qui lui convient, ou de la refuser, ou encore de prendre une offre supérieure au prix mentionné dans le mandat. En revanche, dans les autres cas, le vendeur ne peut théoriquement pas refuser une offre au prix, par exemple, lorsqu'il passe de particulier à particulier sans intermédiaire, l'annonce qu'il publie est considérée comme une offre ferme de vente et de même lorsqu'il passe par un intermédiaire auquel il confie un "mandat de représentation" dans lequel est précisé que l'intermédiaire agit en lieu et place du vendeur. En théorie, le vendeur qui se trouve dans ces deux cas de figure doit accepter la première offre qui se présente au prix.

Pour conclure, si vous êtes acheteur vous n'êtes pas au courant du contrat passé entre le vendeur et son intermédiaire. Il paraît donc très hasardeux d'intenter une action en justice, sachant que si votre action en justice empêche la vente du bien à un autre acheteur, le vendeur pourrait se retourner contre vous et vous demander des dommages et intérêts conséquents.

Vous faites une offre d'achat, quel est le délai de rétractation si vous changez d'avis ?

Normalement le délai légal de 10 jours ne concerne pas une offre d'achat, même si celle-ci est écrite. Ce délai s'applique uniquement lorsqu'il y a un compromis de vente (ou avant-contrat). Il existe deux types de possibilités : Un délai de rétractation de 10 jours. Il débute dès le lentement de la signature du compromis de vente et également, un délai de réflexion de 10 jours, lorsque l'acte authentique n'a pas été précédé d'un avant-contrat (compromis ou promesse de vente). L'acquéreur ne peut pas signer l'acte de vente définitif avant l'expiration du délai de réflexion.

Dans les deux cas, l'avant contrat ou le projet de vente doit être notifié auprès de l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception afin que le délai puisse partir (il débute dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée).

A noter, que ces délais concernent uniquement l'acheteur. Le vendeur quant-à lui n'en bénéficie pas et ne peut pas changer d'avis.

05/10/2021

 

La Cour de Cassation condamne un propriétaire pour avoir refusé d'intervenir lors d'un dégât des eaux subi par son locataire

Selon la Cour de Cassation, le propriétaire de logement doit se préoccuper des troubles de jouissance invoqués par son locataire, que ce dernier soit responsable ou non.

Genèse : Un propriétaire qui refusait de s'occuper d'un dégât des eaux subi par son locataire, argumentant que l'origine du sinistre ne se trouvait pas dans sa propriété et que le locataire avait une assurance pour ce type de risque, s'est vu condamné, par la Cour de Cassation, car il avait tardé de remettre en état les locaux. Selon le propriétaire, le sinistre avait pour origine une fuite dans les parties communes et toujours d'après lui, c'était à l'occupant, ou au syndicat des copropriétaires d'intervenir et de faire entreprendre les travaux. Le reproche fait par les juges au propriétaire est de ne pas être intervenu lui-même auprès du syndicat des copropriétaires. C'était bien à lui qu'il incombait d'accomplir toutes les diligences nécessaires à effectuer auprès du syndicat des copropriétaires afin de remédier aux troubles subis par son locataire. Il ne pouvait en aucun cas se retrancher derrière le fait que les troubles provenaient des parties communes, ni de dire au locataire de saisir son assureur ou celui de la copropriété. La Cour de Cassation a rappelé que le propriétaire est responsable des nuisances causées par un locataire à un autre et le propriétaire est obligé, sans qu'il soit nécessaire de le préciser dans le bail, d'assurer une jouissance paisible du logement. Il répond à ce titre des nuisances provenant des autres locataires et des parties communes de l'immeuble, sauf cas de force majeure. Le propriétaire a été condamné par la Cour de Cassation à indemniser le locataire. Peu importe les procédures entreprises ou non, c'était au propriétaire d'obtenir du syndic la fin de ce trouble de jouissance. (Cass. Civ 3, 9.9.2021, J 20-12.347).

Source AFP

20/09/2021

 

Conditions d'octroi de crédits immobiliers : Le Haut Conseil de Stabilité Financière rend obligatoire ses recommandations de décembre 2019

A l'avenir, les banques qui ne respecteront pas les règles édictées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) concernant l'octroi de crédits immobiliers aux particuliers seront sanctionnées. Cette règle avait fait l'objet d'une recommandation en 2019 et le HCSF la transforme aujourd'hui en norme avec mise en vigueur dès le 1er janvier 2022.

Rappel des règles : Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % (assurance comprise) ; La durée du prêt ne devra pas aller au-delà de 25 ans (toutefois, une période maximale de 2 ans d'amortissement pourrait être ajoutée sous conditions).

Quelles sanctions en cas de non-respect de la règle : «L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) sera chargée de faire respecter la norme. En cas de non-respect, cela donnera lieu à une reconnaissance de manquement, un contradictoire et, éventuellement, un passage devant la commission des sanctions qui pourra prononcer un blâme ou une amende», explique Bercy. Le reporting mensuel du crédit immobilier, déjà réalisé par les banques, servira à suivre le respect de la norme et pourra être complété par une enquête sur pièce ou sur place du superviseur.

La décision de confirmer cette règle a été prise par le HCSF sur la base d'un bilan positif des recommandations dans le but d'éviter la dérive des conditions d'octroi et d'assurer ainsi une meilleure protection des ménages, sans pour autant affecter l'accès au crédit immobilier à des taux historiquement bas. La HCSF rappelle que la production de crédits est restée dynamique en 2020 (192,7 milliards d'euros contre 193 milliards d'euros en 2019) et ce malgré la crise sanitaire. Au mois de juillet, la croissance de l'encours du crédit à l'habitat a atteint 6,7 % en rythme annuel.

Petit bémol... Cette décision pourrait pénaliser les jeunes acquéreurs à revenus modestes et n'ayant pas d'épargne pour dégager un apport.

Aujourd'hui de nombreuses banques respectent déjà sérieusement cette règle. Seuls 20,9 % des nouveaux crédits produits ne sont pas conformes en juillet 2021. Au deuxième trimestre 2021, la production de crédits non conformes s'élevait à 3,7 % contre 30,9 % au deuxième trimestre 2020.

16/09/2021

 

Le Conseil constitutionnel valide. Les logements énergivores ne pourront plus être mis à la location

Le Conseil constitutionnel vient de confirmer la décision concernant les logements énergivores. A dater du 1er janvier 2028 ces logements ne pourront plus être mis à la location.

Conformément à la Loi Climat et Résilience, les articles de cette loi ont été validés par le Conseil constitutionnel le vendredi 13 août dernier. La mesure a été votée en commission spéciale par les députés en mars 2021. Ainsi lors du renouvellement d'un bail, il est précisé que les loueurs ne pourront plus, au moment de la remise en location, augmenter les loyers classés F et G et dès 2028. En effet, ces derniers ne seront plus classés "logements décents" et donc non disponibles à la location. Un calendrier a été mis en place concernant les logements interdits à la location. Interdiction de louer : Dès le 1er janvier 2025 pour la catégorie énergétique G. Le 1er janvier 2028 la catégorie F. et le 1er janvier 2034 la catégorie E.
Quelles conséquences pour les propriétaires bailleurs ? En 2028, si un propriétaire n'effectue pas les travaux demandés, le locataire sera en mesure de se retourner contre lui auprès d'un tribunal et pourra demander un chantier de mise en conformité. Dans les agglomérations de zones tendues, les propriétaires ne pourront plus augmenter les loyers si le logement est considéré être une passoire thermique. Tous les logements en France seront concernés. Selon une étude parue en avril dernier, seuls 30 % des bailleurs souhaitent réaliser des travaux de rénovation de leur bien. Nombreux hésitent entre vendre, se mettre hors la loi ou laisser leurs logements vacants.

19/08/2021

 

Le non-respect du permis de construire peut engendrer financièrement de gros risques

"Une faute intentionnelle, du non-respect du permis de construire peut engendrer un refus de prise en charge de votre assurance et plus selon la faute et peut être plus...

Affaire devant la Cour de cassation (arrêté du 10 juin dernier) : Un propriétaire a été condamné en justice pour avoir volontairement démoli un bâtiment, en vue d'en construire un neuf, alors même que le permis de construire interdisait toute démolition. La Cour de cassation a sanctionné le propriétaire et a estimé que le permis de construire était suffisamment clair pour que le particulier en saisisse les conditions. Une telle faute intentionnelle engendrait logiquement un refus de couverture de l'assurance. Elle a également précisé que le non-respect des conditions d'un permis de construire est une faute qui pouvait coûter cher.

Genèse : L'affaire concerne le cas d'un particulier qui avait décidé, avec son architecte, de passer outre les interdictions du permis de construire qui lui avait été accordé pour restaurer une vielle ferme. Le propriétaire avait décidé de démolir la ferme et de la remplacer par une construction nouvelle, cependant il n'a pas tenu compte du plan d'urbanisme qui interdisait toute construction neuve dans cette zone classée comme naturelle.

Le couperet est tombé et contraint le propriétaire de démolir la construction neuve. Ce denier a tenté de rejeter la faute sur l'architecte, professionnel de la construction, mais la Cour de cassation n'a pas tenu compte de ses propos. Elle lui a, en effet, rappelé que le permis de construire était suffisamment clair pour qu'un propriétaire comprenne ce qui est permis et interdit. L'architecte n'avait donc pas à rappeler à son client l'obligation de respecter les prescriptions d'une autorisation administrative. Les deux protagonistes ont choisi tous de prendre un gros risque en connaissance de cause. Ils sont donc responsables par moitié. Le propriétaire ne pouvait pas prétendre qu'il n'avait pas saisi ce qui était interdit et en ne respectant pas le permis de construire il prend aussi le risque de ne plus être couvert par l'assurance. En l'espèce, l'assureur a refusé d'assumer le sinistre car il résultait d'une ffaute intentionnelle ayant fait disparaître tous aléa. La démolition était donc une conséquence inévitable de leur volonté."

Cass. Civ 3, 10.6.2021, Z 20-10.774

21/06/2021

 

Crédit immobilier : Une clause de contrat de prêt estimée abusive peut être valable devant un tribunal

"Un emprunteur dénonce au tribunal une banque suite à une demande de remboursement intégral de son prêt. La Cour de cassation après avoir étudié attentivement les faits a jugé valide la procédure de saisie engagée, pour récupérer son argent, par la banque.

La clause concernant les sanctions du remboursement immédiat dans un contrat de prêt peut être considérée abusive, mais ne remet en aucun cas en cause sa validité. C'est le juge qui déterminera si le motif évoqué par la banque qui exige un remboursement total et immédiat est un motif valable ou abusif. (cf. décision de la Cour de cassation rendue le 2 juin 2021).

Genèse : Un emprunteur contestait la procédure engagée par son banquier contre lui. Il avait obtenu un prêt immobilier d'un montant de 280 000 euros. Dix ans plus tard, il ne règle pas une échéance de 5000 euros, devant cet état de fait, la banque lui a demandé de rembourser intégralement le capital restant dû.
L'emprunteur n'est pas d'accord et a estimé que la clause prévue dans le contrat de prêt était abusive. La Cour de cassation a rejeté l'argumentaire du client estimant que la clause peut être abusive en partie et valable pour le reste. Les motifs de sanction liés à l'exécution du contrat, comme par exemple, le non-respect des échéances peuvent demeurer valables. Les motifs extérieurs quant-à eux seraient déclarés abusifs. La procédure de saisie engagée par la banque pour récupérer son dû a été jugée valide par le juge." 

16/06/2021

 

Avoir eu la Covid-19 avec hospitalisation peut-il compromettre un emprunt immobilier ?

"La pandémie n'est pas simple à gérer pour tout le monde. Et qu'en est-il lorsque vous avez été contaminé par le virus avec complication et que vous aviez un projet immobilier en cours ? Les banques ne rejettent pas nécessairement votre dossier, mais peuvent toutefois se montrer plus exigeantes. Effectivement, selon le délai d'hospitalisation, l'acceptation d'un contrat d'assurance de prêt ou, d'assurance emprunteur pourrait être compliqué.

Prêt immobilier : Sachez que la banque étudie votre demande de prêt sur les trois derniers mois. Si pendant cette période vous avez eu un arrêt maladie de plus de trois mois avec perte de revenus, cela engendrera une baisse de votre capacité d'emprunt. En lisant vos bulletins de salaire où les indemnités versées par la Sécurité sociale à l'employeur (soit, approximativement 30 % du salaire de base) figurent, la banque prendra en compte dans son calcul d'endettement vos revenus hors indemnités SS. Votre capacité d'emprunt ne sera donc plus la même.

En cas de "Covid long" : Les cas de "Covid long" rentrant dans le cadre des affections longue durée sont également compromis pour emprunter car ils nécessitent des arrêts maladie de plus de six mois.

Notre conseil pour présenter votre dossier de demande de prêt : Attendre que vos revenus reviennent à la normale.

Assurance  emprunteur : La Covid-19 est traitée de la même façon que les autres maladies. Elle peut-être considérée par les assureurs comme un risque aggravé de santé. Afin que ce dernier puisse déterminer le risque de prise en charge, il conviendra de remplir un questionnaire de santé détaillé.

-- Vous avez été hospitalisé avec un arrêt de plus de 21 jours : Le questionnaire de santé détaillé devra être rempli et à cela s'ajoutera une demande d'information complémentaire. Bon à savoir : Les séquelles issues de ce virus concernant notamment les troubles respiratoires, entraineront un ajournement de votre demande car les assureurs n'ont pas aujourd'hui le recul nécessaire pour se prononcer autrement.

-- Vous avez été hospitalisé avec un arrêt de travail de moins de 21 jours : L'assureur pourra probablement trouver une solution, mais cela entrainera néanmoins une analyse de votre dossier un peu plus poussée.

-- Vous n'avez pas été hospitalisé et votre arrêt de travail a duré moins de 21 jours : Votre demande nécessitera une étude un peu plus poussée que la normale.

31/05/2021

 

Condamnation d'un agent immobilier pour avoir surévalué une estimation

Un agent immobilier a été récemment condamné à plus de 33 000 euros de dommages et intérêts pour avoir surestimé un bien immobilier à vendre. Les clients de ce dernier (les vendeurs) avaient acquis un autre bien immobilier par l'intermédiaire du même agent. L'élément déterminant pour acquérir leur nouveau bien était lié à la vente de leur habitation. Pour amener ses clients à se décider rapidement, l'agent immobilier n'a pas hésité à gonfler le montant de l'estimation de leur bien. En confiance, les clients ont acheté leur nouveau bien (309 000 euros) à l'aide d'un prêt relais qu'ils devaient rembourser à l'issue de la vente de leur habitation.

La Cour d'appel de Rouen (chambre civile et commerciale, du 25 mars 2021, N°19/01978) a estimé que l'agent immobilier en charge d'une vente d'une maison d'habitation "a manqué tant à son devoir de loyauté, qu'à son obligation d'information et de conseil en évaluant le bien à 400 000 euros alors que les mandants n'ont pu finalement le vendre qu'au prix de 242 000 euros, 25 mois plus tard". En outre, elle a estimé que l'agent immobilier n'avait fourni aucun élément chiffré à l'appui de son estimation et a gonflé son montant en vue de convaincre ses clients d'acheter rapidement un bien qu'il avait à vendre et ainsi lui permettre de toucher sa commission. Le tribunal sanctionne l'agent immobilier et demande à ce que ses clients soient indemnisés pour la perte de chance d'acquérir un bien immobilier à de meilleures conditions (notamment en renonçant à faire appel à un professionnel) à hauteur de 22 000 euros. A ce montant s'ajoutent : 5644 euros pour le paiements d'intérêts supplémentaires, 866 euros d'assurance et 5000 euros pour le préjudice moral (les démarches et le temps passé pour déboucher sur la vente de leur bien). Au total le préjudice causé s'élève à 33.510 euros.

30/04/2021