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Fiscalité Investissement immobilier

Quelques brèves fiscales, ou relatives à la defiscalisation.

Nos programmes d'immobilier neuf ou de défiscalisation  sont visibles  sur notre site web dédié

Un outil de défiscalisation avantageux à connaître

L’ULS, Usufruit Locatif Social, moins connu que la loi Pinel offre de nombreux avantages fiscaux. La construction de logements sociaux profite depuis les années 2000 de l’ULS. C’est un dispositif d’investissement locatif qui repose sur un démembrement de propriété effectué entre le bailleur social et un investisseur privé. Le logement est proposé à des ménages sous conditions de ressources.
ULS le principe : Un investisseur achète la nue-propriété, dans une zone tendue, d’un logement à une société spécialisée telle que Perl ou Hexagone. L’usufruit lui, est acquis par un bailleur social qui en exploite la location auprès des ménages aux faibles revenus. Le bailleur perçoit les loyers pour 15 à 20 ans et non l’investisseur. A la fin du contrat, une fois le bien remis en état, le logement revient à l’investisseur en pleine propriété. Le locataire de son côté se verra proposer une offre de relogement ou pourra continuer, si le propriétaire est d’accord, à louer avec un bail classique. L’avantage pour l’investisseur est d’acheter un logement à prix réduit n’ayant que la nue-propriété. En moyenne, il bénéficie d’une décote de 40% sur le prix d’achat du bien et les intérêts de son emprunt immobilier pour cette acquisition, peuvent être déductibles de ses autres revenus fonciers.
Sur la durée du démembrement, il ne paie pas la taxe foncière. Autre avantage pour le nu-propriétaire, l’investissement n’est pas soumis à l’impôt et échappe donc au patrimoine imposable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pendant le démembrement.

4/11/2020

 

Votre conseiller vous informe-t-il de tous les risques liés à la défiscalisation ?

Toutes les défiscalisations immobilières comportent des risques, dont notamment la faillite du promoteur. Le conseiller de gestion de patrimoine se doit d'informer son client sur les risques encourus en cas de non-réalisation. Par contre, le risque de faillite du promoteur est particulièrement dommageable, mais ne peut pas être considéré comme connu de tous et de ce fait imputé à un conseiller a jugé la Cour de cassation. Suite à une affaire où l'investisseur qui avait acheté un lot dans une résidence à construire et qui reprochait à son conseiller en gestion de ne pas avoir envisagé la perte de l'investissement par la faillite d'un intervenant, ce qui aurait ainsi pu l'alerter et éventuellement lui permettre de renoncer au projet. La Cour a jugé que cet aléa n'était pas évidemment inhérent à un tel programme d'investissement comme le mentionnait son conseiller. Soulignant de plus que ce dernier avait exclu tout risque en présentant une proposition totalement sécurisée avec une date de fin de chantier. La mise en garde était due, ont donc conclu les juges, même si le conseiller n'avait aucune raison de douter de la fiabilité du projet.

Le notaire n'est pas responsable

La Cour a jugé en juin 2015 qu'un minimum de connaissances devait être acquis par l'investisseur qui se doit de savoir qu'il existe un risque de défaillance des intervenants économiques. Ce dernier ne peut pas reprocher au conseiller en patrimoine de ne pas avoir communiqué suffisamment sur ce point. Quant-au notaire, il n'est pas responsable de l'absence de mise en garde concernant la solvabilité des intervenants ainsi que, de l'opportunité économique de l'opération. Il n'a pas, en effet, à informer l'acquéreur sur le risque d'échec du projet dans la mesure où il n'a aucun soupçon au jour de la signature. 

29/10/2019

 

Projet Loi Finances 2020 : Suppression de la taxe annuelle des loyers pour les logements de petites surfaces

La taxe annuelle, dite "taxe Apparu" relative aux loyers élevés des logements de petite surface existe depuis janvier 2012. Les députés ont récemment adopté un amendement au Projet Loi Finances 2020 visant à supprimer cette taxe.
Conformément à l'article 234 du CGI et 58 P de l'annexe III au CGI, la taxe s'applique sur les loyers perçus au titre des logements dont la surface habitable est inférieure à 14 m2. Sont concernés les logements donnés en location nue ou meublée pour une durée minimale de 9 mois, exonérée de TVA (cf. article 261 D2° et 4° du CGI). En conséquence, les résidences avec services telles que les résidences de tourisme, maisons de retraite ou résidences pour étudiants ne sont pas concernées par la taxe. Cette dernière est due et ce quel que soit le régime d'imposition des loyers perçus par le bailleur : impôt sur le revenu dans la catégorie fonciers, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles ou impôt sur les sociétés.

Les logements visés doivent se situer dans des communes classées dans les zones géographiques sensibles, où il y a un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements.

Conformément aux dispositions de l'article 234-I du CGI, sont pris en compte les loyers bruts, hors charges locatives remboursées par le locataire au bailleur et dont le montant mensuel par mètre carré de surface habitable excède un seuil (fixé par décret) compris entre deux limites. Ledit article précise que le montant du loyer mensuel déclenchant la taxe peut être majoré de 10 % pour les locations meublées et être modulé selon le marché locatif dans les zones géographiques concernées.

Les montants sont révisés au 1er janvier de chaque année (cf. article L.353-9-2 du CCH) selon l'indice de référence des loyers du 2ème trimestre de l'année précédente. Pour les loyers perçus en 2019, le seuil d'application de la taxe s'élève à 31,85e et 47,79e en 2018.

24/10/2019

 

Optimisez votre rendement locatif : Les six règles à respecter !

Afin d'optimiser le rendement de votre investissement locatif et éviter d'acheter un logement difficile à louer, certaines règles doivent être respectées... 

Etape 1 : Pensez avant toute chose au produit et non au dispositif fiscal
Quand on réalise un investissement immobilier, la première des règles est de se porter sur le produit en lui-même. Qu'achète-t-on ? A quel prix ? Où ? Dans quel but ? Le choix du dispositif fiscal le mieux adapté vient seulement après car on n'achète pas une fiscalisation mais un bien immobilier.
 
Etape 2 : Trouver le bon emplacement
C'est primordial. Enquêtez, lisez, faîtes-vous conseiller. Cela vous évitera de ne pas être à côté de la plaque en achetant une résidence étudiante sans fac dans les environs, ou un appartement dans les DOM-TOM sans terrasse, ni espace extérieur. Il convient de prendre en considération le marché local. Un investissement locatif étant rentable que si le bien est loué et que l'on peut le revendre facilement 10 ou 15 ans plus tard.
 
Etape 3 : Ciblez le bon type de bien immobilier
Pensez à adapter l'investissement en fonction de votre objectif. Les petites surfaces ont une très bonne rentabilité locative. Ce type de produit ne prendra peut être pas beaucoup de valeur, mais il se louera toujours à condition bien entendu d'avoir au préalable bien étudié l'emplacement. Cherchez un bien où il y a une forte demande locative des étudiants ou des personnes se lançant dans la vie active. Orientez-vous plutôt vers un produit d'exception, si vous souhaitez réaliser un investissement patrimonial, sur le long terme. La rentabilité sera moins forte mais le bien sera sujet à plus-value.
 
Etape 4 : Choisissez le bon dispositif fiscal
Investir dans l'immobilier locatif permet, grâce à des mesures fiscales attractives, de réaliser des économies d'impôts. Selon le projet d'investissement, soit dans l'immobilier neuf ou dans l'ancien, des lois de fiscalisation existent. Elles incitent à investir pour réduire vos impôts et répondent aux différents objectifs patrimoniaux tels que la préparation à la retraite, la constitution d'un patrimoine ou encore la génération de revenus complémentaires.
Le dispositif Pinel, la location Meublée non professionnelle (LMNP), le dispositif Malraux, Le déficit Foncier et le dispositif Denormandie sont les principaux dispositifs en vigueur à ce jour.
 
Etape 5 : Rapprochez-vous d'un expert immobilier
Un conseiller indépendant vous orientera en toute transparence sur l'état du marché, les emplacements à privilégier (surtout si vous n'investissez pas dans votre région). A voir après le dispositif de défiscalisation le mieux adapté pour le bien choisi.
 
Etape 6 : Négociez votre assurance emprunteur
Si vous empruntez pour acquérir un bien immobilier, il est fort possible que l'organisme prêteur vous demande de souscrire une assurance couvant les risques liés au décès, incapacité, invalidité et à la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). Son taux varie en fonction de votre profil emprunteur, de votre âge, du montant et de la durée de votre crédit immobilier mais également de l'organisme chez qui vous souscrirez votre contrat. La bonne nouvelle est que vous êtes en droit de choisir. N'hésitez donc pas de faire appel à une délégation d'assurance.
 

14/10/2019