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DONS FAMILIAUX : Ce qui change fiscalement à la rentrée

La troisième loi de finances rectificative pour 2020 voit apparaître une nouvelle exonération de droits de donation pour les dons familiaux consentis en argent : chèque, virement, espèces, à destination d'un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou, pour les personnes n'ayant pas d'enfants, à une nièce ou à un neveu. L'exonération est valable quel que soit l'âge du donateur. La condition, est que le bénéficiaire du don doit utiliser les sommes reçues, dans les trois mois suivant le don, à un des projets ci-dessous :

– Réalisation de travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov concernant sa résidence principale. A condition toutefois, de ne pas déjà bénéficier de cet avantage, ni du crédit d'impôt en faveur de la transition énergétique,

– Construction de sa résidence principale (et non pas d'une acquisition),

– Souscription au capital d'une PME de -5 ans si la personne est dirigeant et qu'en contrepartie, il renonce au bénéfice de la réduction d'impôt correspondante,
Le montant de l'exonération est fixé à 100000 euros. Ce plafond concerne tous les dons effectués par un même donateur entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021. Il est à noter qu'un donataire peut recevoir plusieurs dons de 100000 euros émanant de donateurs différents : parents, grands-parents, etc.

Cette exonération valable jusqu'au 30 juin 2021 est cumulable avec l'exonération d'un montant de 31865 euros applicable aux dons familiaux en espèces, lorsque le donateur a moins de 80 ans et avec les abattements de droit commun renouvelables tous les quinze ans à savoir : 100000 euros pour chaque enfant ; 31865 euros pour chaque petit-enfant, 5310 euros pour chaque arrière-petit-enfant et 7967 euros pour les nièces et neveux.

9/09/2020

 

Ne réalisez pas de travaux avant l'achat définitif d'un bien immobilier !

L'acquéreur qui engage des travaux alors que son achat immobilier n'est pas définitivement réalisé le fait à ses risques et périls, rappelle la Cour de cassation.

En effet, tant que la transaction d'un bien immobilier n'est pas terminée, tout est susceptible d'être remis en cause et lorsque le futur acquéreur engage des travaux, il le fait à ses risques et périls.

Genèse : L'acquéreur d'une maison qui avait pris possession des lieux, mais n'avait pas pu effectuer le paiement faute d'avoir pu obtenir un prêt, a perdu le montant dépensé dans ses travaux lorsque la vente fut annulée. Ce dernier a fait valoir qu'il n'avait jamais été propriétaire juridiquement et qu'il n'avait donc pas d'intérêt à réaliser des travaux de rénovation, que le coût de ces derniers devait donc lui être remboursé par le propriétaire. Argumentant que ce propriétaire avait été enrichi sans raison par les améliorations apportées.

La Cour de cassation a tranché : Les juges ont rejeté sa demande estimant que cet acquéreur a réalisé des dépenses en sachant pertinemment qu'il occupait les locaux de manière précaire, la vente risquant d'être remise en cause tant que le crédit immobilier ne serait pas acquis. Il a accepté le risque, ont-ils estimés. Dans la mesure où ces travaux n'étaient pas rendus urgents pour raison sécuritaire et qu'ils ont été engagés dans son intérêt personnel, en pariant en quelque sorte sur la réalisation définitive de son achat, il s'est exposé lui même au risque. Ce qu'il a dépensé est donc perdu.

(Cass. Civ 1, 1.7.2020, U 19-15.089). Source AFP

7/09/2020

 

L'écologie au coeur du plan de relance du gouvernement

Au coeur du plan de relance économique de l’État, le dispositif Ma PrimeRénov lancé le 1er janvier 2020 sera dorénavant accessible à l'ensemble des ménages, y compris les plus aisés, dès 2021. Un plan de relance historique de 100 milliards d'euros mis en place par le gouvernement s'articule en 3 priorités : l'écologie, la compétitivité, la cohésion. L'objectif étant de redresser l'économie française, avec à la clé la création de nouveaux emplois. Ce dispositif fait la part belle à l'écologie et au secteur du logement. En effet, sur 100 milliards d'euros, 6,7 Md€ seront consacrés à la rénovation énergétique des logements privés, des locaux de TPE/PME, des bâtiments publics de l’État et des logements sociaux.

Que savoir sur les nouveautés de Ma PrimeRénov ? A partir de janvier 2021, Ma PrimeRénov' sera étendue. Cette dernière habituellement attribuée sous conditions de ressources aux ménages "modestes" ou "très modestes" et propriétaires occupant leur logement à titre de résidence principale, sera étendue à tous les ménages, sans plafond de ressources et ce dès le 1er janvier 2021. Tous les propriétaires occupants, ainsi que les propriétaires bailleurs et les syndicats de copropriété pourront bénéficier de ce dispositif. Le budget attribué s'élèvera à 2 milliards d'euros entre 2021 et 2022 (contre 575 millions en 2020). L'objectif de l’État étant d'en terminer avec les quelques 4,8 millions de "passoires thermiques".

Ma PrimeRénov remplace aujourd'hui le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) et les aides de l'Agence nationale de l'Habitat (Anah). Elle permettra de financer des travaux d'isolation, de chauffage, de ventilation ou d'audit énergétique... Cette prime est versée sous conditions de ressources par l’Anah. Elle concerne tous les logements situés en France métropolitaine ainsi qu’en outre-mer et dont la construction est achevée depuis 2 ans minimum. Elle est cumulable avec d’autres aides à la rénovation énergétique comme les Certificats d’économie d’énergie (CEE), l’éco-PTZ ou encore des aides proposées par les collectivités locales. En revanche, Les travaux doivent avoir été effectués par des entreprises labellisées RGE (reconnues garantes pour l’environnement).

Ma PrimeRénov en 2021 : Le montant de la prime variera en fonction des matériaux et des équipements éligibles dans la limite d’un plafond de 20 000 € pour des travaux sur un logement et pendant une durée maximale de 5 ans. Pour en savoir plus: le guide du Ministère de la Cohésion des territoires présente la liste des travaux éligibles à la prime ainsi que le montant de la prime forfaire par type de travaux.

7/09/2020

 

LUXEMBOURG : Les prix de l'immobilier augmentent de 10 % par an depuis 2018. Tour d'horizon sur les prix du marché de l'immobilier

Le marché immobilier luxembourgeois ne cesse d'augmenter. Aujourd'hui, la base de prix pour un appartement se situe approximativement à 6000e le m2 et le prix moyen dans la capitale et les sites les plus agréables est supérieur à 9000e (alors qu'il était un an plus tôt à 8100e). On parle même entre 10000e et 12000e le m2 dans certaines communes. Par exemple, à Bertrange, la barre des 10000e le m2 en moyenne a été dépassée. Pour les maisons, on ne raisonne pas en mètre carré compte tenu des incidences du terrain. Le prix global porte sur une fourchette variant entre 600000e et 1,8 million d'euros selon la localisation. Les prix les plus élevés se situent dans les secteurs autour de Luxembourg-Ville et en direction d'Esch (mais sans atteindre cette ville). On peut également constater que dans la périphérie immédiate de Luxembourg-Ville, certaines petites maisons, sans grand intérêt architectural et de confort, sont rasées dès qu'elles sont achetées pour laisser place à des ensembles de trois ou quatre logements utilisant intelligemment les déclivités. Le rendement est évidemment à l'arrivée, à condition toutefois de bénéficier de relations ou d'influences, qui pour les non-Luxembourgeois peuvent faciliter des formalités quelque peu complexe.

Un conseil pour les non initiés : Veiller à bien verrouiller l'accord lorsque vous en avez un, afin d'éviter de vous retrouver dans une situation désagréable où du soir au matin, un accord donné peut être démenti pour cause d'offre plus forte.

On s’intérroge : Combien de temps durera encore cette accélération de la hausse des prix et pourrait-elle être remise en cause par la crise ou plutôt les conséquences de l’épidémie du coronavirus ? Les spécialistes de l’Observatoire luxembourgeois de l’Habitat lient en partie cette accélération de la hausse des prix au repli des investisseurs vers l’immobilier locatif suite aux faibles rendements des placements financiers. Le reste est dû à l’aspiration à habiter mieux des luxembourgeois et des frontaliers mais aussi à la montée en gamme et à la sophistication des programmes pour le neuf.

Et la crise ? « Elle devrait permettre de revenir à des niveaux d’augmentation plus raisonnables mais ne devrait pas déboucher a priori sur une baisse des prix. »

Y a-t-il une bulle immobilière ? « L’évolution n’est pas excessivement spéculative, on reste en bonne partie sur un profil de petits investisseurs familiaux habitant au Luxembourg. »

Le télétravail ? « Il y a des chances, s’il se généralise, que l'on observe des changements dans la structure spatiale des prix des logements. »

7/09/2020

 

Futurs emprunteurs : N'oubliez pas d'intégrer dans le budget prévisionnel de votre projet d'achat immobilier, le montant de la taxe foncière !

Dès cet automne, la taxe d'habitation devrait disparaître pour tous les Français, mais quand est-il de la taxe foncière ? On n'en fait pas souvent état lors de la signature d'un crédit immobilier, mais cette taxe locale vient s'ajouter aux échéances de remboursement. Dans les grandes agglomérations, elle pèse en moyenne l'équivalent d'une mensualité, voire même deux...

Cette taxe pèse effectivement de plus en plus lourd dans le budget des ménages et selon une étude de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) parue en 2019, son montant moyen aurait augmenté de 34,7 % en 10 ans entre 2008 et 2018. Si le bond des valeurs locatives (14,6 %) constitue un des facteurs d'inflation, les taux votés localement par les collectivités ont aussi eu leur incidence. Cet impôt local n'est donc pas à prendre à la légère, notamment pour les primo-accédants qui ne prennent pas garde d'ajouter cette taxe dans leur budget prévisionnel. Prenons un exemple, sur des mensualités servant à rembourser l'achat d'un bien de 70 m2 au taux de 1,3 %, la taxe foncière alourdit mensuellement la facture de près de 120 euros. Plus les prix de l'immobilier sont faibles et plus la part de la taxe foncière est importante. Si on devait transformer le montant de cette taxe en taux, en prenant l'exemple d'un taux pour un prêt de 1,3 %, ce dernier serait de +3 %.

Dans les 20 plus grandes villes de France, la moyenne constatée est d'environ 1,1 mensualité supplémentaire. Des communes comme Montpellier, Dijon ou encore Grenoble, dans lesquelles le prix de l’immobilier est déjà plus élevé, sont ainsi au-dessus de cette moyenne avec environ 1,5 mensualité supplémentaire. Cet impôt n'est donc pas à négliger et il est important pour le particulier de considérer ce poste de dépense dans son budget.

A contrario, dans les villes les plus chères de France, la facture est quasi indolore. A Paris, par exemple, où les prix de la pierre surpassent le reste du marché national, le poids de la taxe foncière ne représente que 20 % d'une mensualité, soit 59 euros. Même à Lyon, Nice, Strasbourg ou Lille, la majoration de mensualité est contenue en moyenne à 75 euros, soit une différence sur le taux final entre 1,7 et 1,9 %.

Dans les années à venir, le montant de la taxe foncière pourrait être amené à augmenter un peu plus. En effet, en retirant la taxe d'habitation aux collectivités, nombreux craignent de voir le montant de leur taxe foncière s'enflammer...

4/08/2020

 

Vente : Quel risque pour l'agent immobilier en cas de non solvabilité de l'acquéreur ?

La Cour de cassation a tranché à ce sujet. L'agent immobilier est tenu d'un devoir de conseil et d'information et à se titre, il doit être en mesure de justifier, en cas de litige, de son conseil et de ses mises en garde notamment contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur.

Rappel des faits : La Cour de cassation s'est penchée sur le rôle de l'agent immobilier dans le cas d'une vente, après désistement de l'acheteur pour cause d'insolvabilité. Dans cette affaire, des propriétaires avaient confié un mandat de vente à un agent immobilier et avaient signé, par son intermédiaire, une promesse de vente avec un acquéreur. Etait mentionné dans la promesse de vente que ce dernier déclarait ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acheter le bien. Seulement, l'acheteur ne s'est jamais présenté lors de la signature de l'acte authentique de vente devant le notaire. Il s'est engagé à régler la somme de 17000e de clause pénale aux vendeurs et un dédommagement de 10000e à l'agent immobilier. Cependant, cet engagement n'a jamais été respecté et les vendeurs ont donc assigné l'acquéreur et l'agent immobilier en indemnisation. Par un arrêt de 2018, la Cour d'appel d'Amiens a rejeté la demande d'indemnisation contre l'agent immobilier, argumentant que sa responsabilité ne pouvait être engagée, car l'agent ne disposait pas de plus de moyens qu'un simple particulier pour vérifier la solvabilité de l'acquéreur et de plus, l'absence d'emprunt était mentionné dans la promesse de vente. Les propriétaires connaissant les conditions, étaient libres de ne pas accepter la vente s'ils estimaient que les garanties n'étaient pas suffisantes. Les propriétaires se sont portés en Cassation et un an plus tard, la Cour de cassation casse l'arrêt de la Cour d'appel. Selon elle l'agent immobilier est non seulement tenu d'un devoir de conseil et d'information, mais doit surtout être en mesure de justifier avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou de les avoir mis en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur. Ce que l'agent immobilier n'a pas pu prouver dans cette affaire.

“On peut parler de défaut de conseil, mais c’est surtout une faute contractuelle au regard du mandat de vente”, analyse Romain Rossi-Landi, avocat à la cour. “Certaines obligations, comme celles de conseil, ne sont pas inscrites au contrat, mais sont effectivement considérées comme en faisant partie, car elles en sont l’accessoire indispensable”, complète Ganaëlle Soussens, avocat en droit de l’immobilier. L’agent aurait donc dû conseiller aux vendeurs de demander davantage de garanties à l’acquéreur et de s’assurer qu’il pouvait acheter le bien “cash”. Ou, à défaut, les prévenir du risque d’insolvabilité de l’acheteur, en l’absence d’emprunt.
Une jurisprudence protectrice du vendeur

Cet arrêt du 11 décembre 2019 s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence protectrice du vendeur, qui a déjà considéré à plusieurs reprises que l’obligation de conseil d’un agent immobilier s’étendait à la vérification de la solvabilité de l’acquéreur. L’agent immobilier ne peut par exemple présumer de celle-ci au seul motif que l’acquéreur ait recours au crédit (Cass. Civ III : 19.1.88, n°86-11829). Il est en outre responsable du préjudice subi par un vendeur lorsque la vente est devenue caduque du fait de la non réalisation de la condition suspensive et dont le bien a été immobilisé pendant un an, lorsqu’il n’a pas effectué de recherches sur la situation financière de l’acquéreur, qui lui aurait permis de constater qu’il ne pouvait obtenir le prêt nécessaire (CA Rouen : 13.6.01, n°99-04632). Enfin, l’agent est responsable à l’égard du vendeur d’un chèque payé sans provision par l’acquéreur (Cass. Civ I : 25.11.97, n°96-12325).

“Toutefois, l’obligation de conseil de l’agent immobilier est une obligation de moyens et non une obligation de résultats, modère l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). Le professionnel doit donc mettre en œuvre tous les moyens possibles pour réaliser la prestation à laquelle il s’est engagé, sans obligation de résultat. L’obligation de conseil est appréciée au cas par cas en fonction des circonstances, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties.” La responsabilité de l’agent immobilier envers son mandant vendeur en cas de refus de prêt à l’acquéreur n’est donc, par exemple, pas automatique (CA Montpellier : 20.9.11, n°10.1737).

11/06/2020

 

Location : L'agent immobilier doit-il vérifier la solvabilité du candidat locataire ?

La Cour de cassation s'est positionnée à ce sujet et confirme que l'agent immobilier se doit de s'assurer de la solvabilité du candidat locataire en effectuant les vérifications nécessaires. Quelle que soit l'étendue de sa mission, l'agent immobilier ayant reçu mandat de location, doit bien s'assurer de la solvabilité des candidats en se livrant à des vérifications sérieuses et sans que cela soit mentionné dans le contrat signé avec le propriétaire. La décision de la Cour de cassation, casse ainsi un arrêt de la Cour d'appel qui déboutait un propriétaire mécontent de son agent immobilier, après que le locataire sélectionné par ses soins ait arrêté de payer le loyer. Les juges d'appel reprochaient au propriétaire de ne pas avoir transmis d'instruction spécifiques à l'agent immobilier, notamment sur les documents justificatifs à exiger auprès du locataire en vue de s'assurer de sa solvabilité. L'agent immobilier précisant de son côté, que le propriétaire aurait pu évaluer et refuser lui-même la candidature retenue. Cependant, l'agent immobilier ayant reçu la mission de réaliser une opération locative doit prendre en charge ce travail seul, rappelle la Cour de cassation. Les juges ont rappelé que, selon le Code civil, "le mandataire est tenu d'accomplir le mandat" qu'il a reçu et "répond (...) des fautes qu'il commet dans sa gestion".

11/06/2020

 

Diagnostic immobilier : Dès le 1er juin, le diagnostic de nuisances sonores aériennes sera demandé

Si un bien immobilier se situe dans une zone d'exposition au bruit notamment des aéroports il conviendra d'ajouter à la liste des diagnostics obligatoires (DDT) celui du bruit pour nuisances aériennes. En effet, à partir du 1er juin, le vendeur, ou le bailleur, sera contraint de remettre à l'acquéreur, ou au locataire, le DDT immobilier comprenant également le "bruit pour nuisances sonores" afin de les informer sur le bien qu'ils souhaitent acheter ou bien louer. Pour savoir si vous devez ajouter ce diagnostic, le plan d'exposition au bruit (PEB) est consultable via un service d'information en ligne ou, en sollicitant la mairie où se trouve le logement. Le document devra être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) et dans le cadre d'une transaction, il devra être joint au compromis, à la promesse de vente ou à défaut à l'acte authentique de vente. Dans le cadre d'une location, il devra figurer dans le contrat de bail. Tous les biens sont concernés : vente ou location de maisons, appartements (immeubles : d'habitation ou, à usage mixte professionnel et habitation) et les terrains constructibles. Ce diagnostic peut être réalisé sur papier libre et il doit contenir : L’indication claire et précise de la zone de bruit où est situé le bien immobilier ; L’adresse du service d’information en ligne permettant de consulter le PEB ; La mention de la possibilité de consulter le PEB à la mairie de la commune où se trouve le bien immobilier. Si le diagnostic "bruit" n'est pas fourni, l'acquéreur pourra demander l'annulation du contrat de vente ou une diminution du prix de vente devant le tribunal.

Il en est de même pour le bailleur, si celui-ci ne joint pas le diagnostic "bruit" au contrat de location, le locataire pourra demander l'annulation du bail ou, une diminution du loyer devant le tribunal.

10/06/2020

 

Crédit immobilier : De nombreux dossiers sont aujourd'hui refusés par les banques

Le constat n'est pas réjouissant. De nombreux dossiers immobiliers viables en 2019 sont aujourd'hui rejetés par des banques. Essentiellement, suite à une situation liée aux préconisations du Haut Conseil de stabilité financière datant de janvier 2020 et demandant aux banques de veiller à l'endettement des emprunteurs qui ne devra pas dépasser dorénavant 33 %. A cela s'ajoutent aujourd'hui, l'augmentation des taux et en parallèle la baisse du taux d'usure annoncé par la Banque de France. Début mai et selon la dernière étude mensuelle du Crédit Logement CSA, le taux moyen s'établissait à 1,25 %, soit une hausse de 7 points de base par rapport à avril. Cette tendance avait déjà été observée avant le confinement. Les banques étaient fortement incitées à refuser des dossiers qui présentaient un endettement supérieur à 33 %. Des recommandations faites le 20 décembre dernier par le Haut Conseil de stabilité financière, organisme placé sous l'égide de Bercy. Avec pour objectif d’éviter une surchauffe sur le marché du crédit immobilier.

Résultat : Environ 100 000 ménages considérés modestes, sans apport, vivant dans des zones rurales ou urbaines moyennes ont été concernés. Et la crise sanitaire n'a pas arrangé les choses... Sur les 5 premiers mois de l'année, l'augmentation des refus de prêts est acté par tous les experts et ce, même pour des dossiers de qualité qui auraient été acceptés en 2019. Et avec un taux d'usure qui baisse, rien ne va plus. Le taux d'usure est un taux fixé tous les trimestres par la Banque de France et que les banques ne peuvent pas dépasser. Aujourd'hui il est à 2,51 % (tout compris) pour un prêt immobilier de 20 ans et plus. L'augmentation du taux et la baisse du taux d'usure au même moment engendrent, donc une difficulté supplémentaire à prendre en compte pour une certaine catégorie de personnes désireuses d'obtenir un prêt immobilier. La conséquence de l'endettement à 33 % maximum, le taux qui augmente et le taux d'usure qui baisse font que des ménages qui n'ont pas d'excellents profils se voient refuser leurs dossiers. Sont particulièrement concernés en ce moment, les salariés au chômage partiel. Un cas parmi tant d'autres : Un couple de quadras, aux revenus annuels de 84 000 euros, avec un apport de 15 000 euros et un taux d'endettement de 25 % pour l'achat de leur résidence principale. Avant le confinement, le taux dont ils auraient pu bénéficier était de 1,65 % sur 25 ans (TAEG : 2,42 %), mais l'agence bancaire a été fermée pendant trois semaines, la banque n'est donc revenue vers eux qu'à la mi mai et le taux était, entre temps, passé à 2,10 % (TAEG à 2,86 %).

Dans un courrier adressé à un confrère, la banque des emprunteurs précise : "nos taux ont subi une hausse de 0.50 points sur le mois d’avril, ce qui ne nous permet pas de suivre ce projet étant donné que le taux d’usure est dépassé." Et d'ajouter "actuellement, nous avons beaucoup de dossiers qui dépassent le taux d’usure et la situation est regrettable pour vous comme pour nous. Ce n’est pas une raison non plus pour que nos gestes commerciaux doivent être tous à la baisse, pour pouvoir faire valider toutes les demandes".

L'APIC, l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits, a écrit à la Direction générale du Trésor pour l'alerter de cette situation et lui proposer des solutions. Une situation dont s'est aussi émue la FNAIM, première organisation professionnelle du secteur immobilier.

A suivre...

10/06/2020