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Promesse de vente ou Promesse Unilatérale de Vente (PUV) : Le vendeur peut-il se rétracter et quel recours pour l'acquéreur ?

La Promesse unilatérale de vente signée par le propriétaire lors d'une transaction immobilière signifie que ce dernier s'engage à vendre le bien au destinataire de la promesse de vente. Tant que l'acheteur potentiel n'a pas accepté la promesse et levé l'option, la vente n'est pas conclue. Ce dernier peut alors librement l'accepter ou la refuser. Cependant, il n'en est pas de même pour le vendeur, qui lui ne peut se rétracter à partir du moment où il a signé la Promesse de vente. La révocation de la promesse de vente pendant le temps laissé à l'acquéreur pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Un contrat signé en violation de la PUV avec une tierce personne qui en connaissait l'existence est donc caduque.

Egalement, le vendeur qui retirerait son bien de la vente dans le délai de la PUV s'exposerait à une action en exécution forcée devant le Tribunal de Grande Instance de la part de l'acquéreur. La Cour de Cassation précise à ce sujet, que la vente est formée du côté du vendeur et qu'à ce titre sa rétractation n'a pas pour effet d'annuler la promesse de vente. Il ne peut donc pas faire valoir sa liberté contractuelle car la signature d'une promesse de vente prévaut. Avec la réforme des contrats en vigueur le vendeur n'a donc pas la possibilité de se dégager du contrat sans risque. 

Civ. 3e, 17 oct. 2019, FS-P+B+I, n° 19-40.028

10/12/2019

 

Plus-value immobilière : Quand l'Administration refuse à tort le bénéfice de l'exonération de plus-value

Lorsque un bien est occupé même six mois, il est éligible à l'exonération "résidence principale". Ce que la Cour Administrative d'appel vient de confirmer sur le fait qu'elle reconnait que la brièveté d'une occupation ne peut faire échec à l'exonération de plus-value au titre de la résidence principale dès lors que de nombreux indices concordants prouvent la réalité de l'occupation à ce titre.

Génèse de cette décision : Suite à une proposition de rectification l'administration fiscale a remis en cause le régime d'exonération des plus-values sous lequel Mr X avait placé la cession d'un logement lui appartenant. Ce dernier a sollicité le Tribunal Administratif de Lille afin que celui-ci prononce la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti, à raison de la remise en cause du régime d'exonération de plus-value immobilière. Demande qui a été rejeté par le Tribunal Administratif de Lille par un jugement du 29.12.2017.

Mr X a fait appel de cette décision et à justifié que le logement mis en cause constituait bien sa résidence principale à la date de sa cession. Il a fourni à ce titre des éléments le prouvant : acte notarié d'acquisition, factures d'électricité, attestation d'assurance, relevés des dépenses de copropriété, avis d'imposition de la taxe d'habitation et la redevance audiovisuelle de l'année concernée, ainsi qu'une attestation d'un locataire du logement mitoyen confirmant que Mr X occupait bien le logement.

La Cour a rendu son verdict sous le motif que l'acte d'acquisition mentionnait bien l'intention qui était celle de Mr X de fixer dans le logement en cause le lieu de sa résidence principale. - Selon la Cour, « la circonstance que Mr X a fait établir, dès le 17 janvier 2008, une attestation de superficie ainsi que les diagnostics immobiliers imposés par la loi avant toute vente d’un immeuble d’habitation et que le logement en cause a effectivement été vendu le 28 mars 2008, ni ces circonstances, ni la brièveté de la période durant laquelle Mr X s’est maintenu dans ce logement ne suffisent à remettre en cause les indices concordants énumérés au point précédent, qui établissent que l’intéressé, quelles qu’aient été alors ses intentions quant au maintien de ce logement dans son patrimoine, y avait, à tout le moins au 1er janvier 2008, soit à une date antérieure à la cession du bien, fixé sa résidence habituelle. »

La Cour s'appuie également sur le fait que Mr X a, effectivement contracté un emprunt destiné à financer l'achat d'une résidence principale. Fin 2005 ce dernier a cédé, après division, le logement attenant au salon de coiffure qu'il exploitait et qui constituait jusqu'alors sa résidence principale. Il avait, ensuite pris en location un appartement dans l'attente de la réalisation des travaux d'aménagement de son nouveau logement. Que les factures transmises corroborent bien le fait d'une habitation réelle et effective pendant la période évoquée. De même que l'attestation d'assurance et la taxe d'habitation le prouvent également. Tous ces éléments ont permis d'établir que Mr X a effectivement occupé le logement en cause, à tout le moins à compter du 1er janvier 2008 et qu’il a d’ailleurs déclaré celui-ci comme constituant, à cette date, sa résidence principale.

Décision de la Cour d'Appel : M. X était fondé à soutenir que l’appartement cédé par lui le 28 mars 2008 constituait sa résidence principale au jour de cette cession, au sens et pour l’application l’article 150 U-II-1° du CGI, l’administration lui a refusé à tort le bénéfice de l’exonération de plus-value. Le jugement n° 1404901 du 29 décembre 2017 du TA de Lille est annulé.

10/12/2019

 

Une vraie reconnaissance pour l'agent immobilier détenteur de la carte professionnelle :

C'est au tour aujourd'hui des agents immobiliers d'être dotés d'un insigne de reconnaissance, à l'identique des notaires et des pharmaciens. Celui-ci sera délivré uniquement aux détenteurs de la carte professionnelle reconnue par la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier).  En seront exclus les autres métiers gravitant autour de l'immobilier tels que certains réseaux de mandataires immobiliers ou les nouvelles agences low cost en ligne.
 
Le 23 novembre 2018, dans le cadre de la loi Elan, il a été consacré les titres d'agent immobilier, d'administrateur de biens et de syndic de copropriété. La profession a tenu à ce que ces éléments légaux aient une traduction visible auprès du grand public. A ce titre lors du congrès de la Fédération nationale de l'immobilier cette dernière a ainsi dévoilé l'insigne des agents immobiliers. Pour le grand public ce symbole permettra à la fois de distinguer les personnes titulaires de la carte professionnelle reconnues par la Fnaim et également celles qui gravitent autour des métiers de l'immobilier sans reconnaissance officielle, telles que par exemple : certains réseaux de mandataires immobiliers ou les nouvelles agences low cost en ligne.
 
Cet insigne de grande valeur pour les agents reconnus sera également présent pour rappeler que les agents immobiliers sont là pour éclairer leurs clients sur les tendances du marché, les subtilités de la législation, la vraie valeur d’un bien...
 
Restera désormais à définir qui se chargera de contrôler le bon usage de cet insigne. Pour l’instant, la loi Elan prévoit jusqu’à six mois d’emprisonnement et une amende de 7500 euros pour ceux qui usurperaient les titres d’agent immobilier, administrateur de biens ou syndic de copropriété. La Fnaim pousse désormais afin que l’État se saisisse de cette identité visuelle et la place en symbole officiel des professionnels de l’immobilier détenteurs d’une carte professionnelle.

02/12/2019

 

LOCATAIRES : Vous envisagez de réaliser des travaux... N'oubliez pas d'en informer votre propriétaire !

Le locataire dispose de droits et d'obligations pendant l'occupation de son logement et lorsque ce dernier souhaite réaliser des travaux, il ne doit pas oublier d'en parler à son propriétaire.

Toutefois, avant de demander à son bailleur l'autorisation d'effectuer d'éventuels travaux, il doit s'assurer que que ces derniers soient bien à sa charge et ne demandent pas d'autorisations spécifiques.

Bon à savoir : Le propriétaire doit prendre à sa charge le "gros oeuvre" et le locataire se doit d'entretenir le logement. Parmi les travaux locatifs autorisés, il y a : les systèmes d'ouverture, la propreté des murs, du sol et du plafond, l'entretien des canalisations et de la plomberie, l'entretien des parties extérieures et des espaces verts. Pour les travaux d'aménagement ou de transformation, il est préférable de demander l'autorisation au propriétaire, afin d'éviter tout conflit et une remise en l'état à ses frais.

Quant-aux formalités légales à respecter pour les travaux locatifs, pour tout autre aménagement susceptible de modifier la configuration des espaces ou leur occupation, le locataire se doit d'envoyer une demande écrite à son bailleur en recommandé avec accusé de réception afin de conserver une traçabilité. Plusieurs informations sont à préciser pour rendre la demande valide :

- un rappel des textes légaux, notamment l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
- la nature exacte des travaux envisagés ;
- la dénomination de l’entreprise chargée de la mise en œuvre.

Le bailleur a un délai de deux mois pour communiquer sa réponse positive ou négative. Passé ce délai, l'absence de retour vaut pour accord. A la fin des travaux le locataire sera tenu d' informer son bailleur par écrit en recommandé AR du bon achèvement de ceux-ci et en lui précisant, s'il y a lieu, le respect des éventuelles conditions demandées par le bailleur.

Des aides possibles pour des travaux locatifs ?

Afin de soutenir les projets d'aménagements, plusieurs aides financières pour des travaux existent. Généralement c'est le propriétaire qui en bénéficie dans le cadre d'une amélioration de l'habitat.

C’est notamment le cas du prêt épargne logement (PEL) ou encore du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Toutefois, le locataire peut disposer de subventions sous certaines conditions d’obtention :

- le prêt à l’amélioration de l’habitat (PAH) de la CAF ;
- les aides de sa caisse de retraite ;
- le CITE précédemment mentionné, ainsi que le crédit d’impôt des dépenses d’équipement pour personnes handicapées ou âgées.

Les aides des collectivités territoriales et de l’Anah (agence nationale de l’habitat) telles que l’allocation personnalisée d’autonomie (APA) ou les prestations de compensations du handicap (PCH) sont également à consulter.

02/12/2019

 

Précision sur le régime de TVA applicable pour l'assurance dommages-ouvrage :

1/ La fourniture d'une couverture d'assurance dommages-ouvrage proposée par un constructeur constitue-t-elle une prestation distincte de son activité de constructeur ?

- Le Ministère des finances répond : Elle constitue une prestation distincte de son activité de construction.

En présence de prestations distinctes, une prestation doit être considérée comme accessoire à une prestation principale lorsqu’elle ne constitue pas pour la clientèle une fin en soi, mais le moyen de bénéficier dans les meilleures conditions du service principal du prestataire. Cependant, bien que toute opération d’assurance présente, par nature, un lien avec le bien qu’elle a pour objet de couvrir, un tel lien ne saurait convenir pour déterminer s’il existe ou non une prestation unique aux fins de la TVA. De même, l’exigence d’une couverture d’assurance ne saurait pas plus, en elle-même, impliquer qu’une prestation d’assurance fournie par l’assujetti réalisant l’opération dont l’objet est assuré revête un caractère indissociable ou accessoire à celle-ci (points 42 et 43 de la décision de la CJUE arrêt du 17 janvier 2013, aff. C-224/11, BGZ Leasing, ECLI:EU:C:2013:15).

Une prestation d’assurance portant sur un bien, d’une part, et la prestation consistant en la fourniture de ce même bien, d’autre part, sont dissociables lorsque la fourniture de l’assurance par le vendeur est facultative et qu’une telle prestation peut être recherchée auprès d’un autre opérateur que celui réalisant la fourniture du bien à assurer. Cas particulier, la désignation du constructeur par le maître d’ouvrage pour souscrire la garantie dommages-ouvrage en son nom est optionnelle dans le contrat de construction. Le client peut également obtenir par lui-même une telle assurance auprès d’un autre assureur.

L’assurance dommages-ouvrage proposée par la société constitue une prestation distincte qui ne peut être regardée comme accessoire à l’activité de construction exercée par cette même société.

2/ L'exonération de TVA (2°article 261 C du code général des impôts (CGI)) s'applique-t-elle aux primes d'assurance dommages-ouvrage refacturées par le constructeur à ses clients pour un montant inchangé ?

- Le Ministère des finances répond : Selon le CGI (2° de l'article 261 du C) : exonère de TVA les opérations d’assurance et de réassurance ainsi que les prestations de services afférentes à ces opérations effectuées par les courtiers et intermédiaires d’assurances.

D'après la Cour de Justice de l'Union Européenne (CJUE), constitue une telle opération la prestation par laquelle l'assureur se charge, moyennant le paiement préalable d'une prime, de procurer à l'assuré en cas de réalisation du risque couvert, la prestation convenue lors de la conclusion du contrat.


En conclusion : La refacturation des primes d’assurance contractées auprès d’un assureur par une société de construction au maître d’ouvrage s’assimile à une prestation d’assurance distincte qui ne peut être regardée comme accessoire à l’activité de construction et la circonstance que la société de construction n’exerce pas l’activité d’assureur au sens des dispositions du code des assurances est sans incidence sur cette analyse. Dès lors que le constructeur refacture à ses clients les primes d’assurance dommages-ouvrage pour un montant inchangé, celles-ci sont donc exonérées de TVA en application du 2° de l’article 261 C du CGI.

02/12/2019

 

L'Assemblée Nationale dit non à la suppression du PTZ 

Les députés n'ont pas confirmé le projet du gouvernement de supprimer dès 2020 le prêt à taux zéro dans certaines zones (B2 et C). Vendredi 15 novembre le verdict est enfin tombé : l'Assemblée nationale a voté le maintien en l'état du prêt à taux zéro (PTZ). S'agissant d'une des principales aides à l'achat d'un logement il était, en effet, incompréhensible pour certains députés que les habitants des territoires ruraux et périphériques situés dans les zones B2 et C (dites détendues) ne puissent pas bénéficier du PTZ, alors que ceux des grandes villes n'étaient pas impactés par cette suppression.

Rappelons que le PTZ permet aux ménages modestes d'être exonérés d'intérêts sur une partie de leur prêt immobilier. La mesure qui passe par des compensations auprès des banques est d'ailleurs vivement défendue par le secteur immobilier dont elle favorise l'activité.

L'offre de logements étant jugée suffisante par rapport à la demande, le projet de supprimer le PTZ dans ces zones n'est pas le bienvenu. Opposer les territoires les uns aux autres n'est pas envisageable précise l'ancienne ministre du Logement dont le souhait est de permettre aux Français de se loger.

Le secteur du bâtiment, quant-à, lui a aussitôt salué le vote des députés. La Fédération Française du Bâtiment (FFB) a évoqué une "première et belle victoire répondant à un véritable besoin".

Source AFP // 

19/11/2019

 

Le logement neuf en danger !

Le Président de la Fédération Française du Bâtiment, Jacques Chanut alerte de nouveau les politiques sur l'avenir du logement neuf en France.

Force et de malheureusement constater que les chantiers sont en baisse de 3,65 % sur douze mois et que les permis de construire reculent de 5,9 %. Une crise majeure s'annonce et le sentiment de non réaction pour l'éviter demeure.

Certains évoqueront les prix qui augmentent, les municipalités qui génèrent de l'attentisme, pourtant ces paramètres touchent également le non résidentiel qui lui reste en nette progression. La question se pose sur le devenir de la construction neuve.

La véritable cause du retournement se trouverait dans la volonté de Bercy de réduire les coûts des aides au logement, faussement présentées comme inflationnistes et inefficaces, donc inutiles. Faute de baisse des dépenses de fonctionnement de l'Etat et des prélèvements obligatoires, ce dernier risque en sabrant les dépenses d'investissement porteuses d'avenir pour l'attractivité des territoires de d'endiguer la chute. La réforme des APL est un début. Elle laisse perplexe les observateurs quant à la capacité durable à produire du logement abordable. L'annonce de la suppression du PTZ, d'abord en B2 et C, puis plus largement, la réduction du dispositif Pinel, représenteraient la raison du retournement actuel du marché de la construction.

La construction risque de payer le prix fort, alors que l'immobilier a besoin de stabilité. Malgré un marché du crédit où les taux sont historiquement bas, la crise de l'immobilier et des territoires frappera assurément en premier lieu les plus fragiles.

Les experts annoncent une crise majeure du logement pour demain qui engendrera des faillites et pertes d'emplois. Seule un plan viable présenté à l'occasion du vote de la loi de finances pour 2020 pourrait permettre d'éviter ce crash.

15/11/2019

 

Vente d'un bien à un proche, attention au pouvoir de préemption

Vous avez l'intention de vendre votre logement à un membre de votre famille, mais celui-ci est situé dans une zone où des aménagements urbains sont envisagés par la commune. Soyez vigilant car la mairie peut, si elle le souhaite, demander son droit de préemption.

Selon la Cour de Cassation, vendre un bien à un membre de sa famille n'est pas en soi un obstacle au droit de préemption que se donnent les communes sur certaines zones. En effet, si la zone où se trouve le logement figure dans un projet d'aménagement sachez que la collectivité peut préempter.

Si votre bien se trouve dans une zone de préemption, le notaire doit notifier à la commune le projet de vente et vous prenez alors le risque de voir votre bien vous échapper. Les juges précisent que le seul fait d'adresser à la commune une "déclaration d'intention d'aliéner" relève que le vendeur connaît le risque. Par exemple, un vendeur qui ne souhaitait céder son terrain situé devant sa maison qu'à un membre de sa famille a vu ainsi sont bien lui a échapper. Le vendeur n'a même pas pu renoncer à vendre pour la bonne raison que la vente est définitivement réalisée lorsque le vendeur et acquéreur sont d'accord sur la chose et le prix. Ce qui est le cas lorsque la commune notifie sa préemption. Toutefois, une issue est possible si la commune propose un prix moindre. 

07/11/2019

 

Avez-vous bien droit à l'exonération de la taxation de plus-value immobilière ?

Votre bien est en résidence principale, si ce n'est pas le cas vous ne pourrez prétendre à l'exonération de la taxation de plus-value de votre immeuble lors de la vente de celui-ci s'il est prouvé qu'il ne s'agit pas de votre résidence principale.

En effet, prenons cet exemple de cas où le propriétaire conteste la taxation de plus-value immobilière.

Pour ce cas précis, l'exonération n'a pas été recevable car il a été prouvé que la consommation d'électricité d'un des biens, pas celui faisant l'objet de la vente, était trois fois supérieure à un autre bien considéré par le propriétaire comme son ancienne habitation principale.

La Juridiction administrative a rappelé l'importance des consommations d'électricité pour ceux des contribuables qui souhaitent se prévaloir de l'exonération résidence principale au titre de la plus-value immobilière dégagée. Précisons que sont considérés comme résidence principale conformément au 1° du II de l'article 150 U du CGI, les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

Afin de contester la taxation de plus-value immobilière mise à la charge du propriétaire au titre de la vente de son bien immobilier, ce dernier soutient que ce bien était sa résidence principale à la date de sa cession. Il apporte les justificatifs concernant le transfert en ce lieu en résidence principale, entre le mois de décembre 2011 et la date de réalisation de la vente de son immeuble. Cependant on lui demande de justifier la raison pour laquelle la résidence de son "ancien domicile" et non celui vendu aujourd'hui a une consommation d'électricité trois fois supérieure.

Le propriétaire demande au Tribunal Administratif de prononcer la décharge de la plus-value immobilière réalisée le 28 juin 2012. Par jugement du 24 mai 2017 (n°1600622), le TA constate un non-lieu à hauteur du dégrèvement prononcé en cours d'instance et rejette le surplus de cette demande.

Le propriétaire fait appel de cette décision. la Cour d'appel de Paris, estime que la courte période de six mois lors de laquelle l'immeuble vendu aurait été occupé par le propriétaire avant sa cession ne suffit pas et qu'en conséquence l'autre résidence est considérée comme étant sa résidence principale. Celle dernière étant meublée et les relevés effectifs d'électricité fournis prouvant bien qu'au cours de la période précitée il y a eu une consommation au moins trois fois supérieure, contrairement à la résidence du bien vendu. En conséquence et malgré les éléments fournis il n'est pas prouvé de la réalité de son changement de résidence principale. Pour la juridiction administrative, c'est à bon droit que l'administration a refusé d'accorder au propriétaire le bénéfice de l'exonération prévue par l'article 150-U-II-1° du CGI. 

19/10/2019