march immo

Le groupe Crédit Agricole assoit sa position de n°1 !

Selon une étude publiée par le régulateur du secteur, l'ACPR, le marché du prêt immobilier est largement dominé par les banques mutualistes et, le Crédit Agricole continue d'asseoir sa position de leader.

Dans la dernière étude sur le financement de l’habitat (09/2018) l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) dévoile les parts de marché des différents groupes bancaires sur ce secteur très concurrentiel, en se basant sur des données publiées par l’Autorité bancaire européenne (EBA). Il en ressort que l'implantation territoriale des réseaux Crédit Agricole, Caisse d'Epargne, Banque Populaire et Crédit Mutuel constitue un avantage indéniable sur le marché du crédit immobilier.

Le saviez-vous ? Le groupe Crédit Agricole qui englobe les caisses régionales de la banque verte mais également le réseau LCL et banque en ligne BforBank, accapare plus d'un tiers des encours de prêts immobiliers : 33,8 % au 30/06. Le groupe BPCE (Caisse d’Epargne, Banque Populaire, Crédit Foncier, Crédit Coopératif) pèse lui 27,2% des encours. Le groupe Crédit Mutuel, qui englobe donc au sens de l’ACPR les groupes CM11, Arkéa, et CMNE, gère 16,5% des crédits à l’habitat accordés aux particuliers en France. A eux trois, les groupes bancaires mutualistes pèsent 77,5% des encours. L’ACPR qualifie dans son étude leur position de « largement dominante ». Le groupe BNP Paribas (10% de parts de marché), le groupe Société Générale (9,7%) et la Banque Postale (1,7%) n’occupent pour leur part, une position très minoritaire sur le marché du prêt immobilier.

Les données publiées par l’EBA font ressortir que le groupe Crédit Agricole a accru sa part de marché au cours des 3 dernières années (+1,1 point), au détriment principalement du groupe Crédit Mutuel (-0,6 point) et de la Banque Postale (-0,3 point).


+ d'infos sur :

https://www.cbanque.com/actu/69914/pret-immobilier-le-groupe-credit-agricole-confirme-son-leadership#4hUfoEOtquvTDeEP.99

 

03/10/2018 

images archologique

La redevance d'archéologie préventive est due quelque soit la profondeur des fondations !

Le gouvernement rappelle que la redevance d'archéologie préventive est due à partir du moment où l'aménagement projeté porte atteinte au sous-sol. La profondeur importe peu. Cette redevance est due par les personnes, y compris les membres d'une indivision à partir du moment où elles projettent d'exécuter des travaux affectant le sous-sol et qui : 

Sont soumis à une autorisation ou à une déclaration préalable en application du code de l’urbanisme ;

Ou donnent lieu à une étude d’impact en application du code de l’environnement ;
Ou, dans les cas des autres travaux d’affouillement, sont soumis à déclaration administrative préalable selon les modalités fixées par décret en Conseil d’Etat. En cas de réalisation fractionnée, la surface de terrain à retenir est celle du programme général des travaux.

Le gouvernement précique que : "L'article L.524 du code du patrimoine débute immédiatement sous la surface du sol. Aucune profondeur n'est précisée car les vestiges archéologiques apparaissent quelquefois à la surface même du sol. Dès lors, tous les travaux qui ont un impact sous la surface du sol sont susceptibles de porter atteinte au patrimoine archéologique et sont assujettis à la redevance d’archéologie préventive, quelle que soit la profondeur des fondations. »

Le taux de la redevance (selon l'article L.524-7 du code du patrimoine) est fixé pour l'année 2018 à : 0,54e le m2.

27/09/2018

images

La Cour d'Appel conteste l'assujettissement à la TVA immobilière 

La Cour d'Appel de Douai vient de contester l'assujettissement à la TVA immobilière de la vente d'un immeuble entièrement rénové par une SCI. Elle estime, en effet, qu'elle résulte de la simple propriété du bien et ne constitue pas la contrepartie d'une activité économique.

Depuis le 11 mars 2010 date de l'entrée en vigueur du nouveau régime de TVA immobilière, les ventes d'immeubles réalisées par des assujettis agissant en tant que tels entrent dans le champ d'application de la TVA dès lors qu'elles portent sur des immeubles achevés depuis moins de 5 ans ou sur des terrains à bâtir au sens de l'article 257.1.2.1.° du CGI.

Les personnes assujetties à la TVA effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au 5e alinéa de l'article 256 A du CGI, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention. Les activités économiques visées au 1er alinéa se définissent comme toutes les activités de producteur, de commerçant ou de prestataire de services, y compris les activités extractives, agricoles et celles dues des professions libérales ou assimilées. Est notamment considérée comme activité économique une opération comportant l'exploitation d'un bien meuble corporel ou incorporel en vue d'en retirer des recettes ayant un caractère de permanence.

Rappel des faits :

"Le 12 juillet 2012, MM. X et Y ont fait l’acquisition pour le prix de 75 000 € d’un immeuble à usage d’habitation et sinistré lors d’un précédent incendie. Comme cela était prévu dans le compromis, une SCI s’est finalement substituée à ces deux acquéreurs. L’immeuble ainsi acquis a été mis en rénovation. Le 22 novembre 2013 la SCI a vendu à Mme A le rez-de-chaussée de l’immeuble ainsi rénové correspondant au lot n°1. Une seconde vente est intervenue le 12 mars 2014 au profit de Mme B et par le ministère du même officier public. Peu après, l’administration fiscale a procédé à un contrôle sur place et notifié à la SCI qu’elle était fondée au visa de l’article 257 du CGI à soumettre la vente en faveur de Mme A à la TVA immobilière plutôt qu’aux droits d’enregistrement, la vente portant sur un immeuble neuf ou considéré comme tel. Ainsi, l’administration considérait que le prix de vente pratiqué par la SCI s’entendait TTC à charge pour la SCI cédante de reverser à l’Etat la TVA collectée. La SCI n’a pas contesté ce reclassement et s’est exécutée auprès du fisc en lui réglant la TVA collectée au titre des deux ventes, outre les rappels d’impôts et majorations, les pénalités de recouvrement ayant fait l’objet de remises." Considérant qu'elle avait subi un préjudice, la SCI a fait assigner la SCP de notaires devant le Tribunal de Grande Instance. Par jugement du 30 novembre 2016, le TGI a jugé que la SCP   avait commis des manquements fautifs en ayant omis d’informer la SCI sur le régime fiscal de la TVA applicable à l’opération immobilière à laquelle elle a prêté son concours.  Mais le tribunal a débouté la SCI de sa demande de dommages et intérêts. La SCI a interjeté appel de la décision.

La Cour rappelle qu'il résulte de la combinaison de articles 256 et 256 A du CGI qu'une livraison d'immeuble est soumise à la TVA lorsqu'elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel.
Après étude des statuts de la SCI :

Pour la Cour, « il ressort de ses statuts et de l’attestation de M. Y que la SCI a été créée dans une stratégie patrimoniale d’investissement à long terme et non dans une démarche commerciale active ».
La cour constate également que la proposition de rectification suite à une vérification de compatibilité du 20 juin 2014 indique : « ces statuts en tant que tels ne lui confèrent pas le statut d’assujetti à la TVA »

La Cour constate que si la SCI « a donné à la SCP de notaires un mandat de mise en vente sans exclusivité, force est pour autant de constater qu’elle n’est pas entrée dans une démarche active de commercialisation foncière, celle-ci ayant d’une part acquis l’immeuble litigieux dans une pure démarche patrimoniale visant à valoriser sa propriété immobilière, et d’autre part sans mobiliser des moyens pour se placer en concurrence avec des professionnels de l’immobilier. »

La Cour en déduit que la SCI n’a été animée que par la seule intention d’exercer son droit de propriété, et non par un objectif d’entreprise qui l’aurait conduite à développer des diligences en vue d’en tirer un résultat économique.

La Cour a donc décidé d’infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions et de débouter la SCI de toutes ses demandes à l’encontre de la SCP de notaires.

Arrêt de la Cour d’appel de Douai du 20 septembre 2018, n° 17/02071

27/09/2018

22586355 25222239.jpg

Plus-value immobilière : Un notaire s'abstient d'informer le vendeur de l'existence d'un régime d'exonération !

La Cours d'appel de Saint-Denis de la Réunion vient de rappeler qu'il appartient au Notaire de renseigner le vendeur des conséquences fiscales de la vente du bien litigieux et de l'informer de la possibilité d'être exonéré de l'impôt sur la plus-value en cas de remploi de l'indemnité de cession dans d'autres projets immobiliers Le client d'un notaire qui a vendu un terrain estime que ce dernier a manqué à son devoir de conseil et d'information en ne lui permettant pas de bénéficier d'une exonération de la taxation sur la plus-value. Le bien vendu faisait partie d'un plus grand terrain lui appartenant qui a fait l'objet d'une ordonnance d'expropriation pour cause d'utilité publique. Le vendeur était susceptible de bénéficier de l'exonération d'impôt sur la plus value dès lors qu'il procédait au remploi du prix de cession à l'acquisition, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans le délai de 12 mois à compter de la perception de l'indemnité. Après avoir été débouté par le Tribunal de Grande Instance, le vendeur a fait appel de la décision auprès de la Cour d'Appel de Saint-Denis de la Réunion. Cette dernière a estimé qu'il appartenait au notaire d'informer le vendeur de la possibilité d'être exonéré de l'impôt sur la plus-value en cas de remplois de l'indemnité de cession dans d'autres projets immobiliers. « En s’abstenant d’accomplir ce devoir d’information à l’égard du vendeur, le notaire a commis une faute qui engage sa responsabilité et il ne saurait s’en exonérer en invoquant la présence d’un autre conseiller, fût-il lui même notaire, au côté du client. » La Cour a estimé que le préjudice résultant de la perte de chance de bénéficier d’une exonération de plus-value peut être évalué à 50 % de l’impôt dont il aurait pu être exonéré.

Résumé de l'Arrêt de Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile du 25 juillet 2018, n° 16/01354 

24/08/2018

loi elan
Loi Elan : Toujours pas de "choc de l'offre"

Le marché du logement neuf s'essouffle depuis début 2018, malgré les promesses de nouvelles mesures pour favoriser les constructions rapides émanant du gouvernement Macron. Le projet de la loi Elan revient à l'ordre du jour dès la rentrée. Après deux années de progression régulière, le marché français du logement neuf est en baisse depuis 2018. Les mises en chantier ont encore régressé entre avril et juin, soit -4,3 % par rapport à la période de 2017. Idem pour les permis de construire (-4%) (cf. Ministère de la Cohésion des Territoires). En 2016 et 2017, le marché du logement neuf avait progressé grâce à des taux très bas et au renforcement des aides publiques à la propriété, dont notamment le prêt à taux zéro. Depuis 2018, les ménages ont plus de mal à acheter. Les raisons : Les taux d'intérêts se stabilisent, les prix des logements repartent à la hausse, le gouvernement a réduit différentes aides, telles que le PTZ ou le dispositif loi Pinel. Selon les experts, la fiscalité est trop forte et fait chuter le nombre de mises en chantier. L'immobilier est pourtant un secteur important pour l'Etat : En 2017, la hausse des constructions et autres transactions lui a permis de réaliser 30 milliards de bénéfice net. L'objectif aujourd'hui est de construire plus, mieux et moins cher et la loi Elan devrait effectivement permettre d'alléger certaines normes et mesures telle que limiter les recours contre les permis de construire. Force est toutefois de constater que l'effet ne sera pas immédiat et qu'il faudra attendre encore un peu pour avoir des résultats escomptés. 

24/08/2018

tribunaladministratif
Un Français, non-résident fiscal en France le jour de la cession de sa résidence principale peut-il être exonéré de la plus-value ?

Génèse : 2013 / Un contribuable résident fiscal français travaillant dans une entreprise française a été muté dans une filiale chinoise. S'en est suivi un déménagement et une mise en vente de sa résidence principale française dont il était propriétaire depuis dix ans. La vente ayant eu lieu plusieurs mois après le départ du contribuable, qui depuis est devenu résident fiscal chinois, la plus-value de cession de sa résidence n'a pas été intégralement exonérée.

L'argumentaire de l'Administration fiscale concernant la non-conformité au principe communautaire de libre circulation des capitaux : La plus-value de cession a été soumise aux dispositions de l’article 244 bis A du CGI applicables aux non-résidents fiscaux français, lequel ne renvoie pas au régime d’exonération de la résidence principale (codifié à l’article 150 U II 1° du CGI).

Pour sa part, le contribuable a réaffirmé son argumentation selon laquelle subordonner l’application du régime d’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale à la condition que le cédant demeure résident fiscal français était manifestement contraire au principe communautaire de libre circulation des capitaux. En outre, cette condition de résidence fiscale en France constitue une restriction à la libre circulation des capitaux non couverte par les cas d’exception autorisés.

Le Tribunal administratif de Versailles saisi à ce sujet s'est positionné le 26 juin 2018 : Celui-ci a accueilli favorablement le moyen du contribuable selon lequel les dispositions combinées des articles 244 bis A II 1° et 150 U II 2° du CGI constituent une restriction au principe communautaire de libre circulation des capitaux garanti par l’article 63 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.

Le Tribunal administratif juge que ces dispositions fiscales qui limitent à 150.000 € l’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale « peuvent être de nature à dissuader un résident fiscal de France qui devient résident fiscal d’un pays tiers de céder sa résidence principale et, dans cette mesure, restreindre la circulation du produit de cette vente à destination de son nouveau pays de résidence ».

Le Tribunal relève également que :

- Cette restriction aux mouvements de capitaux n’est pas couverte par la clause de gel, puisque la cession de la résidence en cause n’a pas été effectuée en vue de l’exercice d’une activité économique.

- L’Administration fiscale ne justifie pas que le contribuable se trouvait « dans une situation objectivement différente de celle d’un résident français au regard de la seule disposition entravant la libre circulation des capitaux ».

- L’Administration fiscale ne fait pas état d’une raison impérieuse d’intérêt général.

- L’Administration fiscale « ne conteste pas que le bien, cédé le 21 février 2014, devait être regardé, au regard notamment du délai et des conditions dans lesquels il est demeuré inoccupé puis a été vendu, comme ayant conservé, au regard du droit à exonération, le caractère de résidence principale ». 

A suivre : La position que prendront l'administration fiscale et le législateur concernant la modification ou non des dispositions jugées contraires au principe communautaire de libre circulation des capitaux.

29/06/2018

IMAGE DEFISCALISATION IMMO
 

Le prélèvement à la source et la défiscalisation immobilière : Comment s'y retrouver ?

Sur le montant annuel au final rien ne sera modifié, mais au quotidien cela risque de changer la donne pour certains contribuables...

Prenons comme exemple le cas d'un foyer qui paie 6000e d'impôt et qui réalise une opération immobilière en Pinel, avec à la clé un allégement d'impôt de 3600e par an pendant 9 ans.

Situation actuelle : Avec le régime actuel, les crédits d'impôt sont pris en compte dans le calcul des acomptes du contribuable. Ainsi, le foyer paie 600 euros d’impôt chaque mois (sur 10 mois). Mais une fois son Pinel en rythme de croisière, l’impôt annuel tombe à 2.400 euros et la mensualité à 240 euros. Face à un candidat au Pinel, l’argument est implacable. Une telle opération fait chuter l’impôt mensuel de 600 euros à 240 euros.

Situation avec le prélèvement à la source : Nous pourrons étaler le prélèvement sur 12 mois au lieu de 10, mais cela n'intègrera pas les avantages fiscaux. Ces derniers seront remboursés en une seule fois au mois d'août.

Conclusion : Ce foyer paiera donc 500e d'impôt chaque mois et obtiendra 3600e de remboursement en août. Cela va donc affecter le budget mensuel du foyer. Dans cet exemple, il devra débourser 3500e d'impôt entre janvier et juillet, contre 1680e actuellement. Certains foyers risquent de se retrouver dans une situation délicate faute de trésorerie suffisante pendant plusieurs mois.

Qu'en penses les professionnels ? : Ce changement inquiète les acteurs du secteur. Ils émettent le souhait d'obtenir un aménagement auprès de Bercy, à la manière de ce qui a été annoncé pour les crédits d'impôt liés à l'emploi à domicile. Une restitution du crédit d'impôt en plusieurs fois sur l'année limiterait, en effet, l'avance de trésorerie que devront faire les ménages.

Dans le cas contraire, l'immobilier défiscalisé risque d'en souffrir.

21/06/2018

IMAGE LOCATION ACCESSION 

Immobilier : Qu'est-ce que le contrat "location-accession" ?

La location avec option d'achat est un contrat qui permet d'acquérir progressivement un logement tout en l'occupant en tant que locataire. Pour cela il convient de louer le bien immobilier et de verser au propriétaire, dans le même temps, une somme qui sera reversée à la vente de son bien à la fin du bail locatif.

Un achat en deux étapes : L'accédant occupe d'abord son logement en qualité de "locataire-accédant" et verse au propriétaire une redevance composée d'une indemnité d'occupation (l'équivalent d'un loyer) et d'un complément qui s'apparente à de l'épargne. Cette dernière participera à l'apport personnel lors de la levée de l'option d'achat. Ce type de contrat définit également le délai qui se situe entre 1 et 5 ans et dont dispose le locataire-accédant pour lever son option d'achat. Il peut éventuellement être prorogé ou raccourci par un accord amiable et un avenant au contrat. Néanmoins il devra être signé devant notaire et indiquer obligatoirement le prix de vente du bien, ses modalités de paiement, la date d'entrée en  jouissance (période locative), le montant de la redevance, les garanties et charges incombant à l'accédant.

Des obligations réciproques : Durant la période de jouissance, l'accédant doit prendre en charge l'entretien courant du bien, tandis que le propriétaire est en charge des réparations et travaux lourds. En cas de copropriété, l'accédant a la qualité de propriétaire et participe aux délibérations de la copropriété. Il est donc redevable de toutes les charges d'entretien et de réparation de l'immeuble à proportion de sa quote-part. Cependant, le vendeur reste garant du paiement des charges auprès de la copropriété sur toute la durée du contrat. Le syndic peut alors se retourner contre lui en cas de défaillance du locataire-accédant. L'accédant est aussi considéré comme propriétaire pour le Trésor Public. C'est à lui qu'il revient de régler la taxe foncière.

Le transfert de propriété : Trois mois avant l'échéance du contrat, le vendeur doit prévenir, par lettre AR, le locataire-accédant de lever l'option d'achat. Une fois levée, un acte définitif de vente est signé. Le locataire devient propriétaire du bien et doit alors reverser au vendeur le solde du prix de vente pour obtenir le transfert de propriété. Celui-ci correspond à la différence entre le prix de vente et le montant total de l'épargne versée au vendeur pendant la période de jouissance. Le transfert de propriété sera effectué à la condition que l'accédant obtienne son crédit immobilier. Dans le cas contraire, la vente est annulée et aucune indemnité ne sera versée. Si le contrat de location-accession est résilié, ou encore, si l'option n'est pas levée à la fin du contrat, le propriétaire devra restituer à l'accédant la fraction acquisitive de la redevance versée dans un délai maximal de trois mois à compter de son départ.

Bon à savoir : Si le locataire renonce à acheter, le vendeur peut prétendre à une indemnité correspondant à 1 % du prix de vente. Si le vendeur décide de résilier le contrat, celui-ci devra verser au locataire-accédant une indemnité égale à 3 % du prix de vente.

21/06/2018

20160414 163404 istock000085114319xxxlarge  

Plus de 6000 clients dupés en voulant renégocier leur crédit immobilier

Humania Consultant, société Montpelliéraine, proposait à des particuliers le recalcul du taux effectif global de leur prêt immobilier tous frais inclus (dossier, assurance...) en leur promettant de réaliser des économies. Cette dernière disait exploiter les erreurs commises par de nombreux établissements financiers qui calculaient leur taux d'un crédit immobilier sur 360 jours (année lombarde) et non de 365 jours. Selon Humania, ce décalage de cinq jours pouvait rapporter plusieurs dizaines de milliers d'euros aux emprunteurs...
Une directive européenne de 1998, reprise par le Code de la consommation, impose, en effet, aux banques de calculer sur 365 jours le taux effectif global. Et dans ce cas, le client bénéficie du taux légal, celui auquel la banque emprunte elle-même à la banque centrale européenne. Il est actuellement de - 0,4%.
Humania Consultant a donc incité plusieurs emprunteurs à lancer une action en justice contre leur banque pour réaliser de substantielles économies, moyennant le versement de 2700 euros minimum (le montant varie selon le profil des emprunteurs). Une proposition d’autant plus alléchante que Humania assurait à ses clients potentiels pouvoir gagner 90% de ses procès. En cas de défaite, le particulier avait même l’assurance d’être couvert pour limiter ses pertes. Problème: face à la multitude des actions judiciaires perdues, l’assureur cesse de verser les indemnisations prévues puis dépose plainte pour escroquerie.
Humania Consultants a été déboutée dans la plupart des actions en justice qu’elle a menées. Conséquence: entre 2014 et 2017, plus de 6000 emprunteurs ont perdu plusieurs milliers d’euros, selon Le Parisien-Aujourd’hui-en-France : les frais d’avocat, les sommes versés en pure perte à Humania et parfois le remboursement des frais engagés par les banques. Le tout sans avoir réalisé la moindre économie.

29/03/2018

pret immobilier travaux

Acheter un bien immobilier avec des travaux : Quels avantages ?

Elargir votre champ de recherche :
Un des principaux avantages c'est l'accès à un plus grand nombre de biens avec une marge de négociation importante.
Non négligeable aussi : pouvoir aménager le bien à votre goût.

Une meilleure plus-value après rénovation :
Le potentiel d'une plus-value est bien réelle, à condition d'avoir des devis estimatifs comprenant l'ensemble des travaux à réaliser. Si vous êtes vigilant par rapport au bien que vous achetez, et par rapport aux artisans que vous sélectionnez, vous pourrez réaliser une plus-value, plus ou moins importante en fonction de l'évolution du marché de la pierre.

Des aides possibles :
Elles peuvent être allouées au plus grand nombre, sans plafond de ressources à condition de respecter une certaine catégorie de travaux. Il existe également des aides supplémentaires accordées aux foyers les plus modestes comme le programme de l'Anah " Habiter mieux " lié à l'amélioration et la rénovation énergétique de l'habitat. Sur le même type de sujet, Le CITE permet d'obtenir un Crédit d'impôt pour la transition énergétique (A noter que depuis le 1er janvier 2018, le changement de fenêtre est progressivement exclu de cette aide. De plus, le taux du crédit d'impôt est ramené à 15 %, au lieu de 30 % auparavant, pour les dépenses d'acquisition de matériaux d'isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d'entrée. A condition que les travaux soient réalisés entre le 1er janvier et le 30 juin 2018 au plus tard, ndlr). Il existe également la Prime énergie. Retrouvez toutes les aides existantes sur le site www.renovation-info-service.gouv.fr

28/03/2018

bonne isolation

Le vendeur d'une habitation doit s'assurer avant la vente que le système de chauffage fonctionne

Le vendeur d’une habitation doit s’assurer que le système de chauffage est bien en état de fonctionner sinon il ne peut y avoir vente, déclare la Cour de cassation.
Tous éléments indispensables à l’utilisation du bien vendu doivent fonctionner si le vendeur veut être libéré de ses obligations, sauf accord entre les 2 parties.
(Cass. Civ 3, 28.2.2018, K 16-27.650), un couple qui avait acheté une maison en plein hiver a découvert en s’installant plusieurs radiateurs cassés à cause du gel. Cet incident métrologique s'est passé avant la signature de la vente et les réparations sont donc à la charge du vendeur, qui était propriétaire à ce moment-là. Il ne s'agit pas d'un vice caché mais d'un défaut de délivrance de l’objet vendu.

Le chauffage fait partie des éléments obligatoires pour qu’un logement soit déclaré " décent ", selon un décret de 2002. " Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ", dit ce décret, principalement destiné cependant aux relations entre propriétaires et locataires. (AFP)

16/03/2018

acte notarie etranger 

Que se passe-t-il si l'acquéreur ne va pas chercher le recommandé à la poste ?

La Cour de Cassation vient de trancher sur ce point : L'incidence d'une lettre non réclamée et retournée au notaire ne sera pas re-notifiée. Le seul fait que l'acquéreur ne retire pas le pli qui lui est adressé n'a pas d'effet sur la régularité de la notification. Ainsi, la responsabilité du notaire ou de l'agent immobilier ne peut être retenue. Les diligences menées par l'intermédiaire ne peuvent être remises en cause du fait de l'acquéreur, même si ce dernier refuse de réitérer la vente.
Cass. 1ère civ. 14-2-2018 n°17-10_514 F-PB
28/02/2018

 signature acte

Nouveautés : Promesse de vente

Pour tout acte concernant la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant à vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation, vente de construction, location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur, non professionnel, peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Pendant ce délai, ce dernier pourra ainsi revenir sur sa position sans pénalité grâce à au régime protecteur du code de la construction et de l'habitation.
Ce délai de rétractation joue lorsque l'acte de vente est précédé par un avant contrat et porte un bien à usage d'habitation. Sinon on parle d'un délai de rélfexion.
28/02/2018

fotolia 81895775 xs 0c562 

Plus-value immobilière et travaux : Jurisprudence sur la prise en compte des matériaux en majoration du prix d'acquisition

Dans une nouvelle affaire relative aux plus-values immobilières la juridiction administrative vient de réitérer sa position quant à la prise en compte, en majoration du prix d’acquisition, des dépenses de matériaux et celles de leur pose même lorsque ces matériaux ont été achetés par le contribuable à une entreprise et installés par une autre entreprise.
Postérieurement à l'achèvement de l'immeuble, l'article 150 VB-II-4e du CGI prévoit que les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise viennent en majoration du prix d'acquisition lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination  de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Il en sera de même pour les dépenses liées à l'installation des matériaux facturés par l'entreprise (sous réserve de conditions).
 
Les travaux réalisés par le contribuable ou par une tierce personne autre qu'une entreprise ne peuvent pas être pris en compte. Il en est de même pour le coût des matériaux achetés par le contribuable, même si l'installation est effectuée par une entreprise.
 
Toutefois, prenant le contre-pied de l'administration fiscale, la Cour administrative d'appel de Nantes a estimé, dans une décision du 17 février 2011, qu'un contribuable peut, pour le calcul de la plus-value, majorer le prix d'acquisition du coût des matériaux personnellement achetés dans un magasin et installés par une entreprise (cf. CAA Nantes du 17 février 2011). Le rendu de décision pour le même motif a été réitérée par la Cour Administrative d'Appel de Nantes le 22 janvier 2015 (13NT02327) et par la Cour Administrative de Bordeaux qui s'est appuyée sur le motif que : "contrairement à ce que soutient l'administration pour justifier initialement le rejet de ces factures, les dispositions de l'article 150 VB du code général des impôts ne font pas obstacle à ce que le prix d'acquisition de matériaux et celui de leur pose soient pris en compte lorsque lesdits matériaux ont été achetés par le contribuable à une entreprise et installés par une autre entreprise. Arrêt de la CAA de BORDEAUX, du 8 février 2018, n°15BX03667
 
Cette décision est donc la troisième prenant le contrepied de la doctrine administrative s’agissant des dépenses de matériaux supportées par le contribuable et installées par une entreprise.
 
Pour autant, l’administration n’en a pas encore tiré les conséquences, les deux premières décisions n’ayant pas été intégrées dans la base BOFIP-Impôt. Seule une décision du Conseil d’Etat serait de nature à faire évoluer la doctrine.
 
A date, il serait encore imprudent pour le contribuable, sur la seule foi de cette jurisprudence, de majorer le prix d’acquisition de ces dépenses personnellement supportées mais installées par une entreprise.
15/02/2018

differents loyers 

Plafonds de loyer raisonnable en 2018 !

Exonération des produits de la location meublée d'une partie de l'habitation principale.

Les nouvelles dispositions du CGI (cf article 35 bis) prévoient une exonération de l'impôt sur le revenu pour les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale selon les conditions ci-dessous :

- Pour les produits de la location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire à condition qu'il puisse justifier d’un contrat de travail conclu en application du 3° de l’article L. 1242-2 du code du travail (C. trav.) et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables (CGI, art. 35 bis, I).

- Lorsque la location, ou la sous-location, porte sur des locaux soumis à la législation sur les loyers du 1er 1er septembre 1948, cette condition est considérée comme remplie, pour le locataire, si le prix de la sous-location qu’il consent n’excède pas 2,5 fois la quote-part, correspondant à la partie sous-louée, du loyer de l’immeuble nu qu’il paye à son propriétaire.

En ce qui concerne le propriétaire qui loue directement en meublé, la même règle s'applique mais la valeur locative de l’immeuble déterminée par comparaison avec celle d’immeubles donnés en location doit servir de référence pour l’application du coefficient susvisé.

La loi ne fixe pas de plafond de loyer en valeur absolue. Pour apprécier si le prix de location est raisonnable, l’administration publie à titre indicatif deux plafonds annuels par mètre carré de surface habitable selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est toujours regardé comme raisonnable par l’administration fiscale.

Depuis 2006 les plafonds sont réévalués en tenant compte - de l’indice de référence des loyers , issu de l’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 modifié par l’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Les plafonds sont relevés au 1er 1er janvier de chaque année. La date de référence de l’indice est celle du deuxième trimestre de l’année précédente.

08/02/2018

Les deux tiers des prélèvements sur le capital des ménages portent sur l'immobilier !

Le Conseil des prélèvements obligatoires relève que sur les 80 milliards de prélèvements sur le capital des ménages, 50 milliard portent sur la pierre.
Aucune étape de la vie d'un bien immobilier n'échappe à l'impôt. Il y a : les droits de mutation lors de l'acquisition, la taxe foncière et éventuellement l'IFI sur la détention, l'impôt et les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, la taxation des plus-values, s'il y a lieu, ou les frais de succession.
L'impôt foncier pèse lourd
Ce rapport relève que ces prélèvements portent essentiellement sur le patrimoine en tant que tel et dans une moindre mesure sur les revenus. On observe l'inverse pour le capital mobilier, qui est taxé aux deux tiers sur les revenus et les plus-values. Comparé à nos voisins européens, les impôts fonciers sont particulièrement lourds : ils pèsent 6 % des prélèvements obligatoires, contre une moyenne de 3,3 % dans l'OCDE. Parmi les impôts sur le capital des ménages, la taxe foncière est celui qui a le plus augmenté ces dix dernières années, affichant une hausse de 82 % à 20 milliards d'euros. Cette progression est sans lien avec la flambée de l'immobilier, puisque la taxe foncière est assise sur des bases locatives qui n'ont pas été revues depuis les années 1970, une autre incohérence d'ailleurs dénoncée par le CPO.
Flambée de l'immobilier
Plus que la fiscalité, c'est manifestement la flambée de l'immobilier dans les années 2000 qui a alimenté cette idée de « rente ». En cas de stagnation des prix, l'investissement immobilier, en location nue dans l'ancien, s'avère souvent moins rentable que certaines classes d'actifs peu risquées comme les obligations. Pour un ménage assujetti à l'ex-ISF, le poids des impôts fait même basculer le rendement en zone négative.
En cas de location meublée, les rendements sont souvent de 1 à 2 points supérieurs. Un décalage dénoncé par le CPO qui encourage à aligner le régime du meublé et celui du non meublé. La rentabilité est encore supérieure en cas d'investissement dans le neuf avec le dispositif Pinel. Mais le rapport encourage à limiter ces niches.
(source Les Echos)

29/01/2018

Pas d'exonération de la taxe d'habitation pour les français établis hors de France

L'article 5 de la Loi des finances 2018 met en place de manière progressive et sur 3 ans un dégrèvement de la taxe d'habitation au titre de la résidence principale.

Les bénéficiaires devront remplir trois conditions :

- Ne pas être déjà exonéré ou dégrevé de taxe d’habitation au titre d’autres dispositifs

- Disposer de revenus dont le montant n’excède pas 27 000 € pour la première part de quotient familial, majorée de 8 000 € pour chacune des deux premières demi-parts et 6 000 € pour chaque demi-part supplémentaires à compter de la troisième . Ces revenus s’apprécient dans les conditions prévues à l’article 1391 B ter-IV du CGI

- Ne pas être passible de l’ISF.

Pour les français établis hors de France ayant conservé une résidence en France il n'y aura pas d'exonération possible et ce même si leurs revenus mondiaux sont inférieurs aux seuils annoncés. Leur résidence française sera, en effet, considérée comme résidence secondaire.

11/01/2018

2018 : Les nouvelles réformes du logement

Une série de nouvelles mesures, mises en place par le gouvernement et concernant les propriétaires et les locataires, seront intégrées au prochain projet de loi qui sera présenté début février. D'autres sont déjà entrées en vigueur au 1er janvier :

1/ Taxe d’habitation - première baisse : Exonération de la taxe d'habitation dans 80 % des ménages. La 1ère baisse à hauteur de 30 % est prévue pour 2018. La ristourne atteindra 65 % en 2019, jusqu'à sa disparition en 2020. 2/ Baisse des APL : Dans le parc privé, la baisse des APL de 5 euros par mois est prolongée. Dans le parc social, elle est imposée par le gouvernement et devrait être indolore pour les locataires puisque les bailleurs sociaux devraient, en principe, diminuer leurs loyers de manière concomitante. 3/ Crédit immobilier – Encore plus de facilité pour changer d’assurance : Les banques seront en droit d'exiger que tout nouveau souscripteur de prêt immobilier maintienne ses revenus durant 10 ans dans l'établissement, à la condition de leur proposer un avantage qui sera clairement mentionné dans le contrat du prêt (rabais sur le taux, frais dossier offert ...). 4/ La réduction d'impôt Pinel recentrée : La loi est prorogée encore de 4 ans, dans certaines agglomérations et sous certaines conditions, pour les particuliers désirant investir dans le neuf pour louer. 5/ Les règles du PTZ modifiées : Le prêt à taux zéro, destiné à soutenir financièrement les primo-accédants achetant dans le neuf est reconduit pour 4 ans dans les zones les plus tendues. Le PTZ ciblant l'achat de logements anciens, quant-à-lui est uniquement prolongé (4 ans) dans les zones ayant des villes de moins de 50 000 habitants. 6/ Nouvelles incitations fiscales pour vendre des terrains : Depuis le 1er janvier et jusqu’en 2020, les particuliers qui vendent leurs terrains constructibles bénéficieront d’abattement exceptionnels permettant la réduction d’impôt sur la plus-value. 7/ Seuls les biens immobiliers seront désormais imposés sur la fortune : Nouvel impôt uniquement centré sur la fortune immobilière. Remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (même barème et même seuil d’entrée). 8/ Le dispositif locatif Censi-Bouvard est reconduit pour les particuliers investissant dans les résidences étudiantes et autres du type médicalisées –EPHAD-). 9/ Ne seront plus éligibles au crédit d’impôt dès le 1er/07/2018 : Les fenêtres et portes isolantes. Ne sont plus éligibles : les chaudières à fioul. 10/ Mise en place d’un nouveau contrat de location à courte durée : de 1 à 10 mois. 11/ Simplification des normes des nouveaux logements : Gel des nouvelles normes, à l’exception de celles déjà votées et tout ce qui concerne la partie sécuritaire (proposée en février 2018). 12/ Possible hausses des taxes de séjour sur les locations Airbnb.

10/01/2018

Que se passe-t-il si le propriétaire bénéficiant d'une subvention ANAH rompt son engagement ?

Si le propriétaire bénéficiant d'une subvention ANAH (avec ou sans travaux) rompt son engagement d'affection, celui-ci risque de se voir réclamer le remboursement du montant subventionné par l'ANAH. Il existe, cependant, une exception : Celle ou l'acquéreur reprend les engagements du vendeur et en fait déclaration auprès de l'ANAH via un formulaire prévu à cet effet.
Exception : Dans une affaire de cession du bien par le propriétaire à son fils, le juge admnistratif (cf. Conseil d'Etat du 16 décembre 2013) a retenu que le vendeur n'était pas redevable du remboursement des sommes dont il avait bénéficié, alors même que le fils n'avait pas manifesté auprès de l' ANAH sont intention de reprendre l'engagement de son père.

Bon à savoir : La convention ANAH prévoit pour les délais d'affectation, de ramener à 5 ans, si pour la période restant à courir les logements sont repris pour sa résidence principale, celle de ses descendants, ascendants ou conjoints.

06/12/2017

Bail d'habitation : Un locataire peut-il suspendre le paiement de son loyer ?

La Cour de Cassation le réaffirme dans un arrêt du 5 octobre 2017. Le locataire ne peut opposer au propriétaire (ou bailleur) l'exception d'inexécution pour refuser le paiement du loyer notamment au motif qu'il existerait des désordres affectant les lieux loués empêchant une jouissance paisible. La jurisprudence prévoit toutefois une dérogation appelée « exception d’inexécution », pouvant conduire le locataire à s’en abstenir, à l’unique condition que le bailleur ne satisfasse pas à l’une de ses obligations.Cependant, cette exception est strictement encadrée et sa mise en œuvre est difficile. Le locataire peut agir contre le bailleur pour faire déterminer les travaux nécessaires et se faire éventuellement autoriser à suspendre ou consigner leur loyer, mais en aucun cas il ne peut se faire justice lui-même. L’exception d’inexécution n’est admise que lorsque le locataire ne peut plus utiliser les lieux loués en raison de la gravité des manquements du bailleur à son obligation d’entretien.

9/12/2017

Vous êtes propriétaire et surendetté. Pensez au portage immobilier !

Vous êtes propriétaire ? Vous avez du mal à rembourser vos mensualités ? Pensez au portage immobilier, une solution alternative qui vous permettra de ne pas perdre votre bien en le faisant racheter de manière provisoire. 
En France le taux d’endettement des particuliers est en baisse, mais ce n’est pas le cas des dettes immobilières qui ont progressé de 5 % en cinq ans. Tant que les dettes sont maîtrisées c'est bien, mais dans le cas d'un changement soudain de situation de l'emprunteur tout peut changer. Si vous êtes propriétaire et que votre situation financière est préoccupante, vous pourriez vous en sortir en recourant au portage immobilier. 
Mode d’emploi : Le portage immobilier consiste à vendre temporairement son bien à un ou plusieurs investisseurs. Ces derniers l’acquièrent pour une valeur comprise entre 70 et 80% de sa valeur. Les propriétaires deviennent alors locataires et profitent d’un loyer 20% moins cher que les prix du marché. Le ménage dispose d’un délai de cinq ans pour apurer ses dettes et racheter son logement au prix payé par l’investisseur.
 
Infos+  
Les avantages : Ce système est intéressant car il laisse du temps pour régler ses dettes et se refaire une santé financière. Il évite aussi de devoir se séparer de son logement et donc de déménager. 
Pour qui ? Le portage immobilier s’adresse à tous les propriétaires qui ont connu un accident de la vie : chômage longue durée, divorce, décès du conjoint, maladie… Il convient bien également aux retraités souhaitant conserver la demeure familiale ou, à un jeune divorcé qui veut racheter la part de son conjoint. 
Quel risque ? Sur le papier cette solution semble efficace, mais il y a toujours un facteur risque à prendre en compte. Toutefois, + 85 % des opérations aboutissent par le rachat du bien. 
Les précautions à prendre : Avant de vous lancer, il est bien évidemment nécessaire  de faire le point sur votre réelle solvabilité.  Rappelons que votre banque peut vous faire inscrire au fichier de la Banque de France au bout de seulement deux mensualités de crédit impayées. Cette inscription entraînerait une procédure de recouvrement de dettes et éventuellement une saisie immobilière. Le portage immobilier peut vous éviter cette procédure. 
29/10/2017

La production de nouveaux prêts immobiliers en 2017 pourrait atteindre un niveau record !

A noter toutefois, que les volumes ont tendance à ralentir depuis le printemps.

Le marché du crédit immobilier connaît une période faste. Cependant, à la fin du mois d'août 2017, selon les données publiées par la Banque de France le 5 octobre, l'encours des crédits immobiliers a augmenté de 6 % sur un an pour atteindre 935 milliards d'euros. Depuis le début de l'année, la production cumulée de nouveaux prêts à l'habitat a bondi de 50 % sur un an pour atteindre près de 210 milliards d'euros. Compte tenu du rythme actuel de production et même en prenant des hypothèses prudentes, le volume de nouveaux prêts devrait se situer autour de 260 milliards d'euros pour l'ensemble de l'année. Soit au-delà du niveau record de 2016 à près de 251 milliards d'euros.

Des taux d'intérêt exceptionnellement bas

Cette dynamique exceptionnelle est portée par des taux de crédit immobiliers extrêmement bas. Ces derniers se sont effondrés suite aux mesures prises par la Banque centrale européenne (BCE) afin de relancer l'économie de la zone euro. Ainsi, le taux moyen des crédits à long terme se situait en août à 1,66 %, selon la Banque de France. Il était presque deux fois supérieur il y a 3 ans, à 2,90 %. Cette baisse du loyer de l'argent a incité fortement les ménages à renégocier leurs crédits afin d'obtenir de meilleures conditions de financement. A la fin de l'année 2016 et au début de 2017, la part des crédits immobiliers renégociés au sein des nouveaux prêts atteignait environ 60 %. Mais ce mouvement de renégociation n'est pas destiné à perdurer.

La fin de l'ère des renégociations

La baisse des renégociations pèse négativement sur les volumes de prêts. Ainsi le montant mensuel des nouveaux crédits a été divisé par deux, passant de 30,3 milliards d'euros au printemps à 15,1 milliards d'euros en août. Hors renégociations, la production est également en baisse (à 10,7 milliards d'euros en août contre 13,8 milliards en juillet). Selon certains, les incertitudes liées aux nouvelles dispositions fiscales en matière d'immobilier auraient pesé sur le marché mais l'évolution de la fiscalité n'est pas le seul élément expliquant le ralentissement récent. La hausse rapide des prix de l'immobilier semble peser de plus en plus lourdement sur une demande qui s'est affaiblie. Cette dynamique du marché immobilier, la hausse très progressive des taux d'intérêt et la fin des renégociations, laissent donc anticiper un retour à plus de normalité en 2018.

En savoir plus sur www.lesechos.fr

11/10/2017

Spécial stratégie logement du gouvernement : Prêt à taux zéro, Pinel, APL

Conférence de Presse du Ministère de la Cohésion des Territoires du 20/09/17
- Les mesures annoncées ci-dessous par le gouvernement, ne sont que des orientations et devront être confirmées dans le cadre des débats sur la Loi Logement et la Loi de Finances 2018 à adopter fin 2017.

Prêt à taux zéro
Prolongation du dispositif pour 4 ans (fin 2021) avec les aménagements suivants :

› Logement neuf :
• Maintien des conditions actuelles en zones A et B1
• Dispositif de transition en zone B2 (pour 2018 seulement) avec une quotité ramenée à 20% maximum
• Suppression du dispositif en zone C

› Logement ancien à rénover :
• Recentrage sur les zones B2 et C

Achat d'un logement ancien issu du parc HLM :
• Conditions inchangées

Pinel
› Prolongation du dispositif pour 4 ans (fin 2021)
• Recentrage sur les zones très tendues : zones A, A bis et B1
• Suppression des dérogations pour les zones B2 et C

APL (1)
› Baisse de 5€ par mois pour tous les bénéficiaires à compter du 1/10/2017

› A compter du 1/01/2019, référence aux revenus de l'année N (sur la base de la déclaration sociale nominative) pour le calcul des APL (au lieu de N-2 actuellement)

› Baisse des APL en locatif social avec en parallèle, une baisse des loyers versés aux bailleurs sociaux.  

04/10/2017

Le succès des ventes aux enchères inversées dites "cadran" se confirme ! 

En juillet 2017, s'est tenue la première vente immobilière au cadran, un système proche des enchères inversées. 
Quel est le concept ?  Le principe est de fixer, lors d'une vente, un prix de départ élevé et de faire diminuer l'enchère rapidement, sur une courte durée. Le premier enchérisseur à placer une offre remporte l'enchère. Cette solution permet un meilleur contrôle des prix et évite la sur-spéculation sur un bien, un produit ou une denrée. 
Quels avantages pour le vendeur et l'acheteur ? Selon les experts, l'intérêt majeur pour le vendeur est de voir partir son bien en quelques minutes au juste prix. 
Explication : L'opération revient à mettre en vente un prix souvent plus élevé que le prix du marché, et à voir sa valeur s'ajuster en quelques minutes contre plusieurs mois pour une vente classique. Avec ce système, le vendeur voit rapidement où les acheteurs sont prêts à se positionner. A contrario d'un bien qui reste longtemps sur le marché et qui finit toujours par se vendre à un prix inférieur à sa valeur estimée du départ, la vente au cadran est  nettement plus intéressante pour le vendeur. Cette dernière est également un véritable produit "anticrise" lorsque l'on a besoin de liquider du stock. 
De nombreux atouts également pour les acheteurs, qui peuvent ainsi fixer eux-mêmes le prix auquel ils sont prêts à acheter. Ils profitent aussi d'un temps de réflexion jusqu'au jour de l'enchère et disposent de plusieurs semaines pour visiter le bien. 
Comment ça marche ? Avant d'avoir  un code d'accès leur permettant de se connecter sur le cadran, les acheteurs doivent s'enregistrer auprès du notaire qui assure la viabilité de leur plan de financement, et signer un document stipulant les conditions générales de vente. 
Autre avantage important de ce concept  : Lors de la vente l'acheteur peut voir en direct les autres acheteurs potentiels se positionner, ce qui lui permet de ne pas surenchérir à l'aveugle. Une aubaine quand on sait que dans de nombreux marchés tendus les acheteurs renoncent souvent à négocier par peur de voir le bien leur passer sous le nez.  
18/09/2017

Le Crowdfunding Immobilier... et les risques !

Crowdfunding IMMOBILIER est une expression décrivant tous les outils et méthodes de transactions financières qui font appel à un grand nombre de personnes
afin de financer un projet.
Cela se traduit aujourd'hui par des plates-formes spécialisées qui s'occupent de récolter de l'argent auprès d'investisseurs (particuliers ou autres)
pour financer un programme immobilier.
Le premier semestre de cette année a mis en évidence une augmentation de 20% des sommes allouées par rapport au même semestre 2016 selon le baromètre
du financement participatif dédié à l’immobilier, réalisé par Hellocrowdfunding et Fundimmo. Cela a permis de budgétiser environ 85 projets immobiliers.
Ce nouveau mode d'investissement participatif qui rapporte quand même une rentabilité entre 9 et 10% sur 1 an (entre les premiers trimestres 2016 et 2017)
est aussi très risqué car ni le capital, ni le taux de rendement ne sont pas garantis. Enfin, comme dans tous programmes immobiliers, il y a de la casse.
 
17/08/2017

Les futures conditions pour la souscription d'un prêt immobilier et de son taux !

L'ordonnance 2017-1090 du 1 juin 2017, s'inscrivant dans le cadre de la loi Sapin II, vient entériner une demande bancaire faite depuis la nuit des temps. En effet, la banque demandait aux clients qui souscrivent un crédit immobilier d'ouvrir un compte chez elle et surtout de domicilier les salaires. A partir du  1er janvier 2018 pour les nouvelles offres ou pour les avenants des anciennes, cela ne sera plus le cas. 
Toute clause par laquelle la banque conditionnera l’octroi du prêt à la condition de domiciliation sans contrepartie d’un avantage individualisé (un taux d’intérêts particulièrement bas, gratuité des frais de dossier,...) ou ne limitant pas l’application de domiciliation à la durée du prêt, ou ne parlant pas des risques pour le consommateur en cas de non-respect de son engagement.. sera réputée non écrite.
23/06/2017

Le locataire et le propriétaire !

Le propriétaire qui loue son bien a toujours l'angoisse d’avoir un locataire qui ne paye plus son loyer. Cela peut entraîner beaucoup de mésaventures et de contrariétés pour arriver à l’extrême, à savoir : l'expulsion. Le délai est long (entre 1 et 3 ans).
Pour éviter de se retrouver face à ces problèmes, il existe des solutions par l’intermédiaire des assurances :
 
- Assurances classiques loyers impayés : le locataire doit avoir un CDI et un salaire 3 fois supérieurs au loyer
 
- Garantie VISALE : le locataire doit avoir moins de 30 ans et être au début de sa vie active quelques soient le type de contrat : CDI, CDD, INTERIM, en période d'essai... En cas de problème avec le locataire, c'est l’État (caution de ce dernier) qui sera mis à contribution. 
 
- Garantie par des professionnels : par exemple SOMHOME, une start-up, qui sert d’intermédiaire entre le locataire et le propriétaire. En effet pour les biens qui sont gérés par cette entreprise, une garantie loyer impayé avant le 15 du mois est vendue au propriétaire. Ce dernier est assuré d'avoir un certain montant payé. 
 
- Garantie CLE (caution locative étudiante). Le locataire doit être étudiant et avoir - de 28 ans.
Le propriétaire qui a mis son bien en location sur la plate forme LOKAVIZ (gérée par le CROUS) pourra la saisir afin d'honorer le loyer impayé. Le remboursement est de l'ordre de 500 € en région.  
17/05/2017

Baux commerciaux : pas d'abrogation en vue de la liberté contractuelle d'imputer la taxe foncière aux locataires !

Le Gouvernement vient de préciser relativement aux baux commerciaux qu’il n’envisageait pas d’abroger la liberté contractuelle d’imputer la taxe foncière aux locataires par les bailleurs
L’article 13 de la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite « Loi Pinel » a créé un article l’article L.145-40-2 dans le Code du Commerce, qui dispose notamment :
« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. (...) Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »
Le décret en question a été publié le 3 novembre 2014 et a créé un article R. 145-35 du code de commerce qui dresse la liste des charges, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent être imputés au locataire par le bailleur.
Il dispose ainsi :
« Ne peuvent être imputés au locataire :
(...)
Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
(...) » 
Ainsi et comme vient de le rappeler le Gouvernement, le bail commercial « peut prévoir une clause imputant au locataire la prise en charge de la taxe foncière et des taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que des impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. »
Il souligne également que « la répartition de la prise en charge de la fiscalité liée au local commercial fait l’objet d’un équilibre trouvé à l’issue d’une longue phase de concertation avec les principales organisations professionnelles représentant les locataires et les bailleurs. » 
Supprimer la possibilité d’imputation au locataire de la taxe foncière reviendrait à remettre en cause l’ensemble de ce dispositif, ce que ne souhaite pas le Gouvernement.
 
12/05/2017

Pas d'assujettissement pour un fonctionnaire européen aux prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers français !

La Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) vient de juger que le droit de l’Union faisait obstacle à ce qu’un fonctionnaire de l’Union européenne soit assujetti à des contributions et prélèvements sociaux dans l’Etat membre dont il est résident fiscal en raison de ses revenus fonciers perçus dans cet Etat membre. 
 
Génèse : 
Le litige opposait un fonctionnaire retraité de la Commission européenne depuis l’année 2016, au ministrère français des Finances et des comptes publics au sujet de son assujettissement à des contributions et prélèvement sociaux, au titre des années 2008 à 2011 sur des revenus fonciers perçus en France. 
S’agissant d’un ressortissant français, fonctionnaire au service de la Commission de l’année 1979 jusqu’à la date de sa mise à la retraite (janvier 2016), il est obligatoirement au régime de sécurité sociale des fonctionnaires et des agents de l’Union.
Fiscalement domicilié en France, il y perçoit des revenus fonciers qui ont été, au titre des années 2008 à 2011 soumis à la CSG, à la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS). 
 
A la suite du refus de l’administration de faire droit à sa demande de décharge du paiement desdites contributions et dudit prélèvement, il a introduit un recours devant le tribunal administratif, suivi d’un recours en appel, devant la CCA… 
 
12/05/2017

Courtier en crédit, un métier d'avenir !

En quelques années nous avons vu en France se développer le métier d’intermédiaire en crédit. Aujourd’hui les acteurs de cette profession représentent 30 % de la production de prêts immobilier. Cette proportion a doublé en une décennie et pourrait atteindre, d’ici 10 ans, 50 %.
Réglementé depuis peu en France (2012), contrairement à d’autres pays européens où ce métier existe depuis fort longtemps et où les parts de courtage oscillent entre 40 et 60 %, les courtiers en crédit sont devenus des acteurs incontournables des banques et des emprunteurs. Apporteurs d’affaire, ou de solution pour les banques et utiles aux emprunteurs pour décrocher les meilleures offres, ils ont su gagner la confiance de leurs interlocuteurs et se rendre indispensables.
Outre le crédit immobilier, les courtiers sont maintenant présents sur deux autres grandes activités que sont le regroupement de crédits (rachat de crédit) et l’assurance emprunteur. La nouvelle réglementation relative à l’assurance de prêt devrait augmenter leur influence sur ce marché. En effet, depuis peu, tous les emprunteurs peuvent changer d’assurance chaque année et ce pendant toute la durée de leur prêt immobilier.
07/03/2017

Evolution dans les questionnaires d'assurance pour obtenir un crédit immobilier

La loi de modernisation du système de santé de 2016 vient enfin d'accoucher du droit à l'oublie médical avec la parution de ses décrets du 9 et 14 février.
Cela va permettre aux personnes guéries d'une maladie de pouvoir s'assurer sans supprime ou exclusion de garanties pour un prêt immobilier. Pour cela, elles devront consulter la grille de référence afin de connaître le délai entre la date de guérison et la date de l'emprunt (de 48 semaines à 10 ans selon la pathologie).
17/02/2017

Les nouvelles mentions obligatoires dans les annonces immobilières !

A partir du 1 avril 2017, les annonces immobilières pour la location ou la vente devront obligatoirement contenir des informations très précises :
Pour la vente :
- Le prix d'acquisition
- Le prix des honoraires TTC en pourcentage de la valeur du bien
- L'inscription unique des honoraires à la charge de l'acquéreur (inclus en plus gros ou exclus)
   
Pour la location:
- Le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer permis par l'encadrement des  loyers, celui des charges récupérables, ainsi que le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé.  
- Le montant TTC des honoraires du professionnel dont ceux pour l'état des lieux.
- La surface devra être exprimée en mètres carrés de surface habitable
- Le barème des prestations facturées par un professionnel de l'immobilier devra être affichée en plus de sa  vitrine, sur son site internet.
25/01/2017

Les banques respirent !

Une uniformisation de la jurisprudence entre le Tribunal de Grande Instance et la Cour en matière de sanction pour un TEG erroné est aujourd'hui constatée. Les emprunteurs doivent être informés sur le risque de la mise en place d'une procédure judiciaire* En effet, depuis fin 2016, Il apparait plus intéressant de renégocier à l'amiable le taux nominal des prêts, plutôt que d'initier une action en justice. Une procédure judiciaire, pourtant vantée par des officines ou des cabinets d'avocats peu scrupuleux, aboutirait maintenant et bien souvent à une issue défavorable. *(cf. arrêts de la Cour d'Appel du 2/12/2016)

11/01/2017

Attestation Carrez: qui est responsable?

Pour rappel, l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose au vendeur d'un lot de copropriété de fournir à son acheteur une attestation Carrez mentionnant sa superficie.
En cas d'erreur de mesure supérieure à 5%, l'acquéreur à la possibilité, dans la limite d'un an après la signature de l'acte d'achat, de demander une réduction de prix en réparation du préjudice en considérant que celui-ci avait été fixé au mètre carré.
Mais dans ce cas, à qui incombe la responsabilité?
La cour de Cassation vient de déterminer dans un arrêt du 2 juin 2016, que seul le mesureur professionnel peut être mis en cause et que l'agent immobilier ne peut pas être considéré comme responsable dans la mesure où il n'a pas procédé lui-même à la mesure.

 

Loi sur la transition énergétique: les nouveautés si vous réalisez des travaux de rénovation

A compter du 1er janvier prochain, les logements dans lesquels sont entrepris de gros travaux de rénovation tels que le ravalement de façade ou la réfection de la toiture, se verront également et obligatoirement réalisés des travaux d'isolation thermique.

Cette nouvelle mesure a pour objectif d'accélérer la mise aux normes des logements anciens.

Si les travaux engagés permettent de grosses économies de chauffage, cela passera inévitablement par un alourdissement considérable du budget travaux des propriétaires. Mais ils pourront continuer à compter sur les aides d'ors et déjà mises en place par l'Etat telles que l'Eco PTZ ou le crédit d'impôt sur les travaux de transition énergétique.

 

Construction: le cas particulier des toitures végétales

Peut-on invoquer la responsabilité de son constructeur si les plantes ne poussent pas sur une toiture végétale?

    Sa garantie décennale couvre les ouvrages. Or, dans une affaire du côté de Bordeaux, les juges rappellent qu'au sens du code civil, une toiture végétale ne peut pas être considérée comme tel. De plus, la "non végétalisation" du toit d'une résidence ne rend pas cette dernière "impropre à sa destination" comme cela doit être le cas pour la faire jouer.
    Idem pour sa garantie biennale qui, quant à elle, est une garantie dite "de bon fonctionnement". Comme son nom l'indique, celle-ci à vocation à intervenir sur des éléments destinés à fonctionner, ce qui n'est pas le cas des végétaux.

La responsabilité du constructeur peut alors être invoquée à la seule condition qu'une faute et un "lien de causalité" soient prouvés.

 

Les aides au secours des travaux de rénovation énergétique

- L'éco-PTZ: C'est un prêt à 0% pour les propriétaires de leur résidence principale ou locative pour un montant maximum de 30 000 €. Les bénéficiaires de ce crédit devront passer par des entreprises agrées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour réaliser les travaux d'amélioration énergétique.

Les travaux concernés par l’éco-prêt à taux zéro:
    isolation de la toiture ;
    isolation des murs extérieurs ;
    remplacement des portes, fenêtres et portes-fenêtres extérieures
    installation ou remplacement de systèmes de chauffage (associé le cas échéant à des systèmes de ventilation performants) ou de production d’eau chaude sanitaire performants ;
    installation d’un système de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ;
    installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

Il faudra faire au minimum 2 choses dans cette liste ou atteindre un certain niveau énergétique calculé par un bureau d’études thermiques.

- Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE): C'est un avantage fiscal (déduction de 30% des dépenses d’équipements et/ou de main d'œuvre pour certains travaux de rénovation énergétique plafonnée à 8 000 euros par personne et majoré de 400 euros supplémentaires par personne à charge) pour les propriétaires ou locataires de leur résidence principale. Il faut aussi faire appel à des entreprises RGE.


Travaux ou matériaux respectant les critères de performance :
    isolation des parois opaques (murs) ;
    isolation des parois opaques (toitures) ;
    isolation des parois vitrées ;
    protection des murs, toitures ou parois vitrées contre le rayonnement solaire ;
    équipements de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire (ECS) fonctionnant  au bois ou autre biomasse ;
    équipements de production d’ECS fonctionnant  à l’énergie solaire ou avec une pompe à chaleur ;
    chaudières à condensation ou à micro-cogénération, équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable (pompe à chaleur, énergie hydraulique ou biomasse, énergie éolienne).
    isolation thermique des planchers bas ;
    volets isolants ou portes d’entrées donnant sur l’extérieur ;
    régulation et programmation du chauffage ;
    appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage ou d’eau chaude sanitaire* ;
    calorifugeage ;
    raccordement à un réseau de chaleur  ;
    réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire ;
    borne de recharge de véhicule électrique.

06/04/2016

 

Les promoteurs immobiliers: résumé de l'année 2015

Enfin une éclaircie en 2015 avec une hausse des ventes de + 13,6 % laissant entrevoir la fin des années noires. L'année 2016 pourrait continuer dans le même sens

Ce phénomène s'explique par le retour sur le marché immobilier des investisseurs qui ont acheté plus de 50 000 biens neufs. La hausse est supérieure de 43% par rapport à l'année 2014. Cela a été possible grâce a la loi PINEL (les avantages de pouvoir louer à un ascendant / descendant, de moduler la durée d'engagement (6,9 et 12 ans), d'une fiscalité de 12 a 21% ), au prix stable de l'immobilier, aux taux d’intérêts bas et à la reprise économique.

Mais cela ne doit pas cacher la baisse des ventes en accession à la propriété qui ont vraiment décroché au 4ème trimestre 2015 suite à l'annonce du nouveau PTZ 2016 qui devrait booster les chiffres dès le début de cette année.

Dans certains endroits, les promoteurs sont inquiets car l'offre est souvent décalée par rapport à la demande avec la construction d'appartements bien trop grands. De plus, il reste toujours les problèmes du peu de terrains constructibles en vente, de la lenteur administrative, du poids des contraintes, des recours abusifs,....

21/03/2016

 

Droit de rétractation: quand s'applique t-il ?

Un délai de rétractation est accordé à quiconque signe une promesse de vente. Celui-ci court à compter de sa notification au signataire. Sauf application d'une condition suspensive, passé ce délai, l’acquéreur se doit de signer la vente.
Seulement, pour rappel, ce délai ne s'applique que dans le cadre d'une construction ou de l'achat d'un immeuble et non d'un terrain, même s'il est destiné à la construction.
Il n'existe, en effet, aucun droit de rétractation après signature de la promesse de vente d'un terrain.

01/03/2016

 

Bien'ici, site national d'annonces immobilières

Bien ici est un site internet national regroupant plus d'un million d'annonces immobilières créé dans le but de contrer les -toujours plus nombreux- nouveaux intermédiaires de l'immobilier du type leboncoin.fr . Il est le fruit de l'alliance des acteurs de l'immobilier comme les agents ou promoteurs. Il n'a pas pour vocation de remplacer les plateformes propres aux différents professionnels impliqués (ces derniers conservant leurs propres sites internet et autres vitrines de communication), mais bien de proposer aux vendeurs et futurs acquéreurs, de nouveaux outils permettant de les mettre en relation, dans le neuf comme dans l'ancien (visualisation 3D du bien et du quartier, visite virtuelle, ... )

28/12/2015

 

 

Informations et garanties en matière de construction immobilière

Dans le cadre de la loi Pinel, des mesures avaient été décidées afin que les professionnels intervenant dans le cadre d'une construction immobilière fournissent aux clients les garanties permettant de justifier de leur sérieux notamment en matière d'assurances.
Aujourd'hui, la loi Macron vient y apporter certaines modifications puisqu'il est question pour le client d'être en mesure d'identifier clairement l'assureur et, ainsi, éviter de quelconques désagrément en cas de litige. Le justificatif d'assurance devient donc obligatoire ce qui n'était pas le cas avant puisqu'il s'agissait jusque là de pouvoir simplement justifier de sa souscription. Aujourd'hui, en plus d'en fournir le justificatif, celui-ci sera à joindre au contrat de vente si celle-ci venait à intervenir dans les 10 années suivant la construction.
Un modèle de ce justificatif va donc être établi et publié au journal officiel.

18/09/2015

 

Du nouveau concernant le PTZ "réhabilitation"

Pour rappel, le prêt à taux zéro "réhabilitation" ou "rural" est un prêt octroyé sous conditions (notamment de ressources) et sans intérêt dans le cadre d'une primo accession. Plus particulièrement, ce PTZ concerne les acquisitions de logements anciens nécessitant de gros travaux et situés en milieu rural. Une liste de communes éligibles a d'ailleurs été établie.
Aujourd’hui, il est question d'étendre ce dispositif à pas moins de 30 000 communes correspondant à l'ensemble de la zone C soit l'équivalent de 90% de la métropole française.
Si elle est adoptée, cette mesure pourrait entrer en vigueur dès le mois de janvier prochain.

18/09/2015

 

Transactions immobilières: amandements de dispositions de la loi ALUR

Le gouvernent a de nouveau apporté certaines modifications à des dispositions de la Loi ALUR, effectives depuis le 29 aout 2015 et dont l’objectif est de diminuer la liste des pièces à joindre à la promesse de vente d'un lot d'un immeuble, pour en réduire les délais de réalisation.
Ils ne sera donc plus obligatoire d'annexer certains documents comme l'attestation faisant état de la superficie du lot qui s'ajoutait alors à l'attestation "loi carrez", ainsi que, dans certains cas, les PV des AG des trois dernières années.
Dès le 1er janvier 2017, ce sera également le cas du plan pluriannuel de travaux et de nombreux autres allègements sont également prévus dans le cas où l'acheteur serait déjà propriétaire dans l'immeuble ou s'il est question de l'achat de lots dit "secondaires "comme une cave ou une place de stationnement.
Il est également question de pouvoir transmettre l'ensemble de ses informations à l'acquéreur par tout autre format que le papier.

18/09/2015

 

Assurance emprunteur: nouvelle obligation au 1er octobre 2015

A compter du 1er octobre prochain, toute personne prévoyant de souscrire  une assurance emprunteur dans le cadre d'un financement immobilier recevra obligatoirement une fiche d'information standardisée. Il devra y être question dès le commencement de ses démarches dès lors qu'il s'agit de garantir un emprunt immobiliers, quel qu'il soit.
Cette fiche devra faire mention, dans le détail, des garanties proposées, mais également du fait que l'emprunteur peut y adhérer auprès de la compagnie de son choix.
Enfin, il devra également faire apparaitre son coût, en euros et en pourcentage.

24/09/2015

 

Assurance emprunteur: l'appel d'une plaignante jugé recevable

Une emprunteuse avait souscrit l'assurance de la banque pour son prêt immobilier en 2010. 2 ans plus tard, elle a voulu substituer cette assurance par une autre avec les mêmes conditions mais moins chère .La banque a mis son veto en expliquant que le contrat n’était pas résiliable.

En première instance, le tribunal de grande instance de Lille (59) avait donné raison à la banque. Mais la cour d’appel de Douai (3e chambre, 17/09/2015. N° minute 15/637, N° RG 14/01655) l'a déjugé avec des arguments précis.

Pour sa défense, la banque invoquait le code des assurances. Son article L. 113-12 dispose que les droits de résiliation à échéance annuelle « ne sont pas applicables aux assurances sur la vie ». La cliente avait souscrit une assurance emprunteur classique, invalidité-incapacité-décès. Pour la banque, l’article L. 113-12 s’applique dans la mesure où il est question de décès. Ce ne fut pas l'avis de la cour d’appel. « Les contrats d’assurance emprunteur qui garantissent, outre le risque décès, divers autres risques tel l’incapacité temporaire de travail ou l’invalidité, ont un caractère mixte et ne relèvent pas du régime des assurances sur la vie », ce qui fait qu’ils peuvent être résiliés chaque année, comme une multirisque habitation ou une assurance auto.

La banque s'était aussi retranchée derrière la loi Hamon : depuis juillet 2014 un emprunteur peut résilier son assurance dans les douze mois suivant la souscription, pas plus tard. En effet, la demande de la cliente a été faite 2 ans plus tard.
Que nenni répond la cour d’appel de Douai : l’entrée en vigueur de la loi Hamon « ne signifie pas que cette faculté de résiliation n’existait pas antérieurement à sa publication ». Cela va donc au-delà de cette loi Hamon et du délais de douze mois pour résiliation de son contrat d'assurance.

On attend aussi l’arrêt de la Cour de cassation qui doit se prononcer début 2016 sur une décision de la cour d’appel de Bordeaux de mars 2015. En effet cette dernière avait affirmé que l’assurance emprunteur était résiliable à chaque échéance annuelle. L’affaire est importante pour les consommateurs. Pour un emprunt immobilier, l’enjeu peut se chiffrer, en fonction des cas, en centaines voire en milliers d’euros.

02/10/2015

 

Renforcement du PTZ au 1er janvier 2016

Le ministère du logement annonce que dès le 1er janvier 2016, de nouvelles conditions d'octroi du prêt à taux zéro seront mises en place, dans le neuf comme dans l'ancien. L'objectif de ce renforcement reste de favoriser l'accession à la propriété tout en relançant l'activité dans les secteurs de la construction et de la rénovation.
Pour rappel, le prêt à taux zéro est un prêt permettant le financement d'une partie d'une acquisition immobilière et dont les intérêts sont pris en charge par l’État. Il reste réservé aux primo-accédants, c'est à dire aux ménages n'ayant jamais été propriétaires ou qui ne l'ont pas été depuis au moins
deux ans. La principale mesure annoncée concerne l'ouverture à la France entière du prêt à taux zéro dans l'ancien, jusqu'alors réservé à 6000 communes rurales dites "à potentiel". Il reste néanmoins réservé à l'acquisition de logements à réhabiliter et dont le montant des travaux correspond à 25% minimum du coût total de l'opération.
Toutes les autres mesures de renforcement, notamment la hausse des plafonds de revenus ou encore le rallongement du différé de remboursement sont visibles sur le site internet du Ministère du Logement, de l’Égalité des Territoires et de la Ruralité www.territoires.gouv.fr  
Par ailleurs, le projet de loi de finances pour 2016, prévoit de limiter aux six premières années l’interdiction faite à tout emprunteur d’un prêt à taux zéro de mettre son logement en location dans des conditions encadrées.
Pour mémoire, le même projet de loi revient sur la suppression de l’APL Accession décidée il y a un an et qui est donc finalement maintenue.

Simuler votre PTZ 2016

16/11/2015

 

Location d'un logement: documents exigés

Une liste des documents pouvant être exigés par un bailleur auprès d'un candidat à la location et sa caution vient d'être publiée par décret dans le cadre de la Loi ALUR.
Pour le candidat comme pour sa caution, il y est question d'un justificatif d'identité en cours de validité devant obligatoirement comporter la photo et la signature de son titulaire, un justificatif de domicile et un justificatif d'activité professionnelle adaptable selon le statut (salarié, commerçant, profession libérale,...) accompagné d'un justificatif des ressources (salaire, retraite, revenus fonciers,...)
Il peut s'agit aussi bien de personnes physiques que de personnes morales.
A noter que pour l'ensemble de ces pièces, il peut s'agit de copies comme de documents originaux, établis en français et montants renseignés en euros.

17/11/2015

 

Jusqu'où va le devoir de conseil des banques?

Dans le cadre d'une affaire opposant un investisseur à sa banque, à la quelle il reprochait d'avoir failli à son devoir de mise en garde,la cour de cassation a estimé que la banque se doit, en effet, d'informer son client à la fois sur les caractéristiques propres au crédit accordé mais aussi sur les risques éventuels de l'opération envisagée, mais que ci celle-ci ne présente pas de risque particulier en matière d'endettement, elle n'est alors pas tenue à une "obligation de mise en garde "envers son client emprunteur.

10/12/2014

Législation en matière d'immobilier: le cas des annonces sur internet

Une enquête de la direction générale de la concurrence , de la consommation et de la répression des fraudes a mis en avant les nombreuses irrégularités présentes dans les annonces immobilières publiées en ligne par les professionnels de l'immobilier.
En effet, la législation en matière de publication immobilière est très stricte et internet n'y échappe pas. Or, une étude révèle que plus de la moitié des publications en ligne comporte de nombreuses infractions. Si une majorité d'entre elles reste sans gravité, certaines peuvent s'avérer bien plus préjudiciables. Le plus souvent, elles concernent la performance énergétique du bien proposé à la vente ou à la location, ou encore sa surface. Mais l'étude indique qu'il arrive encore que certaines agences ne communiquent pas le montant des honoraires facturés , ce qui est formellement obligatoire, aussi bien pour informer le locataire dans le cadre d'un bail, qu'un acheteur (loi ALUR).
Mais il est important de préciser qu'il n'est pas ici question de tromperies, mais bien de négligences dues à un manque de connaissances en matière de règlementation.
Il est également évident qu'internet n'est dans ce cas utilisé que comme une vitrine, un nouveau moyen de communication et qu'une vente reste toujours précédée d'étapes essentielles comme la visite ou la signature chez le notaire. Un achat immobilier reste donc bien une transaction "protégée et sécurisée par la loi".

10/12/2014

Le Prêt à Taux Zéro dans l'ancien.

Le retour du PTZ dans l'ancien, prévu par le projet de loi de finances 2015, est effectif depuis le 1er janvier et s'inscrit dans la volonté annoncée de favoriser l'accession à la propriété. 
Dans la lignée du PTZ+ dont l'objectif est de relancer la construction, le  "PTZ rural" a pour but de "revitaliser les centres bourgs " jugés à potentiel par leur niveau d'équipements et de services existants. 
Son éligibilité sera pour autant soumise à conditions, notamment à celle de réaliser des travaux de rénovation pour un montant d'au moins 25% du coût de l"opération.
Sylvia Pinel, ministre du logement dévoilait lundi les communes concernées.

54 - Meurthe-et-Moselle

Allain, Audun-le-Roman, Avricourt, Azerailles, Baccarat, Badonviller, Bainville-aux-Miroirs, Bayon, Blâmont, Blénod-lès-Toul, Briey, Bulligny, Chambley-Bussières, Charency-Vezin, Cirey-sur-Vezouze, Colombey-les-Belles, Crévéchamps, Deneuvre, Einvaux, Essey-et-Maizerais, Favières, Fillières, Gerbéviller, Glonville, Goviller, Haroué, Jeandelize, Joudreville, Landres, Longuyon, Magnières, Mancieulles, Marainviller, Merviller, Moutiers, Moyen, Neuviller-sur-Moselle, Ogéviller, Pagny-sur-Moselle, Piennes, Pierrepont, Roville-devant-Bayon, Royaumeix, Tantonville, Thiaucourt-Regniéville, Trieux, Tucquegnieux, Vézelise

57 - Moselle

Abreschviller, Albestroff, Altviller, Aulnois-sur-Seille, Avricourt, Bénestroff, Berling, Bermering, Bitche, Boucheporn, Boulay-Moselle, Bouzonville, Brouderdorff, Château-Salins, Dabo, Dieuze, Fénétrange, Fontoy, Goetzenbruck, Gorze, Grostenquin, Le Val-de-Guéblange, Guessling-Hémering, Guinglange, Héming, Herny, Hommarting, Imling, Insming, Kerling-lès-Sierck, Kirschnaumen, Lambach, Lelling, Lemud, Lesse, Lixheim, Lorquin, Loudrefing, Lutzelbourg, Maizières-lès-Vic, Many, Mittelbronn, Montbronn, Morhange, Moussey, Nébing, Piblange, Réchicourt-le-Château, Rimling, Rodemack, Rohrbach-lès-Bitche, Rustroff, Saint-Louis, Saint-Louis-lès-Bitche, Saint-Privat-la-Montagne, Saint-Quirin, Sarralbe, Sarraltroff, Servigny-lès-Sainte-Barbe, Sierck-les-Bains, Siersthal, Théding, Troisfontaines, Vibersviller, Vic-sur-Seille, Haute-Vigneulles, Vilsberg, Waldweistroff, Walscheid, Wittring, Zimming, Zoufftgen

08/01/2015

Assurance emprunteur et équivalence de garanties

C'est avec l'entrée en vigueur de la loi Lagarde qu'apparaissait la notion "d'équivalence de garanties". Celle-ci permet, en effet, à l'emprunteur de faire jouer la concurrence entre contrats dits "délégués" et contrat "groupe" du prêteur au moment de souscrire à l'assurance.
Mais toute décision devant être évidement motivée,  un comparatif pertinent entre les contrats était nécessaire. C'est sur ce point que travaillait le Comité Consultatif du Secteur Financier , qui a rendu son avis  définitif le 13 janvier: une méthode en trois étapes.
Dans un premier temps sera établie une liste de critères de garanties minimales exigibles du prêteur en fonction du dossier concerné. Celle-ci sera composée de onze critères généraux auxquels il sera possible d'ajouter 4 critères maximum relatifs à la perte d'emploi. Il sera possible pour le prêteur d'apporter les précisions nécessaires quant à la valeur exigée de certaines garanties. Dans le cas où l'emprunteur souhaite effectivement faire jouer la concurrence, le prêteur s'engage à lui remettre dans les meilleurs délais ce comparatif, appelé fiche personnalisé". Seuls les critères mentionnés dans cette liste peuvent être utilisés par le prêteur pour justifier sa décision. Enfin, un groupe du CCSF travaille à la conception d'un lexique de l'assurance emprunteur .
Entrée en vigueur prévue au plus tard au 1er octobre 2015.

29/01/2015

Les investisseurs en immobilier en 2015

La dernière étude IPD/CREDIT FONCIER, montre que le 1er investisseur en immobilier est les assureurs avec 30% devant les SCPI - OPCI grand public : 21%. Ceux-ci bénéficient de la collecte des épargnants qui délaissent le livret A.

Les exemples sont nombreux :   AXA qui a acheté en février 2015 un terrain situé au cœur de la City à Londres, pour y faire construire un immeuble de bureaux.  Le groupe mutualiste MACSF qui a acquis une résidence de tourisme haut de gamme située à Avoriaz, en Haute-Savoie. ALLIANZ qui veut investir dans des immeubles de bureaux ou dans des centres commerciaux dans les grandes métropoles comme New-York, Paris ou Amsterdam...

Le montant total qui devrait être injecté dans ce secteur avoisinerait cette année les 22,7 Md€

31/03/2015

La cour d'appel de BORDEAUX vient de lancer un gros pavé dans la mare des banquiers.

Le 23 mars 2015, la cour d'appel de Bordeaux a rendu son verdict en faveur d'un particulier face à sa banque, le Crédit Mutuel. En effet, elle a estimé qu'il était possible de résilier l'assurance emprunteur souscrite en même temps qu'un prêt immobilier pour en prendre une autre, même plusieurs années après avoir obtenu son crédit.

La loi HAMON avait déjà permis à un emprunteur de changer d'assurance jusqu'à un an après la souscription d'un prêt immobilier sous certaines conditions demandées par les banquiers.

La banque s'est déjà pourvue en cassation pour invalider cette décision et il y aura foule pour le verdict final.

11/04/2015

Impôt sur le revenu foncier

L'encaissement de loyers par un bailleur engage ce dernier à les déclarer aux impôts. On parle de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou de revenus fonciers selon que le logement soit loué meublé ou non.
Pour ce qui est des revenus fonciers, la loi propose au bailleur deux alternatives:
- le micro foncier: Il s'agit du régime automatiquement appliqué si le revenu foncier annuel ne dépasse pas 15 000 €. Ici, pas besoin de remplir de déclaration spécifique aux revenus fonciers. Il s'agit de déduire les différentes charges au moyen d'un abattement forfaitaire de 30% , sans justificatif. Le revenu calculé est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu une fois ajouté aux autres revenus du foyer fiscal. Un déficit foncier n'est donc pas envisageable et à cela s'ajoutent 15.5% de prélèvements sociaux .
- le foncier réel: il s'agit cette fois du régime appliqué lorsque le revenu foncier annuel dépasse 15 000 € ou dans le cadre de certains dispositifs de défiscalisation. A l'inverse du régime micro foncier, il est nécessaire de remplir la déclaration 2044 propre aux revenus locatifs et toutes charges déductibles définies par le code général des impôts, sont à justifier. Si le résultat issu de cette déduction est positif, il constitue alors le revenu foncier net imposable. En revanche, si le montant des charges est supérieur aux recettes et que le résultat présente donc un résultat négatif, on parle alors de déficit foncier. Il est alors déduit du revenu global dans une certaine limite.

13/04/2015

Imposition des marchands de biens après cessation d'activité

Le code général des impôts définit le marchand de biens comme une personne physique qui achète en son nom des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre. Ses revenus relèvent de la catégorie bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont soumis à l'impôt sur le revenu.
S'il vient à vendre des biens acquis dans le cadre de son activité commerciale alors qu'il déclare avoir cessé son activité, la loi considère que cette dernière se poursuivra jusqu'à la liquidation totale de son stock.
Les plus-values réalisées restent donc soumises à l'impôt sur le revenu dans le cadre des BIC.
(décision de la cour administrative d'appel de Marseille du 2 avril 2015)

13/04/2015

Le délais de rétractation dans un compromis de vente immobilière :

Jusqu’à présent, les futurs acquéreurs avaient 7 jours pour se rétracter après la signature de leur compromis de vente d'un bien dans l'ancien. Demain on devrait passer à 10 jours mais il commencera dès la première présentation à l'acquéreur de la lettre notifiant l'acte et non plus au jour de la conclusion du contrat.

On n'attendait pas cela de la loi MACRON mais plutôt une simplification ( c'est la mode en ce moment soit disant) de la loi ALUR et plus précisément de la tonne de documents à présenter pour émettre un compromis de vente.

Pour les opérations immobilières encours, rien ne change et des modifications de la loi pourraient intervenir après le 49-3 et la deuxième lecture au sénat

21/06/2015