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Obligation pour un agent immobilier de vérifier les capacités financières de l'acquéreur qu'il a présenté aux vendeurs

La Cour de cassation a statué sur le rôle d'un agent immobilier concernant le contrôle de solvabilité réelle d'un acquéreur. Elle rappelle que tout agent immobilier a un devoir de conseil auprès de ses vendeurs et se doit de prendre des garanties ou de les mettre en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur a présenté.

Genèse : Des vendeurs ont confié à un agent immobilier un mandat de vente classique d'un bien immobilier. Le compromis est signé avec un potentiel acquéreur déclarant ne pas avoir à recourir à un emprunt. Au moment de la vente, ce dernier refuse de la finaliser et de payer la clause pénale. Les vendeurs engagent une procédure à l'encontre de l'agent immobilier, jugé fautif pour leur avait présenté un acquéreur non solvable.

Dans un premier temps, la Cour d'appel d'Amiens rejette la demande d'indemnisation des vendeurs, considérant qu'ils avaient la liberté de ne pas contracter avec l'acquéreur potentiel sachant que ce dernier ne souhaitait pas recourir à un emprunt. Cette précision confirmée dans la promesse de vente. Le motif évoqué : "un agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu'un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle d'un acquéreur."

Dans un second temps, La Cour de cassation, qui n'est pas de cet avis, censure cet arrêt (en vertu de l'article 1147 du code civil) dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 évoquant le motif : « Qu'en statuant ainsi, alors que l'agent immobilier n'avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou de les avoir mis en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur avait présenté, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ». Pour la Cour de cassation, l'agent immobilier a un devoir de conseil et se doit de prendre des garanties ou de mettre en garde les vendeurs contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur a présenté.

Arrêt du 11 décembre 2019 (Cass. 1ère civ, 11.12.2019, n°18-24381) - sur les obligations renforcées de l’agent immobilier, investi d’un devoir de conseil et de mise en garde, au-delà de son mandat principal de vente ou de gestion 

09/03/2020

 

Frais de notaire : Une nouvelle méthode de calcul des prix rentre en vigueur

Les frais de notaires évoluent : La loi Macron n'a pas déclenché la baisse des prix attendue dans les tarifs des notaires et l'État s'apprête à publier un décret fixant une nouvelle méthode de calcul des prix. Toutes les professions réglementées sont concernées : notaires, huissiers de justice, administrateurs judiciaires, greffiers de tribunaux de commerce, qui ont depuis le 1er mars de nouveaux tarifs. Ces modalités remplaceront la baisse moyenne de 2,5 % conformément à la loi Macron, dont l'ambition initiale était de "casser les rentes" et d'ouvrir l'accès à ces professions. Concernant les notaires, la réforme a rempli son objectif sur l'ouverture, puisque la France compte aujourd'hui plus de 6200 offices, soit 36 % de plus qu'en 2015. Le coût des transactions notariales n'a guère évolué, voire même a un peu augmenté, comme le démontre la mission parlementaire chargée d'évaluer le texte de loi. La méthode de fixation des prix a été revue dans la loi de programmation pour la justice de 2019, dont découle le décret. La logique consistant à fixer un tarif acte par acte en fonction du coût de revient pour le notaire est abandonnée au profit d'une approche qui privilégie la viabilité économique globale. Les prix seront régulés en fonction du taux de marge de chaque profession. La possibilité d'appliquer une remise sur certains actes sera maintenue.
Durée d'application : Le Conseil supérieur du notariat (CSN) est le premier concerné par ce changement. Soutenant cette nouvelle approche le CSN a néanmoins demandé aux pouvoirs publics quelques ajustements, notamment sur le plafonnement des émoluments sur la vente de biens immobiliers de faible montant. Les notaires souhaitent également que les nouveaux tarifs s'appliquent pour une durée de cinq ans et non deux ans. « On ne peut pas, tous les deux ans, se demander quel sera le chiffre d'affaires parce que les règles risquent d'être modifiées », défend Jean-François Humbert, Président du CSN. Sur ce dernier point, les pouvoirs publics n'ont visiblement pas accédé à leur demande. Selon les sources, le nouveau décret fixera les tarifs pour une durée de deux ans.

03/03/2020

 

Prêt immobilier : En cas de non édition de l'offre, le vendeur se doit de rendre le dépôt de garantie à l'acheteur

L'acheteur d'un appartement avait obtenu de sa banque un accord de principe pour son prêt immobilier. Au moment de faire l'offre de prêt correspondant aux conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente du bien qu'il souhaitait acquérir, la banque n'a pas éditée l'offre de financement. Le vendeur a alors fait valoir que la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'était pas remplie puisque l'acquéreur n'avait pas eu d'offre de crédit, ni un refus de crédit et qu'il n'était pas tenu de rendre le dépôt de garantie. L'acheteur tenant la banque pour responsable de cette situation a fait valoir ses droits en demandant à la justice de condamner la banque à lui régler le montant du dépôt de garantie. La Cour de cassation a rendu son verdict et contrairement à ce que pensait le vendeur, si la banque n'émet aucune offre de financement, il ne peut pas refuser de restituer le dépôt de garantie à l'acquéreur, dans la mesure où ce dernier a bien respecté les conditions de demande de crédit. La banque ne peut non plus être mise en cause dans ce type de situation et l'acquéreur ne peut pas être tenu pour responsable de la non-réalisation de la vente. En conséquence, le vendeur se doit de rendre le dépôt de garantie. S'il ne le faisait il s'agirait d'un abus de sa part. (Cass. Com, 5.2.2020, A 18-19.093) 

25/02/2020

 

Plus-value immobilière des particuliers : Le prix de cession peut-être majoré s'il y a dissimulation de prix

Rappel de la juridiction administrative en matière de plus-value immobilière des particuliers : Le prix de cession doit être majoré du montant de la dissimulation s'il s'avère qu'il y a eu dissimulation établie.

Génèse :
Un couple a vendu leur résidence principale en 2011. Sur l'acte notarié figure 375000e alors qu'en réalité les acquéreurs ont perçu une somme complémentaire de 30000e. A la suite d'un examen fiscal pesonnel correspondant à l'année de vente du bien, l'administration fiscale a estimé que ce complément de prix constituait un revenu imposable dans la catégorie des BNC et a rectifié la déclaration en conséquence. Le coupe a formé une réclamation préalable qui a été rejetée. S'en est suivi une demande au TA de Nantes pour prononcer une réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu découlant de l'imposition de ce complément de prix de 30000e. Les clients argumentent le fait que la somme de 30000e versée en plus du prix de 375000 figurant dans l'acte notarié relève du régime des plus-values des particuliers et se référant aux articles 150 U et s du CGI. Cette somme ne constitue donc pas pour eux à un profit accessoire entrant dans le cham de l'article 92 du CGI.
La Cour rappelle l'article 150 VB du CGI : Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Lorsqu’une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l’acte doit être majoré du montant de cette dissimulation.

Pour la Cour, la somme de 30 000 € que M. et Mme C ont perçue de la part des acquéreurs, constituant une dissimulation du prix de vente, doit être imposée dans la catégorie des plus-values de cession à titre onéreux de biens ou de droits de toute nature, au nombre desquels figurent les biens et droits immobiliers. Elle estime que contrairement à ce que soutient l’administration, cette somme ne pouvait donc être imposée dans la catégorie des BNC, mais rejète la demande du couple concernant la réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu.

Arrêt de la CAA de NANTES, 1ère chambre du 30 janvier 2020, n°18NT00678

07/02/2020

 

Divorce : Obligation d'indemnisation d'occupation pour un bien en indivis sauf, si la modalité du devoir de secours est reconnue

Selon la Cour de cassation, l'occupation privative d'un logement faisant partie de la communauté entraine une obligation d'indemnisation. L'état de vetusté d'un bien n'est pas suffisant pour ne pas payer l'indivisaire de son obligation d'indemniser son occupation privative d'un bien en indivis. 
Génèse : Suite à un divorce, le juge des Affaires familiales statue sur le sort d'un logement familial. Celui-ci pourra être attribué à l'un des époux, à titre gratuit ou à titre onéreux selon les revenus. Lorsque aucune précision ne figure à ce sujet dans l'ordonnance, l'attribution est présumée à titre onéreux. Ce qui signifie qu'une indemnité d'occupation devra être versée à l'époux qui ne vit pas dans le bien indivis.
Le montant de l'indemnité d'occupation sera évalué par le notaire en tenant compte de la valeur locative du bien et de l'application d'un coefficient de vetusté. Le domicile ne peut être attribué à titre gratuit à l'époux que si la situation financière difficile de ce dernier est constatée. L'attribution peut être alors analysée comme une modalité du devoir de secours. La décision rendue par la Cour de cassattion le 3 octobre 2019 rappelle que l'occupation privatise d'un bien appartenant à la communauté entraîne nécessairement une indemnisation de la part de l'occupant.
En l'espèce et à la suite du divorce, l'un des indivisaires considérait qu'il n'était pas redevable d'aucune indemnité d'occupation argumentant que l'immeuble qu'il avait occupé se trouvait dans un état de vetusté incompatible avec sa mise en location. Dans un premier temps, la Cour d'appel de Dijon avait suivi l'argument de l'époux et précisé qu'il n'était pas redevable d'aucune indemnité à l'égard de l'indivision. La Cour de cassation a cassé cette décision en rappelant que l'occupation privative d'un immeuble faisant partie de la communauté entraînait une obligation d'indemnisation. 

07/02/2020

 

Immobilier et ISF : Pas d'abattement de 30 % pour une résidence principale en SCI, sauf exception 

Le litige en cause, au regard de l'établissement de l'ISF, concerne les conditions d'application de l'abattement de 30 % sur la valeur vénale d'un bien immobilier lorsque celui-ci appartient à une société civile de gestion et qu'il constitue la résidence principale du redevable de l'impôt titulaire des parts de la société. Les dispositions contestées n'ayant pas été déclarées conformes à la Constitution, la Cour de cassation a, le 17 octobre 2019, saisi le Conseil Constitutionnel afin de déterminer si le fait que la détention de la résidence principale par le biais d'une SCI n'ouvre pas droit à l'abattement de 30 % en matière d'ISF était conforme à la Constitution. Réponse du Conseil Constitutionnel qui décide que les dispositions contestées étaient conformes à la Constitution en précisant :

« La valeur des parts détenues au sein d’une société civile immobilière ne se confond pas nécessairement avec celle des immeubles lui appartenant. Elle peut donc faire l’objet de règles d’évaluation spécifiques. Dès lors, en réservant le bénéfice de l’abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle de l’immeuble aux redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune qui occupent à titre de résidence principale un bien dont ils sont propriétaires, le législateur a institué une différence de traitement, fondée sur une différence de situation, en rapport direct avec l’objet de la loi. Les griefs tirés de la méconnaissance des principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques doivent donc être écartés. »

Décision n° 2019-820 QPC du 17 janvier 2020

21/01/2020

 

Création d'une "liste noire" dès 2021 pour les locataires mauvais payeurs 

La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) souhaite créer pour 2021 un fichier national en vue de recenser les loctaires connus pour des incidents de paiement. Les personnes ayant plus de trois mois de loyers impayés se verront ainsi ajoutées dans ce fichier avec un enregistrement jusqu'à trois ans avant d'y être désinscrits. Ce fichier pourra être créé lorsque la future loi NOGAL prendra effet et instaurera notamment, pour les administrateurs de biens, un nouveau type de mandat de gestion avec obligation de résultat. Le président de la FNAIM précise que le projet présenté devra être validé par la CNIL (Commission nationale de l'informatique et des libertés).

21/01/2020

 

Selon la Cour de cassation, le Crédit agricole n'a pas failli à son devoir de mise en garde 

Audience du 9 juillet 2019 : la Cour de cassation a rappelé que lors d'un emprunt à deux, peu importe les ressources personnelles de chacun et le type de relation (marié vivant ensemble ou séparé de fait) les deux coemprunteurs ayant souscrits ensemble un prêt immobilier, leur taux d'endettement doit être estimé au regard de leurs revenus globaux et non vis-à-vis des capacités financières de chaque emprunteur. La conséquence à prendre en compte est que si les emprunteurs ne peuvent plus rembourser le prêt, même le coemprunteur qui ne présentait pas de revenus suffisants lors de la souscription du prêt (voire même pas du tout) peut être assigné par la banque et ne peut reprocher à celle-ci un défaut de mise en garde.

Rappelons les faits : Avant de conclure un contrat de crédit, le prêteur vérifie la solvabilité de l'emprunteur à partir d'un nombre suffisant d'informations. Le banquier se doit d'informer l'emprunteur sur le risque de surendettement si sa capacité financière n'est pas suffisante. Cependant, la Cour de cassation réitère dans ce cas de figure, que ce devoir de mise en garde s'apprécie au regard du taux d'endettement global des coemprunteurs. La banque devant prendre en compte l'ensemble des bien et revenus des coemprunteurs lors de l'octroi du prêt et non de façon individuelle. Dans cette affaire, la caisse régionale Sud-Rhone-Alpes du Crédit agricole avait donné son accord pour un prêt immobilier à un couple alors que l'épouse n'avait pas de revenu, ni de patrimoine au moment de la souscription. Le prêt a été consenti au regard des revenus du mari. La charge de remboursement de la cliente était donc excessive au regard de ses propres capacités financières. Au bout d'un certain temps, les emprunteurs n'ont plus été capables de rembourser les échéances de leur prêt. L'épouse s'est retournée contre le Crédit Agricole en mettant la banque en cause sur son défaut de mise en garde en raison du fait que le prêt n'était pas adapté à ses propres capacités financières. La Cour de cassation a rejeté cet argument et lui a rappelé que le risque d'endettement excessif ne s'apprécie pas séparément mais sur l'ensemble des ressources du couple en tant qu'entité unique. 

17/01/2020

 

Maroc : Ce qui change en 2020 pour les taxes sur les profits immobiliers 

Dans la nouvelle loi des finances 2020, l'exonération des frais de TPI (taxe sur les profits immobiliers) est possible même après une période d'habitation inférieure à 6 ans (sous certaines conditions). Dorénavant le propriétaire pourra vendre sa résidence principale sans avoir à attendre la période de 6 ans ouvrant droit à l'exonération de TPI. 
Les conditions d'exonération : Nouveauté qui permet au contribuable de bénéficier d'une restitution du montant de l'impôt payé au titre de l'opération de cession de son bien immobilier habitable. Pour bénéficier de cette exonération, il conviendra de remplir certaines conditions (selon article 63 de la loi de Finances).
A savoir : - l'engagement de réinvestir le prix de cession dans l'acquisition d'un immeuble destiné à l'habitation principale dans un délai ne dépassant pas six mois à compter de la date de cession du premier immeuble destiné à l'habitation principale.
Si aucun logement n'est acquis après ce délai, le montant de l'IR sur profits fonciers sera reversé au impôts. - Le contribuable ne peut bénéficier qu'une seule fois de cette exonération et le prix de cession de l'immeuble précité ne doit pas excéder le plafond de quatre millions (4.000.000) de dirhams. En cas de non respect de l'une de ces conditions, l'admnistration fiscale procèdera à la rectification en matière de profit foncier selon la nouvelle loi. Pour ce qui est de la restitution, elle est accordée sur demande adressée par le contribuable au Directeur général des impôts ou à la personne désignée par lui à cet effet dans un délai de 30 jours suivant la date d'acquisition du nouveau logement. A préciser toutefois, que cette derniière ne fixe pas de durée minimale d'habitation pour être exonéré des frais de TPI. - Les Marocains résidant à l'étranger ont également les mêmes droits que le Marocains qui résident au Maroc. En cas de vente d'un bien immobilier localisé au Maroc ils pourront bénéficier du régime d'exonération au titre de la résidence principale. Selon Maître Jad Aboulachbal, notaire à Casablanca, "cette exonération peut aussi bénéficier aux associés des sociétés à objet immobilier réputées transparentes si les autres conditions évoquées sont réunies".
Cette nouvelle mesure pourra permettre de fluidifier la mobilité des ménages qui souhaitent déménager et également apporter plus de dynamisme au secteur immobilier marocain.

17/01/2020