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Immobilier : "Facil Habitat", le nouveau site d'aide aux propriétaires

Facil Habitat, le nouveau site internet lancé par l'Etat début juillet est destiné à aider les propriétaires dans l'ensemble de leurs démarches immobilières. De la mise en location à l'obtention d'aides pour des travaux, toutes les informations pouvant intéresser un propriétaire sont mises à disposition. L'objectif étant de réduire le manque de logements disponibles. Le site, accessible ici, sera chapeauté par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), organisme public destiné à subventionner les travaux sur les logements privés. Depuis plusieurs années, cette agence dépendant du ministère du logement, finance de plus en plus de rénovations. Dans ce contexte, elle a récemment simplifié l’accès à ses procédures, notamment en améliorant son site internet. Facil Habitat, qui est une plate forme, vise à aider les propriétaires dans l’ensemble de leurs procédures, via des fiches de conseils et des outils de simulation. Son champ commence dès l’achat du bien immobilier avec des simulateurs qui permettent de calculer les droits de mutation, les impôts locaux dus lors d’une transaction immobilière ou encore, le montant d’aides à l’accession à la propriété comme par exemple le prêt à taux zéro (PTZ). Des documents tels que : bail, relance d'impayé, quittance de loyer... sont mis également à disposition. Enfin, plus près du champ classique d’action de l’Anah, Facil Habitat informe sur les aides possibles à la rénovation du logement. Pour le gouvernement, le site, qui ne cible pour l’heure que les propriétaires bailleurs et qui s’ouvrira début 2020 à ceux qui occupent leur propre logement, vise à renforcer le parc privé d’habitats disponibles pour répondre à la demande. Selon l'Anah, 8 % des logements en France sont considérés comme vacants, dont 100 000 qui seraient immédiatement mobilisables à la location.
Sources AFP 

10/07/2019

Quels sont les droits d'un ex-propriétaire après une vente judiciaire ? 

Contrairement au locataire, le propriétaire dans le cas d'un logement vendu au tribunal perd automatiquement tout droit sur son logement, avant même l'intervention de l'huissier. En effet, le propriétaire d'un logement objet d'une saisie et d'une vente au tribunal doit impérativement quitter les lieux dès le prononcé du jugement qui adjuge le bien à un enchérisseur. La perte de tout droit d'occupation est immédiat si les conditions de la vente ne font pas l'objet de conditions particulières lui permettant de demeurer dans les lieux. Devenu ancien propriétaire à l'instant où le juge a rendu son verdict, le logement à un enchérisseur ou à un créancier (si personne n'a porté d'enchère), l'ex-propriétaire devra s'acquitter du versement d'une indemnité d'occupation auprès du nouveau propriétaire car il devient "occupant sans droit ni titre". L'indemnité d'occupation est redevable dès l'instant de la vente et non après la notification du jugement par huissier. Si un locataire est présent dans le bien vendu, le bail n'est à priori pas remis en cause par le changement de propriétaire.

Sources AFP / 

03/07/2019

PAP assigné en justice par la FNAIM

La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) a décidé de poursuivre en justice PAP (Particulier à Particulier) site leader d'annonces immobilières, pour dénigrement de la profession d'agent immobilier et exercice illicite de l'activité sans détention de carte.

La raison du déclenchement des hostilités vient de l'initiative de PAP qui a lancé le 10 janvier une offre commerciale dénommée "Mieux qu'une agence" et proposant aux annonceurs un coaching immobilier avec une estimation du prix de vente, des photos professionnelles, une visite virtuelle du logement, le filtrage des contacts, une assistance juridique, pour un tarif forfaitaire de 690e. L'objectif étant d'offrir la même prestation que les agents immobiliers mais à un tarif beaucoup moins onéreux. A l'appui de son argumentaire plutôt offensif, PAP explique que les Français ont, en 2018, dépensé 6,2 milliards d'euros en frais d'agence immobilière, avec une commission moyenne de 5,4 % du prix de vente. Avec cette nouvelle offre, PAP ferait ainsi gagner aux particuliers 5,8 milliard d'euros. Ce produit commercial, appuyé d'une campagne d'affichage avec le slogan "Et si le meilleur agent immobilier c'était vous ?", inquiète fortement la profession. En s'exprimant lors d'une interview avec France Info, la présidente de PAP aurait, d'autant plus, tenu des propos, semble-t-il, assez fort à l'encontre des agences immobilières. La FNAIM attaque cette dernière pour "dénigrement de la profession" et lui reproche également l'exercice illicite du métier d'agent immobilier, sans détention d'une carte professionnelle attestant d'un diplôme, d'une assurance et d'une garantie financière. A noter que PAP a dans ses rangs la profession de mandataire exerçant en délégation d'une seule carte par réseau (IAD, CAPI, OptimHome...) qui dévoie ce principe. Rappelons que les agents immobilier ne peuvent pas, par ailleurs, percevoir la moindre commission avant la conclusion de la transaction et reprochent à PAP de facturer ses services en amont. Particulier à Particulier rétorque dans un communiqué du 13 juin, qu'en l'absence de tout mandat de vente, il ne joue nullement le rôle d'intermédiaire et propose seulement des services. La suite... le 20 juin au Tribunal de commerce de Paris.

17/06/2019

NEWS : Des données officielles bientôt mises à disposition du grand public pour permettre d'estimer au plus juste les biens immobiliers

L'Etat devrait d'ici quelques jours mettre à la disposition de tous les Français, les informations en possession du fisc concernant les transactions immobilières. Actuellement ces informations sont disponibles en produisant son identifiant fiscal. Une nouveauté qui permettra à tous d'accéder à plus de 15 millions de données officielles concernant les transactions immobilières de ces 5 dernières années (consultation de la liste des ventes d'un bien spécifique, prix au mètre carré d'un quartier, etc. Ces données exploitées par le fisc depuis 2013 et figurant dans la base de données Patrim, notamment en lien avec les évaluations de patrimoine pour l'ISF puis l'IFI, seront accessible à tous. Le ministre de l'Action et des comptes publics, Gérald Darmanin, devrait annoncer les modalités de cette mise à disposition.
Cela signifierait l’aboutissement de l’ouverture au public de la base Patrim dans une logique d’open data. À partir du 2 janvier 2014, le service est devenu accessible au public pour des demandes spécifiques telles que expropriation, donation, succession, IFI... avant d’être généralisé le 1er mai 2017. Un outil performant : il est hébergé par l’administration fiscale (sur le site impots.gouv.fr).
Des groupes immobiliers et autres comparateurs de crédit seraient déjà sur les rangs pour utiliser ces données et proposer de les intégrer très prochainement dans divers outils en ligne et autres applications pour smartphone. Ces informations seraient alors pleinement utilisables par tous, avec une valeur de données officielles. Elles offrent l’avantage d’être incontestables et ce même si les informations ne seront pas régulièrement réactualisées.

24/04/2019

Quelle est la responsabilité de l'agent immobilier en cas de rétractation ?

Dans le cadre d'une rétractation, l'agent immobilier se doit de vérifier, notamment, la sincérité de la signature figurant sur l'avis de réception de la lettre recommandée destinée aux acquéreurs.

Une promesse de vente d'un immeuble est conclue entre deux couples par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Cette dernière notifie la promesse au couple d'acquéreur le jour même, par l'envoi de deux courriers recommandés adressés à chacun d'entre-eux afin de faire valoir leur droit de rétractation. Monsieur réceptionne les deux courriers et signe les deux accusés de réception. Le jour de la signature de l'acte de vente, les acquéreurs ne se présentent pas, se servant du droit de rétractation. Les vendeurs réagissent en les assignant en justice, ainsi que l'agence immobilière, en faisant valoir la clause pénale  d'indemnisation figurant dans la promesse de vente. Demandes rejetées par la Cour d'appel. Les vendeurs font appel en Cassation. La Cour de cassation confirme, quant-à-elle, que le mari n'ayant pas signé en qualité de mandataire de son épouse, il ne pouvait être certain que celle-ci ait bien pris connaissance de ce courrier. En conséquence, sa rétractation tardive était valable. En revanche, elle est en désaccord avec la Cour d'appel sur le point concernant l'agent immobilier, rappelant que ce dernier aurait dû vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l'avis de réception de la lettre recommandée.

Notons que concernant la notification, si l'époux avait eu un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint, il en aurait été autrement. Pour éviter cela, il est conseillé de stipuler ce pouvoir au sein même de l’avant-contrat, en vue de pallier à l’impossibilité de prouver l’existence du mandat éventuellement détenu par la Poste.

Sur la responsabilité de l'agence immobilière, il s'agit du premier arrêt à admettre le principe de cette responsabilité en définissant clairement l’étendue de la mission de l’intermédiaire en matière de purge, qu’il qualifie par son visa d’obligation de résultat. La solution paraît bonne car l’agent immobilier ne saurait soutenir que l’affaire est effectivement conclue au sens de la loi Hoguet tant que plane le droit de se rétracter.

11/04/2019

L'agent immobilier et le vendeur ont-il failli à leur devoir de conseil et d'information ?

Après avoir signée une promesse de vente par l'intermédiaire d'un agent immobilier et avoir acquis le bien, des acheteurs se rendent compte que l'immeuble comportait des planchers bois et non des dalles béton comme précisé dans la promesse de vente. Ils demandent réparation de leur préjudice pour défaut d'information, de délivrance et de conseil émanant de l'agence immobilière du vendeur. Les juges ayant analysé la promesse de vente, ainsi que l'acte authentique rappelle que l'acte précisait bien qu'il s'agissait d'une dalle assurant la séparation de la cave avec le reste de l'immeuble et que les acquéreurs ne semblaient pas avoir fait rentrer dans le champ contractuel le fait que l'immeuble ne soit construit que sur des dalles en béton. Les rédacteurs de l'acte authentique et celui qui a instruit le dossier juridique pour les acquéreur auprès de l'expert, précisent, quant-à-eux, n’avoir ni souvenir ni document en rapport avec une exigence des acquéreurs de dalles béton à tous les étages. Cette vérification aurait pu être réalisée par une expertise en repoussant la date de signature selon le notaire rédacteur ; Il convient en outre de constater que l’acte authentique de vente, qui constitue le dernier état du consentement des parties, ne contient aucune disposition ou mention se rapportant à la structure ou au dispositif constructif de l’immeuble ». L'agent immobilier n'a donc pas failli à son obligation de conseil et le vendeur n'a pas non plus failli à ses obligations d'information et de délivrance conforme. 
Cet arrêt est intéressant, car il donne une solution logique et relève que ce qui n’est pas dans le champ contractuel, donc exprimé comme important aux yeux des acquéreurs, ne justifie pas la mise en cause de la responsabilité de l’agent immobilier.

11/04/2019

FI : Comment Bercy contrôle les informations ?

Préparez-vous dès à présent à bien évaluer votre patrimoine.
L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) a été mis en place en remplacement de l'ISF (impôts sur la fortune). En 2018 il a rapporté 1,25 milliard d'euros, soit 400 millions de plus qu'annoncé. En 2019, la déclaration est prévue en même temps que la déclaration annuelle de revenus. 
Rappelons que l'IFI concerne tous les détenteurs d'un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d'euros (parts SCI -Sté civile immobilière-, actions, fonds, SCPI -Sté civile de placement immobilier-, OPCI -Organisme de placement collectif immobilier-, les biens détenus dans le cadre d'un contrat assurance-vie, entrent également dans le calcul. Un abattement de 30 % est appliqué sur la valeur vénale réelle du bien s'il s'agit d'une résidence principale. L'importance de l'évaluation du bien est à prendre sérieusement en compte, car si les contribuables sont libres de leur évaluation, ils sont néanmoins soumis à un contrôle attentif du fisc qui dispose d'outils de contrôles performants.
Comment évaluer votre bien ? Avant toute chose, il faut savoir que l’administration et les tribunaux considèrent que la seule méthode fiable est l’évaluation par comparaison. Elle consiste pour vous à procéder à des comparaisons « tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit ». La méthode est simple, elle consiste à rechercher des ventes de biens identiques en vue d’évaluer le sien en comparaison. Si dans votre immeuble, un bien situé au 1er étage s’est vendu autour de 10 000 euros du m2, un appartement identique, mais au 4e, sera évalué 15 % de plus. Toute décote ou surcote par rapport à des biens équivalents doit être justifiée. Vous pouvez, bien sûr, consulter un professionnel de l’immobilier (agents, notaires, ou une plate-forme numérique type Meilleursagents.com ou autres sites...). Si vous appliquez une décote à ces estimations souvent un peu surévaluées, sachez qu’une marge d’erreur d’environ 10 % est tolérée. Une base de données, officielle, Patrim, recense toutes les transactions effectuées à proximité de votre bien. Elle sert de base aux impôts pour évaluer votre bien. Vous pouvez également y accéder très simplement par internet, mais pas de façon anonyme. Ce qui sous-entend que les impôts pourront être informés de votre recherche. En cas de rectification pour mauvaise évaluation du patrimoine, il pourra donc vous l’opposer. Après avoir estimé votre bien vous pouvez appliquer l'abattement de 30 % sur la valeur vénale de votre résidence principale. Seuls les prêts relatifs à l’acquisition ou aux travaux et la seule taxe foncière sont déductibles. Ce n’est pas le cas de la taxe d’habitation, ni de l’impôt sur le revenu. La mise en place de l’IFI s’est accompagnée de la mise en œuvre de plusieurs clauses anti-abus, comme la prise en compte des prêts in fine, c’est-à-dire remboursables en totalité à la fin du prêt, comme s’ils étaient des prêts classiques amortissables. Soyez bien attentifs à votre déclaration, ne sous-évaluez pas votre bien, car en absence de déclaration d'un patrimoine supérieur à 1,3 millions, vous prenez le risque d'être sanctionné. Un logiciel conçu par une cellule de data mining de Bercy, appelé : Mission requêtes et valorisation (MRV), composée de 22 informaticiens de haut niveau, veille. Depuis 2017, les infos des 37 millions de foyers contribuables y ont été agrégées (fiscales, bancaires, épargne, immobilier, données Urssaf, CAF, Sécurité sociale…). Et, depuis un an, les algorithmes tournent à plein régime pour détecter les « anomalies ». La cellule MRV envoie chaque trimestre des milliers des rapports dans les services locaux, avec ses observations. Idem pour les réseaux sociaux (Facebook, Twitter, Instagram,...), les plates formes : Airbnb, Le bon coin et Google Maps (système de localisation) en permanence consulté par cette instance en cas de doute. Seul le drône aujourd'hui est exclu du système de recherche. La loi n'autorisant pas au drône de survoler une habitation et l'environnement privé d'un contribuable, considéré comme une ingérence dans la vie privée. 
Néanmoins, l’utilisation de drônes à fins fiscales dans d’autres circonstances qui ne seraient pas attentatoires aux libertés n'est pas impossible. L’Espagne et la Suisse les utilisent depuis plusieurs années. Le ministère des Finances espagnol met en avant que pour un euro investi dans la surveillance par drones, 16 euros sont récupérés via l’impôt sur les biens immobiliers.

13/03/2019

 

 

Locataires, co-locataires, quelles sont les obligations de votre bailleur ?
Les troubles de jouissance des lieux : Le bailleur est responsable du bon fonctionnement du chauffage et quelles que soient les circonstances. En cas de manquement, le locataire est en mesure de demander au bailleur, par le biais du tribunal, des compensations. De nombreux arrêts de la cour de Cassation ont confirmé ce droit, ainsi que pour d'autres manquements tels que : préavis réduit, garanties, etc. En cas de manquement, le propriétaire devra donc obligatoirement indemniser le locataire au nom du préjudice subi. La Cour de Cassation s'est également positionnée en faveur du locataire sur les troubles de jouissance (bruits, odeurs...) causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble. Elle confirme bien que le bailleur est responsable envers le locataire de cet état de fait. Le bailleur ne peut être exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure.
Colocataires : Qui payent les indemnités d'occupation en cas de désolidarisation ? Lorsque l'un des deux locataires souhaitent quitter l'appartement et sauf clause contraire prévue dans le bail, la "solidarité ne vaut pas" confirme la Cour de Cassation dans son arrêté du 14 juin 2018. Le locataire qui se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail, ne sera donc plus tenu pour responsable (cf. loi logement Alur appliquée en mars 2014 qui met fin à cette solidarité forcée). 
Un bail difficile à résilier : Depuis septembre 2018, le locataire ayant été sommé par la municipalité de cesser ses dérangements (nuisance olfactive, logement insalubre) et s'étant conformé, depuis, aux normes de la ville dans les 2 ans suivant les faits, ne peut plus voir son bail résilié au-delà de ce délai. Le tribunal a pris en considération le comportement du locataire postérieurement à ses actes et a évalué ainsi sa bonne volonté. Le bailleur ne sera plus en mesure d'intervenir en procédure dans ce type de cas.
Qui prend en charge les dégradations d'usure ? Habituellement un locataire est responsable des dégradations intervenues durant la location : porte, fenêtre, parquet... mais la Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 21 décembre 2017 que cette obligation ne s'applique pas pour l'usure des murs. Cet arrêt rappelle des règles déjà inscrites dans la loi de 1989, selon lesquelles tous les travaux liés à la vétusté d’un équipement (papier peint jauni, volet défectueux…) ou à une malfaçon restent obligatoirement à la charge du propriétaire.
Qui peut bénéficier d'une réduction de préavis ?  Lorsqu'un locataire désire quitter son logement, celui-ci informe le bailleur de son préavis. La période requise est généralement de 3 mois, sauf dans certains cas d'exception ou le préavis peut être ramené à un mois : 1/ Si le bien se situe en zone tendue (villes de +50000 habitants) ; 2/ Pour motif de perte d'emploi, diminution conséquente des revenus (RSA), etc. ; 3/ Pour des problèmes de santé. En 2015 la loi spécifiait que l'occupant devait justifier de deux conditions pour prétendre à une réduction du préavis. Depuis octobre 2017 et sur décision de la Cour de Cassation, un locataire peut dorénavant bénéficier d'un préavis réduit s'il remplit une seule de ces conditions. 
Un meilleur encadrement pour les dépôts de garantie : Dans le cadre d'une location de bien, une caution doit être généralement versée au bailleur. Le montant maximum est de un mois de loyer hors charge pour une location non meublée et de deux mois pour un meublé (cf. la loi du logement Alur en date du 24 mars 2014). En cas de retard lors de sa restitution, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel et ce pour chaque mois de retard. La Cour de Cassation a décidé en novembre 2016 que ce principe devait maintenant s'appliquer à tous les baux, y compris ceux conclus postérieurement au 27 mars 2014.
13/03/2019 

L'immobilier rapporte plus qu'il ne coûte à l'Etat !

D'après le gouvernement l'immobilier coûterait trop cher à l'Etat et crée peu d'emploi. La communauté immobilière ne semble absolument pas d'accord sur ce point. En effet, malgré un budget qui a baissé de plus d'un milliard d'euros en 2019 (16 milliards d'euros, contre 17,2 milliards en 2018), ce secteur rapporterait nettement plus d'argent qu'il n'en coûte (dixit la Commission des comptes du logement (CCL) qui dépend du ministère de la Transition écologique et solidaire). Le gouvernement quant-à lui, a rappelé que les aides (APL) sont trop élevées raison pour laquelle elles ont été baissées en 2017. En un peu plus de trente ans, leur montant a en effet plus que doublé, passant d'environ 17 milliards d'euros en 1985 à près de 42 milliards précise le dernier rapport de la Commission des comptes du logements, mais depuis cinq ans, elles stagnent. C'est le cas également des avantages fiscaux (niches fiscales) : environ 14 milliards d'euros.

Pour les prélèvements fiscaux relatifs au logement, ils s'élèvent à plus de 74 milliards d'euros (en 2017, soit +5,7 % sur un an) soit en définitive un gain de plus de 32 milliards. A savoir que ce bénéfice ne tient pas compte des droits de succession qui se sont élevés en 2017 à près de 13 milliards. Sur ce dernier point, "Le compte du logement est ce que l'on appelle un compte "satellite" de la comptabilité nationale, explique la CCL. Il utilise donc les concepts de la comptabilité nationale où les droits de succession sont considérés comme un impôt sur le capital". Rappelons que le montant de ces impôts et taxes a fortement grimpé sur la même période. C'est le cas notamment des prélèvements liés à la production de service de logements (imposition sur les revenus immobiliers, taxe foncière, taxe sur les logements vacants...) qui ont augmenté de plus de 19 % en cinq ans et ont été multipliés par 5,5 depuis 1985. Et ce n'est pas la taxe foncière qui risque d'inverser la courbe car la suppression pour 80 % des ménages d'ici 2020 et en 2021 pour tous les Français fait craindre à l'Union nationale des propriétaires immobiliers que la taxe foncière continue de grimper. Et tout ça, sans compter la taxation sur les plus-values des résidences principales à laquelle l'Etat songe sérieusement. En 2017, l'impôt sur les plus-values immobilières (qui ne tiennent pas compte des résidences principales puisqu'elles sont exonérées de taxes à la revente) a rapporté près de 1,4 milliard d'euros à l'Etat, soit 1,9 % des prélèvements fiscaux au logement (+5,6 % sur un an).

13/02/2019