DONS FAMILIAUX : Ce qui change fiscalement à la rentrée

La troisième loi de finances rectificative pour 2020 voit apparaître une nouvelle exonération de droits de donation pour les dons familiaux consentis en argent : chèque, virement, espèces, à destination d'un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou, pour les personnes n'ayant pas d'enfants, à une nièce ou à un neveu. L'exonération est valable quel que soit l'âge du donateur. La condition, est que le bénéficiaire du don doit utiliser les sommes reçues, dans les trois mois suivant le don, à un des projets ci-dessous :

– Réalisation de travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov concernant sa résidence principale. A condition toutefois, de ne pas déjà bénéficier de cet avantage, ni du crédit d'impôt en faveur de la transition énergétique,

– Construction de sa résidence principale (et non pas d'une acquisition),

– Souscription au capital d'une PME de -5 ans si la personne est dirigeant et qu'en contrepartie, il renonce au bénéfice de la réduction d'impôt correspondante,
Le montant de l'exonération est fixé à 100000 euros. Ce plafond concerne tous les dons effectués par un même donateur entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021. Il est à noter qu'un donataire peut recevoir plusieurs dons de 100000 euros émanant de donateurs différents : parents, grands-parents, etc.

Cette exonération valable jusqu'au 30 juin 2021 est cumulable avec l'exonération d'un montant de 31865 euros applicable aux dons familiaux en espèces, lorsque le donateur a moins de 80 ans et avec les abattements de droit commun renouvelables tous les quinze ans à savoir : 100000 euros pour chaque enfant ; 31865 euros pour chaque petit-enfant, 5310 euros pour chaque arrière-petit-enfant et 7967 euros pour les nièces et neveux.

9/09/2020

 

LUXEMBOURG : Les prix de l'immobilier augmentent de 10 % par an depuis 2018. Tour d'horizon sur les prix du marché de l'immobilier

Le marché immobilier luxembourgeois ne cesse d'augmenter. Aujourd'hui, la base de prix pour un appartement se situe approximativement à 6000e le m2 et le prix moyen dans la capitale et les sites les plus agréables est supérieur à 9000e (alors qu'il était un an plus tôt à 8100e). On parle même entre 10000e et 12000e le m2 dans certaines communes. Par exemple, à Bertrange, la barre des 10000e le m2 en moyenne a été dépassée. Pour les maisons, on ne raisonne pas en mètre carré compte tenu des incidences du terrain. Le prix global porte sur une fourchette variant entre 600000e et 1,8 million d'euros selon la localisation. Les prix les plus élevés se situent dans les secteurs autour de Luxembourg-Ville et en direction d'Esch (mais sans atteindre cette ville). On peut également constater que dans la périphérie immédiate de Luxembourg-Ville, certaines petites maisons, sans grand intérêt architectural et de confort, sont rasées dès qu'elles sont achetées pour laisser place à des ensembles de trois ou quatre logements utilisant intelligemment les déclivités. Le rendement est évidemment à l'arrivée, à condition toutefois de bénéficier de relations ou d'influences, qui pour les non-Luxembourgeois peuvent faciliter des formalités quelque peu complexe.

Un conseil pour les non initiés : Veiller à bien verrouiller l'accord lorsque vous en avez un, afin d'éviter de vous retrouver dans une situation désagréable où du soir au matin, un accord donné peut être démenti pour cause d'offre plus forte.

On s’intérroge : Combien de temps durera encore cette accélération de la hausse des prix et pourrait-elle être remise en cause par la crise ou plutôt les conséquences de l’épidémie du coronavirus ? Les spécialistes de l’Observatoire luxembourgeois de l’Habitat lient en partie cette accélération de la hausse des prix au repli des investisseurs vers l’immobilier locatif suite aux faibles rendements des placements financiers. Le reste est dû à l’aspiration à habiter mieux des luxembourgeois et des frontaliers mais aussi à la montée en gamme et à la sophistication des programmes pour le neuf.

Et la crise ? « Elle devrait permettre de revenir à des niveaux d’augmentation plus raisonnables mais ne devrait pas déboucher a priori sur une baisse des prix. »

Y a-t-il une bulle immobilière ? « L’évolution n’est pas excessivement spéculative, on reste en bonne partie sur un profil de petits investisseurs familiaux habitant au Luxembourg. »

Le télétravail ? « Il y a des chances, s’il se généralise, que l'on observe des changements dans la structure spatiale des prix des logements. »

7/09/2020

 

L'écologie au coeur du plan de relance du gouvernement

Au coeur du plan de relance économique de l’État, le dispositif Ma PrimeRénov lancé le 1er janvier 2020 sera dorénavant accessible à l'ensemble des ménages, y compris les plus aisés, dès 2021. Un plan de relance historique de 100 milliards d'euros mis en place par le gouvernement s'articule en 3 priorités : l'écologie, la compétitivité, la cohésion. L'objectif étant de redresser l'économie française, avec à la clé la création de nouveaux emplois. Ce dispositif fait la part belle à l'écologie et au secteur du logement. En effet, sur 100 milliards d'euros, 6,7 Md€ seront consacrés à la rénovation énergétique des logements privés, des locaux de TPE/PME, des bâtiments publics de l’État et des logements sociaux.

Que savoir sur les nouveautés de Ma PrimeRénov ? A partir de janvier 2021, Ma PrimeRénov' sera étendue. Cette dernière habituellement attribuée sous conditions de ressources aux ménages "modestes" ou "très modestes" et propriétaires occupant leur logement à titre de résidence principale, sera étendue à tous les ménages, sans plafond de ressources et ce dès le 1er janvier 2021. Tous les propriétaires occupants, ainsi que les propriétaires bailleurs et les syndicats de copropriété pourront bénéficier de ce dispositif. Le budget attribué s'élèvera à 2 milliards d'euros entre 2021 et 2022 (contre 575 millions en 2020). L'objectif de l’État étant d'en terminer avec les quelques 4,8 millions de "passoires thermiques".

Ma PrimeRénov remplace aujourd'hui le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) et les aides de l'Agence nationale de l'Habitat (Anah). Elle permettra de financer des travaux d'isolation, de chauffage, de ventilation ou d'audit énergétique... Cette prime est versée sous conditions de ressources par l’Anah. Elle concerne tous les logements situés en France métropolitaine ainsi qu’en outre-mer et dont la construction est achevée depuis 2 ans minimum. Elle est cumulable avec d’autres aides à la rénovation énergétique comme les Certificats d’économie d’énergie (CEE), l’éco-PTZ ou encore des aides proposées par les collectivités locales. En revanche, Les travaux doivent avoir été effectués par des entreprises labellisées RGE (reconnues garantes pour l’environnement).

Ma PrimeRénov en 2021 : Le montant de la prime variera en fonction des matériaux et des équipements éligibles dans la limite d’un plafond de 20 000 € pour des travaux sur un logement et pendant une durée maximale de 5 ans. Pour en savoir plus: le guide du Ministère de la Cohésion des territoires présente la liste des travaux éligibles à la prime ainsi que le montant de la prime forfaire par type de travaux.

7/09/2020

 

Ne réalisez pas de travaux avant l'achat définitif d'un bien immobilier !

L'acquéreur qui engage des travaux alors que son achat immobilier n'est pas définitivement réalisé le fait à ses risques et périls, rappelle la Cour de cassation.

En effet, tant que la transaction d'un bien immobilier n'est pas terminée, tout est susceptible d'être remis en cause et lorsque le futur acquéreur engage des travaux, il le fait à ses risques et périls.

Genèse : L'acquéreur d'une maison qui avait pris possession des lieux, mais n'avait pas pu effectuer le paiement faute d'avoir pu obtenir un prêt, a perdu le montant dépensé dans ses travaux lorsque la vente fut annulée. Ce dernier a fait valoir qu'il n'avait jamais été propriétaire juridiquement et qu'il n'avait donc pas d'intérêt à réaliser des travaux de rénovation, que le coût de ces derniers devait donc lui être remboursé par le propriétaire. Argumentant que ce propriétaire avait été enrichi sans raison par les améliorations apportées.

La Cour de cassation a tranché : Les juges ont rejeté sa demande estimant que cet acquéreur a réalisé des dépenses en sachant pertinemment qu'il occupait les locaux de manière précaire, la vente risquant d'être remise en cause tant que le crédit immobilier ne serait pas acquis. Il a accepté le risque, ont-ils estimés. Dans la mesure où ces travaux n'étaient pas rendus urgents pour raison sécuritaire et qu'ils ont été engagés dans son intérêt personnel, en pariant en quelque sorte sur la réalisation définitive de son achat, il s'est exposé lui même au risque. Ce qu'il a dépensé est donc perdu.

(Cass. Civ 1, 1.7.2020, U 19-15.089). Source AFP

7/09/2020

 

Futurs emprunteurs : N'oubliez pas d'intégrer dans le budget prévisionnel de votre projet d'achat immobilier, le montant de la taxe foncière !

Dès cet automne, la taxe d'habitation devrait disparaître pour tous les Français, mais quand est-il de la taxe foncière ? On n'en fait pas souvent état lors de la signature d'un crédit immobilier, mais cette taxe locale vient s'ajouter aux échéances de remboursement. Dans les grandes agglomérations, elle pèse en moyenne l'équivalent d'une mensualité, voire même deux...

Cette taxe pèse effectivement de plus en plus lourd dans le budget des ménages et selon une étude de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) parue en 2019, son montant moyen aurait augmenté de 34,7 % en 10 ans entre 2008 et 2018. Si le bond des valeurs locatives (14,6 %) constitue un des facteurs d'inflation, les taux votés localement par les collectivités ont aussi eu leur incidence. Cet impôt local n'est donc pas à prendre à la légère, notamment pour les primo-accédants qui ne prennent pas garde d'ajouter cette taxe dans leur budget prévisionnel. Prenons un exemple, sur des mensualités servant à rembourser l'achat d'un bien de 70 m2 au taux de 1,3 %, la taxe foncière alourdit mensuellement la facture de près de 120 euros. Plus les prix de l'immobilier sont faibles et plus la part de la taxe foncière est importante. Si on devait transformer le montant de cette taxe en taux, en prenant l'exemple d'un taux pour un prêt de 1,3 %, ce dernier serait de +3 %.

Dans les 20 plus grandes villes de France, la moyenne constatée est d'environ 1,1 mensualité supplémentaire. Des communes comme Montpellier, Dijon ou encore Grenoble, dans lesquelles le prix de l’immobilier est déjà plus élevé, sont ainsi au-dessus de cette moyenne avec environ 1,5 mensualité supplémentaire. Cet impôt n'est donc pas à négliger et il est important pour le particulier de considérer ce poste de dépense dans son budget.

A contrario, dans les villes les plus chères de France, la facture est quasi indolore. A Paris, par exemple, où les prix de la pierre surpassent le reste du marché national, le poids de la taxe foncière ne représente que 20 % d'une mensualité, soit 59 euros. Même à Lyon, Nice, Strasbourg ou Lille, la majoration de mensualité est contenue en moyenne à 75 euros, soit une différence sur le taux final entre 1,7 et 1,9 %.

Dans les années à venir, le montant de la taxe foncière pourrait être amené à augmenter un peu plus. En effet, en retirant la taxe d'habitation aux collectivités, nombreux craignent de voir le montant de leur taxe foncière s'enflammer...

4/08/2020

 

Location : L'agent immobilier doit-il vérifier la solvabilité du candidat locataire ?

La Cour de cassation s'est positionnée à ce sujet et confirme que l'agent immobilier se doit de s'assurer de la solvabilité du candidat locataire en effectuant les vérifications nécessaires. Quelle que soit l'étendue de sa mission, l'agent immobilier ayant reçu mandat de location, doit bien s'assurer de la solvabilité des candidats en se livrant à des vérifications sérieuses et sans que cela soit mentionné dans le contrat signé avec le propriétaire. La décision de la Cour de cassation, casse ainsi un arrêt de la Cour d'appel qui déboutait un propriétaire mécontent de son agent immobilier, après que le locataire sélectionné par ses soins ait arrêté de payer le loyer. Les juges d'appel reprochaient au propriétaire de ne pas avoir transmis d'instruction spécifiques à l'agent immobilier, notamment sur les documents justificatifs à exiger auprès du locataire en vue de s'assurer de sa solvabilité. L'agent immobilier précisant de son côté, que le propriétaire aurait pu évaluer et refuser lui-même la candidature retenue. Cependant, l'agent immobilier ayant reçu la mission de réaliser une opération locative doit prendre en charge ce travail seul, rappelle la Cour de cassation. Les juges ont rappelé que, selon le Code civil, "le mandataire est tenu d'accomplir le mandat" qu'il a reçu et "répond (...) des fautes qu'il commet dans sa gestion".

11/06/2020

 

Vente : Quel risque pour l'agent immobilier en cas de non solvabilité de l'acquéreur ?

La Cour de cassation a tranché à ce sujet. L'agent immobilier est tenu d'un devoir de conseil et d'information et à se titre, il doit être en mesure de justifier, en cas de litige, de son conseil et de ses mises en garde notamment contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur.

Rappel des faits : La Cour de cassation s'est penchée sur le rôle de l'agent immobilier dans le cas d'une vente, après désistement de l'acheteur pour cause d'insolvabilité. Dans cette affaire, des propriétaires avaient confié un mandat de vente à un agent immobilier et avaient signé, par son intermédiaire, une promesse de vente avec un acquéreur. Etait mentionné dans la promesse de vente que ce dernier déclarait ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acheter le bien. Seulement, l'acheteur ne s'est jamais présenté lors de la signature de l'acte authentique de vente devant le notaire. Il s'est engagé à régler la somme de 17000e de clause pénale aux vendeurs et un dédommagement de 10000e à l'agent immobilier. Cependant, cet engagement n'a jamais été respecté et les vendeurs ont donc assigné l'acquéreur et l'agent immobilier en indemnisation. Par un arrêt de 2018, la Cour d'appel d'Amiens a rejeté la demande d'indemnisation contre l'agent immobilier, argumentant que sa responsabilité ne pouvait être engagée, car l'agent ne disposait pas de plus de moyens qu'un simple particulier pour vérifier la solvabilité de l'acquéreur et de plus, l'absence d'emprunt était mentionné dans la promesse de vente. Les propriétaires connaissant les conditions, étaient libres de ne pas accepter la vente s'ils estimaient que les garanties n'étaient pas suffisantes. Les propriétaires se sont portés en Cassation et un an plus tard, la Cour de cassation casse l'arrêt de la Cour d'appel. Selon elle l'agent immobilier est non seulement tenu d'un devoir de conseil et d'information, mais doit surtout être en mesure de justifier avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou de les avoir mis en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur. Ce que l'agent immobilier n'a pas pu prouver dans cette affaire.

“On peut parler de défaut de conseil, mais c’est surtout une faute contractuelle au regard du mandat de vente”, analyse Romain Rossi-Landi, avocat à la cour. “Certaines obligations, comme celles de conseil, ne sont pas inscrites au contrat, mais sont effectivement considérées comme en faisant partie, car elles en sont l’accessoire indispensable”, complète Ganaëlle Soussens, avocat en droit de l’immobilier. L’agent aurait donc dû conseiller aux vendeurs de demander davantage de garanties à l’acquéreur et de s’assurer qu’il pouvait acheter le bien “cash”. Ou, à défaut, les prévenir du risque d’insolvabilité de l’acheteur, en l’absence d’emprunt.
Une jurisprudence protectrice du vendeur

Cet arrêt du 11 décembre 2019 s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence protectrice du vendeur, qui a déjà considéré à plusieurs reprises que l’obligation de conseil d’un agent immobilier s’étendait à la vérification de la solvabilité de l’acquéreur. L’agent immobilier ne peut par exemple présumer de celle-ci au seul motif que l’acquéreur ait recours au crédit (Cass. Civ III : 19.1.88, n°86-11829). Il est en outre responsable du préjudice subi par un vendeur lorsque la vente est devenue caduque du fait de la non réalisation de la condition suspensive et dont le bien a été immobilisé pendant un an, lorsqu’il n’a pas effectué de recherches sur la situation financière de l’acquéreur, qui lui aurait permis de constater qu’il ne pouvait obtenir le prêt nécessaire (CA Rouen : 13.6.01, n°99-04632). Enfin, l’agent est responsable à l’égard du vendeur d’un chèque payé sans provision par l’acquéreur (Cass. Civ I : 25.11.97, n°96-12325).

“Toutefois, l’obligation de conseil de l’agent immobilier est une obligation de moyens et non une obligation de résultats, modère l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). Le professionnel doit donc mettre en œuvre tous les moyens possibles pour réaliser la prestation à laquelle il s’est engagé, sans obligation de résultat. L’obligation de conseil est appréciée au cas par cas en fonction des circonstances, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties.” La responsabilité de l’agent immobilier envers son mandant vendeur en cas de refus de prêt à l’acquéreur n’est donc, par exemple, pas automatique (CA Montpellier : 20.9.11, n°10.1737).

11/06/2020

 

Crédit immobilier : De nombreux dossiers sont aujourd'hui refusés par les banques

Le constat n'est pas réjouissant. De nombreux dossiers immobiliers viables en 2019 sont aujourd'hui rejetés par des banques. Essentiellement, suite à une situation liée aux préconisations du Haut Conseil de stabilité financière datant de janvier 2020 et demandant aux banques de veiller à l'endettement des emprunteurs qui ne devra pas dépasser dorénavant 33 %. A cela s'ajoutent aujourd'hui, l'augmentation des taux et en parallèle la baisse du taux d'usure annoncé par la Banque de France. Début mai et selon la dernière étude mensuelle du Crédit Logement CSA, le taux moyen s'établissait à 1,25 %, soit une hausse de 7 points de base par rapport à avril. Cette tendance avait déjà été observée avant le confinement. Les banques étaient fortement incitées à refuser des dossiers qui présentaient un endettement supérieur à 33 %. Des recommandations faites le 20 décembre dernier par le Haut Conseil de stabilité financière, organisme placé sous l'égide de Bercy. Avec pour objectif d’éviter une surchauffe sur le marché du crédit immobilier.

Résultat : Environ 100 000 ménages considérés modestes, sans apport, vivant dans des zones rurales ou urbaines moyennes ont été concernés. Et la crise sanitaire n'a pas arrangé les choses... Sur les 5 premiers mois de l'année, l'augmentation des refus de prêts est acté par tous les experts et ce, même pour des dossiers de qualité qui auraient été acceptés en 2019. Et avec un taux d'usure qui baisse, rien ne va plus. Le taux d'usure est un taux fixé tous les trimestres par la Banque de France et que les banques ne peuvent pas dépasser. Aujourd'hui il est à 2,51 % (tout compris) pour un prêt immobilier de 20 ans et plus. L'augmentation du taux et la baisse du taux d'usure au même moment engendrent, donc une difficulté supplémentaire à prendre en compte pour une certaine catégorie de personnes désireuses d'obtenir un prêt immobilier. La conséquence de l'endettement à 33 % maximum, le taux qui augmente et le taux d'usure qui baisse font que des ménages qui n'ont pas d'excellents profils se voient refuser leurs dossiers. Sont particulièrement concernés en ce moment, les salariés au chômage partiel. Un cas parmi tant d'autres : Un couple de quadras, aux revenus annuels de 84 000 euros, avec un apport de 15 000 euros et un taux d'endettement de 25 % pour l'achat de leur résidence principale. Avant le confinement, le taux dont ils auraient pu bénéficier était de 1,65 % sur 25 ans (TAEG : 2,42 %), mais l'agence bancaire a été fermée pendant trois semaines, la banque n'est donc revenue vers eux qu'à la mi mai et le taux était, entre temps, passé à 2,10 % (TAEG à 2,86 %).

Dans un courrier adressé à un confrère, la banque des emprunteurs précise : "nos taux ont subi une hausse de 0.50 points sur le mois d’avril, ce qui ne nous permet pas de suivre ce projet étant donné que le taux d’usure est dépassé." Et d'ajouter "actuellement, nous avons beaucoup de dossiers qui dépassent le taux d’usure et la situation est regrettable pour vous comme pour nous. Ce n’est pas une raison non plus pour que nos gestes commerciaux doivent être tous à la baisse, pour pouvoir faire valider toutes les demandes".

L'APIC, l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits, a écrit à la Direction générale du Trésor pour l'alerter de cette situation et lui proposer des solutions. Une situation dont s'est aussi émue la FNAIM, première organisation professionnelle du secteur immobilier.

A suivre...

10/06/2020

 

Diagnostic immobilier : Dès le 1er juin, le diagnostic de nuisances sonores aériennes sera demandé

Si un bien immobilier se situe dans une zone d'exposition au bruit notamment des aéroports il conviendra d'ajouter à la liste des diagnostics obligatoires (DDT) celui du bruit pour nuisances aériennes. En effet, à partir du 1er juin, le vendeur, ou le bailleur, sera contraint de remettre à l'acquéreur, ou au locataire, le DDT immobilier comprenant également le "bruit pour nuisances sonores" afin de les informer sur le bien qu'ils souhaitent acheter ou bien louer. Pour savoir si vous devez ajouter ce diagnostic, le plan d'exposition au bruit (PEB) est consultable via un service d'information en ligne ou, en sollicitant la mairie où se trouve le logement. Le document devra être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) et dans le cadre d'une transaction, il devra être joint au compromis, à la promesse de vente ou à défaut à l'acte authentique de vente. Dans le cadre d'une location, il devra figurer dans le contrat de bail. Tous les biens sont concernés : vente ou location de maisons, appartements (immeubles : d'habitation ou, à usage mixte professionnel et habitation) et les terrains constructibles. Ce diagnostic peut être réalisé sur papier libre et il doit contenir : L’indication claire et précise de la zone de bruit où est situé le bien immobilier ; L’adresse du service d’information en ligne permettant de consulter le PEB ; La mention de la possibilité de consulter le PEB à la mairie de la commune où se trouve le bien immobilier. Si le diagnostic "bruit" n'est pas fourni, l'acquéreur pourra demander l'annulation du contrat de vente ou une diminution du prix de vente devant le tribunal.

Il en est de même pour le bailleur, si celui-ci ne joint pas le diagnostic "bruit" au contrat de location, le locataire pourra demander l'annulation du bail ou, une diminution du loyer devant le tribunal.

10/06/2020

 

Bon à savoir : La garantie décennale reste toujours valable après la vente d'une maison

Il est rappelé par la justice qu'une clause de vente mentionnant le mauvais fonctionnement d'une installation ne supprime pas sa garantie. En effet, l'acte de vente d'un immeuble ne peut pas enlever à l'acquéreur des garanties légales en cours à la suite de travaux effectués il y a moins de dix ans. La Cour de cassation confirme bien qu'une claude de l'acte notarié ne peut pas réduire, au profit d'un entrepreneur et au détriment de l'acquéreur, ce délai de dix ans.

Genèse : Après un achat d'une maison, l'acquéreur s'était plaint du mauvais fonctionnement de l'assainissement individuel qui était toujours couvert de sa garantie décennale. L'entrepreneur n'a pas voulu donner suite en précisant que cette réclamation était irrecevable, car en achetant la maison le nouveau propriétaire avait renoncé à tout recours contre qui que ce soit. Il entendait "faire son affaire personnelle" de cette installation réalisée sans le respect des règles de l'art. Cependant, le Code civil interdit de telles clauses qui aboutissent à supprimer ou à réduire la garantie imposée par la loi qui est due par tout constructeur d'un ouvrage se révélant impropre à l'usage. Ceci est valable pour la garantie de dix ans obligatoirement couverte par une assurance, pour la garantie de bon fonctionnement de deux ans, ou encore pour la solidarité du fabricant de l'ouvrage, d'une partie de celui-ci ou d'un élément d'équipement. Une telle clause est "réputée non écrite", précise la loi. La garantie doit obligatoirement se transmettre au bénéficie des propriétaires successifs.

29/05/2020

 

Les notaires mettent les agents immobiliers en justice

Le nouveau symbole de reconnaissance des agents immobiliers ne convient pas au Conseil supérieur du notariat créant volontairement une confusion trompeuse avec l'insigne des notaires. Le conflit éclate et est porté devant la Justice.

Au-delà de différends de longue date, c'est bien le lancement récent, par la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), d'un nouveau symbole de reconnaissance des professionnels de l'immobilier, qui est mis en cause. Une idée portée par son président, Jean-Marc Torrollion. Ce nouveau symbole semble, effectivement, avoir bien des similitudes troublantes avec l'insigne des notaires.

Lors d'un communiqué publié en début de semaine, le CSN (Conseil supérieur du notariat) explique avoir lancé une action en justice à l'encontre de la Fnaim "après la découverte du dépôt et de l'exploitation par ladite fédération de plusieurs demandes de marques générant, auprès du public, une confusion avec les sceau et panonceau des notaires". Le CSN précise que la Fnaim elle-même se réfère explicitement aux "insignes des notaires et des huissiers" et que les notaires ont opté pour la voie judiciaire, après avoir implicitement demandé à la Fnaim de mettre un terme à cette situation.

Etonnée par cette méthode de communication, la Fnaim précise, tout en reconnaissant avoir été saisie d'une réclamation conjointe des notaires et des huissiers de justice dès le 20 janvier, qu'elle a eu des échanges constructifs avec la Chambre Nationale des Huissiers de Justice, mais n'est pas parvenue à communiquer avec le CSN qui aurait manifestement refusé tout échange avant de la mettre en assignation le 19 mai (audience reportée à une date ultérieure).

Pour justifier de sa démarche et faire valoir son point de vue, le CSN a notamment fait réaliser une étude par l'institut Harris Interactive les 5 et 6 mars 2020 portant sur cette confusion. Il s'est avéré que 52 % des personnes interrogées ont associés le panonceau de la Fnaim à la profession de notaire, prouvant ainsi qu'il y a réelle confusion. De son côté, l'association de consommateurs CLCV a estimé qu'il y avait "usurpation". Au terme de cette procédure, les notaires comptent bien faire reconnaître des "pratiques commerciales trompeuses" et estiment que les marques déposées par la Fnaim "ne peuvent être valablement enregistrées. Si cela s'avérait être le cas, elles serait susceptibles d'être déclarées nulles".

29/05/2020

 

Dé-confinement : Les banques vont-elles accepter de prêter comme avant dans un contexte économique plus risqué ?

Les 5 points essentiels à connaître pour obtenir votre crédit immobilier :

1 - Sera-t-il plus compliqué d'obtenir un crédit immobilier ?

Oui, ce sera plus difficile d'obtenir un prêt pour certains emprunteurs : Certaines catégories de personnes risquent, en effet, d'être pénalisées, notamment les commerçants, artisans, primo-accédants, personnes sans apport personnel, ou encore les travailleurs dans le secteur du tourisme, de l'aérien, de l'hôtellerie, la restauration et l'événementiel. Les experts pensent que les banques vont redoubler de vigilance sur le secteur d'activité car la nouvelle donnée qui entre en jeu aujourd'hui est le risque de chômage lié à la crise du Covid. Le secteur d'activité, le taux d'endettement des personnes, la part de l'apport, la valorisation du bien et l'épargne après projet seront passés au crible par les banques. Rappelons aussi, qu'avant le Covid, les banques avaient déjà depuis janvier 2020 renforcé les critères du crédit, suite aux recommandations du Haut conseil de stabilité financière, de ne pas dépasser un endettement de 33 %. A cela s'ajoute le taux d'usure (taux maximal auquel les banques peuvent prêter en incluant notamment l'assurance emprunteur et les frais annexes) qui est en baisse depuis le mois d'avril et qui exclut mécaniquement un grand nombre d'emprunteurs pourtant finançables. Si le taux d'usure est destiné à protéger les emprunteurs de taux de crédit trop élevés, il peut néanmoins les pénaliser et ils se verront refuser leurs prêts, au motif que le taux qui leur serait applicable dépasse celui de l'usure.


2 - Comment faire en cas de dépassement des délais des conditions suspensives d'obtention de prêt ?

Depuis le confinement, les délais de traitement des dossiers de prêt dans les banques ont été allongés. Or une fois le délai des conditions suspensives d'obtention de crédit (en général 45 jours) dépassé, le vendeur est en mesure d'annuler la vente et l'expiration de la promesse de vente. Certaines banques ont prolongé, pendant le confinement ces délais, cependant contractuellement, sur les transactions en cours, il est tout à fait possible de prolonger le délai pour fournir un accord de prêt bancaire, si le vendeur et l'acheteur sont d'accord. Compte tenu du manque de personnel présent dans les banques, les délais de traitement des dossiers de prêt ont été rallongés au début du confinement. Or une fois le délai des conditions suspensives d'obtention de crédit dépassé (environ 45 jours), le vendeur peut demander l'annulation de la vente et l'expiration de la promesse de vente. Cependant, contractuellement, sur les transactions en cours, il est tout à fait possible de prolonger le délai pour fournir un accord de prêt bancaire, si le vendeur et l'acheteur sont d'accord. Dans ce cas, si une date a été reportée, il est impératif que la banque en soit informée. Sans aviser la banque, cette dernière pourrait, en effet, classer votre dossier. Dans les faits très peu de vendeurs ont demandé l'annulation de la vente, une fois les délais dépassés.

3 - La banque peut-elle retirer son offre acceptée avant le confinement ?

Dans le cas où une offre de crédit a été signée par le client et renvoyée dans le délai légal de 30 jours, la banque ne peut pas revenir sur son offre. En revanche, si l'offre n'a pas été renvoyée en temps et heure, rien n'empêche la banque de déclarer cette dernière caduque. Certains emprunteurs subissent également des hausses de taux par rapport à une première proposition qu'ils avaient pu recevoir, certaines banques ont effectivement donné des accords en deux temps : accord de principe pendant le confinement, mais accord définitif après le rendez-vous physique qui a lieu post-confinement. L'accord de principe donné ne devient définitif qu'à l'issue de l'entrée en relation avec les clients et après avoir validé avec eux les pièces reçues, avec les originaux. Des emprunteurs ont ainsi subi des hausses de taux de 0,30 à 0,50 %.

Augmentation des taux en mai : Après plus d'un mois et demi de crise, les taux des crédits immobiliers confirment bien au mois de mai une hausse et ce, sur l'ensemble des durées d'emprunts. Les meilleurs taux concernant les meilleurs profils sont également en légère augmentation.

4 - Quels revenus seront pris en compte par les banques ?

Pendant le confinement - et encore aujourd'hui- près de 10 millions de Français ont été mis au chômage partiel pour 1, 2, voire 3 mois et plus, subissant du coup une perte de salaire. Cette baisse ponctuelle peut-elle jouer en défaveur de certains dossiers ? Manifestement, non, les banques ne devraient pas se baser sur les mois de chômage partiel, mais sur ceux qui précèdent. Une fois que l'emprunteur sera à nouveau à temps plein, les banques reprendront le salaire net complet, comme lors d'un retour de congé parental. Il faudra cependant pouvoir justifier votre reprise par un document de l'employeur. Devront être également fournis à la banque la fiche de paie de décembre 2019 faisant apparaître le revenu annuel, ainsi que l'avis d'imposition. Quid de la perte de revenus des indépendants ? Pour ces derniers, il est quasi certain que le marché reparte avec un décalage, car ceux qui auront eu une baisse d'activité et donc de revenus, notamment les artisans commerçants et indépendants, devront patienter plusieurs mois avant de refaire une demande de prêt, le temps de retrouver une bonne situation financière.

5 - Est-il possible d'obtenir une offre de prêt rapidement aujourd'hui ?

La réponse est positive. Pour l'instant il n'y a globalement pas de retard dans le traitement des dossiers car celui-ci a été rattrapé pendant le confinement. Les nouveaux dossiers devraient donc être traités dans des délais très faibles.

18/05/2020

 

COVID-19 : Conclure l'achat de votre maison ou de votre appartement pendant le confinement, comment faire ?

Les aménagements à connaître :

1/ Vous avez signé un compromis ou une promesse de vente. Comment signer l'acte de vente chez le notaire ?

Habituellement, la signature d'un acte authentique de vente doit se réaliser en présence de l'acheteur et du vendeur devant notaire. Les parties peuvent également se faire représenter au moyen d'une procuration, si nécessaire. Dans le contexte actuel et pour tenir compte de l'impossibilité de se rendre physiquement chez un notaire, un décret datant du 3 avril 2020 autorise la signature d'un acte notarié à distance pendant la période d'urgence sanitaire (sans la présence du notaire et de l'autre partie). L'acte sera un acte authentique au même titre qu'un acte notarié classique et présentera les mêmes garanties de sécurité : le système permettant de garantir l'identification des parties, l'intégrité des échanges et leur confidentialité.

Toutes les études ne sont cependant pas équipées :

- Si c'est réalisable pour le notaire, il sera alors possible d'organiser un rendez-vous par visio-conférence afin de procéder à la signature de l'acte.

- A défaut, vous pourrez proroger le délai de signature de l'acte authentique de vente, ainsi que le délai de réalisation des conditions suspensives (s'il y a lieu). Cela sera réalisable par voie d'un avenant à signer avec le vendeur et dans la mesure ou toutes les parties sont d'accord.

A noter toutefois que votre dossier devra être complet et comporter en outre :

- tous les diagnostics techniques obligatoires. Leur obtention sera compliquée si les professionnels n'ont pas visité le bien avant le début du confinement, car ils ne peuvent plus se déplacer pour le moment,

- les droits, obligations ou autres formalités administratives prévus au contrat devront avoir pu être réalisés (droit de préemption par exemple).

Il conviendra de vérifier également :

- avec le notaire la question sur la date d'entrée dans les lieux. Pourrez-vous déménager immédiatement en respectant les mesures imposées par la situation actuelle ou ne vaut-il mieux pas attendre le déconfinement ?

- avec votre conseiller bancaire : la date de mise à disposition des fonds.

 

2/ Vous avez déjà signé un compromis ou une promesse de vente. Que deviennent les délais de rétractation et d'obtention de votre prêt ?

Certains délais selon les termes prévus ou contrat figurant dans le compromis de vente peuvent commencer à courir (exemple : le délai de rétractation, d'obtention de prêt, etc.). Qu'en est-il en période de confinement ?

Votre notaire et votre agent immobilier restent vos interlocuteurs privilégiés et seront de bons conseils concernant vos droits et obligations.

Le délai de rétractation qui permet à un futur acquéreur non professionnel d'acquérir un bien à usage d'habitation de revenir sur sa décision d'achat est de 10 jours à compter de la notification du compromis ou de la promesse. L'ordonnance du 15 avril 2020 est venue préciser que les prorogations de délais (prévus par l'ordonnance du 25 mars) ne concernent pas, notamment, les délais de rétractation prévus par la loi ou le règlement.

Il en est de même avec la condition suspensive d'obtention du crédit qui est contractuelle. Vous disposez en principe d'au moins 30 jours pour obtenir un crédit. Dans le contexte actuel d'état d'urgence sanitaire, ce délai peut être insuffisant. Il est donc important de convenir dès le départ d'un délai plus long ou, si cela n'a pas été fait, de négocier une prolongation de ce dernier.

Si vous avez reçu une offre de prêt de votre banque, les conditions proposées sont normalement maintenues pour une durée de 30 jours. A compter de son acceptation, vous disposerez alors d'un délai de 4 mois pour conclure l'acte de vente authentique. Ces informations sont mentionnées dans les conditions générales de l'offre. Sachez que ces délais ne sont pas reportés pendant la période d'état d'urgence sanitaire. En cas de difficultés n'hésitez donc pas à vous rapprocher de votre banque.

Peut-on encore visiter des biens et signer un compromis de vente ?

La plupart des sites d'annonces en ligne vous permettent de voir des photos du bien, ou de faire des visites virtuelles. Dans ce cas, la vidéo peut avoir été réalisée par le vendeur lui-même avec son smartphone, par exemple, puisque l'agent immobilier ne peut plus se déplacer. Très pratiques, mais elles ne remplacent cependant pas une visite réelle permettant d'apprécier concrètement tous les aspects liés au bien (voisinage, circulation, bruit, projets d'aménagement alentours, état du bien, travaux réalisables...). Il vous faudra donc patienter encore un peu. La signature de la promesse de vente ou du compromis peut avoir lieu dans les conditions précédemment exposées, chez un notaire, ou avec un agent immobilier, à distance, sous les conditions de respect de la signature électronique qualifiée.

Préconisations : Vous craignez qu'un logement ne vous échappe et vous souhaitez avancer la date de signature d'un compromis ou d'une promesse de vente pour être certain de devenir propriétaire du bien ? Dans le contexte particulier que nous vivons, les projets les plus aboutis seront prioritaires (compromis déjà signé, offre de crédit déjà émise...) : soyez patients et ne signez rien dans la précipitation. Le déconfinement progressif est normalement prévu à compter du 11 mai.

29/04/2020

 

COVID-19 : Comment puis-je déménager pendant le confinement ?

Depuis le confinement de nombreuses personnes qui doivent déménager s'interrogent. Le ministère de l'Intérieur a précisé à cet effet, qu'il y a deux cas de figures :

1/ Les déménagements réalisés par des particuliers sont autorisés, mais ils doivent être limités aux besoins stricts tel, par exemple, une fin de bail et si vous ne pouvez pas le reporter... Il conviendra pour cela de vous munir d'une attestation sur l'honneur précisant que vous vous déplacez pour le motif d'un déménagement non reportable en mentionnant les adresses de départ et de destination. Un cas d'impossibilité est toutefois à prendre en compte : si l'éloignement d'un lieu à l'autre est très important.

2/ Les déménagements effectués par les professionnels, en règle générale, ne sont autorisés que dans des cas exceptionnels. Les syndicats de ce secteur (environ 13000 salariés) ont reçu à ce propos, un courrier dans lequel l'exécutif porte à leur connaissance une liste non exhaustive de cas où il est permis de changer de domicile durant le confinement. Il s'agit de déménagements "relevant d'urgences sanitaires, sociales ou de péril (femmes battues, enfants en détresse, logements insalubres...), de déménagements d'entreprises et de déménagements qui pourraient être rendus nécessaires dans le cadre de l'organisation de soins face à l'épidémie. Également dans le cas d'une fin de bail où les déménagements sont autorisés mais uniquement s'ils ne peuvent pas être reportés (exemple : si le locataire et le propriétaire sont dans l'impossibilité de prolonger le préavis. Le locataire devra remplir l'attestation sur l'honneur et ne pas oublier de prévenir son propriétaire. Si tel n'est pas le cas, une convention d'occupation temporaire devra être signée entre les deux parties et le locataire devra continuer à payer son loyer.

27/04/2020

 

COVID-19 : Depuis le 23 mars 2020 les notaires peuvent établir les actes notariés à distance

Les notaires peuvent désormais dresser des actes sur support électronique, en application de l'article 4 de la loi n°2020-290 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19. Le texte1 prévoit que l'échange des informations nécessaires à l'établissement de l'acte et le recueil du consentement ou de la déclaration de chaque partie s'effectuent "au moyen d'un système de communication et de transmission de l'information garantissant l'identification des parties, l'intégrité et la confidentialité du contenu et, agrée par le Conseil supérieur du notariat".

Selon le CNS, plus de 40 % des offices sont équipés, depuis 18 mois, d'installation de visioconférences.
« La publication du décret est un moment important qui va faciliter les modes d'exercice du notariat dans le contexte actuel, selon le président du CSN Jean-François Humbert qui souligne que depuis la mise en place des mesures de confinement, « les notaires et leurs collaborateurs ont pu poursuivre leur mission de service public au service des Français [en faisant] preuve d'adaptabilité et de réactivité dans la situation inédite que traverse actuellement notre pays ».

Dans le secteur du logement et selon un communiqué des ministres de la Justice et du Logement, cette modification réglementaire permettra, avec ce dispositif, aux Français qui le souhaitent de poursuivre leur projet immobilier, en rendant également possible la signature électronique pour les actes de ventes dans le neuf. Le recours à la procuration n'étant pas possible dans le neuf car elle doit elle-même être réalisée devant notaire, contrairement aux actes de vente dans l'ancien. Que ce soit pour les ventes dans le neuf comme dans l'ancien, le notaire peut maintenant recevoir le consentement des parties par un moyen de communication à distance et recueillir leur signature électronique.

« Cette dérogation temporaire est encadrée par des conditions préservant l’authenticité de l’acte et donc la sécurité juridique qui y est attachée. Elle permet, selon Nicole Belloubet, de favoriser la poursuite de l’activité économique, l’acte notarié étant indispensable à de nombreuses opérations juridiques, notamment en matière immobilière ». Une simplification qui, pour Julien Denormandie, était fortement attendue par l’ensemble des acteurs de l’immobilier et nous avons rapidement apporté une solution pour que le secteur puisse poursuivre son activité. Ce changement permet également de rassurer les personnes qui étaient déjà engagées dans un processus de vente avant la mise en place des mesures de confinement : les actes de vente pourront continuer à être signés, à distance, avec toute la sécurité juridique nécessaire ».

09/04/2020

 

Obligation pour un agent immobilier de vérifier les capacités financières de l'acquéreur qu'il a présenté aux vendeurs

La Cour de cassation a statué sur le rôle d'un agent immobilier concernant le contrôle de solvabilité réelle d'un acquéreur. Elle rappelle que tout agent immobilier a un devoir de conseil auprès de ses vendeurs et se doit de prendre des garanties ou de les mettre en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur a présenté.

Genèse : Des vendeurs ont confié à un agent immobilier un mandat de vente classique d'un bien immobilier. Le compromis est signé avec un potentiel acquéreur déclarant ne pas avoir à recourir à un emprunt. Au moment de la vente, ce dernier refuse de la finaliser et de payer la clause pénale. Les vendeurs engagent une procédure à l'encontre de l'agent immobilier, jugé fautif pour leur avait présenté un acquéreur non solvable.

Dans un premier temps, la Cour d'appel d'Amiens rejette la demande d'indemnisation des vendeurs, considérant qu'ils avaient la liberté de ne pas contracter avec l'acquéreur potentiel sachant que ce dernier ne souhaitait pas recourir à un emprunt. Cette précision confirmée dans la promesse de vente. Le motif évoqué : "un agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu'un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle d'un acquéreur."

Dans un second temps, La Cour de cassation, qui n'est pas de cet avis, censure cet arrêt (en vertu de l'article 1147 du code civil) dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 évoquant le motif : « Qu'en statuant ainsi, alors que l'agent immobilier n'avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou de les avoir mis en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur avait présenté, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ». Pour la Cour de cassation, l'agent immobilier a un devoir de conseil et se doit de prendre des garanties ou de mettre en garde les vendeurs contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur a présenté.

Arrêt du 11 décembre 2019 (Cass. 1ère civ, 11.12.2019, n°18-24381) - sur les obligations renforcées de l’agent immobilier, investi d’un devoir de conseil et de mise en garde, au-delà de son mandat principal de vente ou de gestion 

09/03/2020

 

Frais de notaire : Une nouvelle méthode de calcul des prix rentre en vigueur

Les frais de notaires évoluent : La loi Macron n'a pas déclenché la baisse des prix attendue dans les tarifs des notaires et l'État s'apprête à publier un décret fixant une nouvelle méthode de calcul des prix. Toutes les professions réglementées sont concernées : notaires, huissiers de justice, administrateurs judiciaires, greffiers de tribunaux de commerce, qui ont depuis le 1er mars de nouveaux tarifs. Ces modalités remplaceront la baisse moyenne de 2,5 % conformément à la loi Macron, dont l'ambition initiale était de "casser les rentes" et d'ouvrir l'accès à ces professions. Concernant les notaires, la réforme a rempli son objectif sur l'ouverture, puisque la France compte aujourd'hui plus de 6200 offices, soit 36 % de plus qu'en 2015. Le coût des transactions notariales n'a guère évolué, voire même a un peu augmenté, comme le démontre la mission parlementaire chargée d'évaluer le texte de loi. La méthode de fixation des prix a été revue dans la loi de programmation pour la justice de 2019, dont découle le décret. La logique consistant à fixer un tarif acte par acte en fonction du coût de revient pour le notaire est abandonnée au profit d'une approche qui privilégie la viabilité économique globale. Les prix seront régulés en fonction du taux de marge de chaque profession. La possibilité d'appliquer une remise sur certains actes sera maintenue.
Durée d'application : Le Conseil supérieur du notariat (CSN) est le premier concerné par ce changement. Soutenant cette nouvelle approche le CSN a néanmoins demandé aux pouvoirs publics quelques ajustements, notamment sur le plafonnement des émoluments sur la vente de biens immobiliers de faible montant. Les notaires souhaitent également que les nouveaux tarifs s'appliquent pour une durée de cinq ans et non deux ans. « On ne peut pas, tous les deux ans, se demander quel sera le chiffre d'affaires parce que les règles risquent d'être modifiées », défend Jean-François Humbert, Président du CSN. Sur ce dernier point, les pouvoirs publics n'ont visiblement pas accédé à leur demande. Selon les sources, le nouveau décret fixera les tarifs pour une durée de deux ans.

03/03/2020

 

Prêt immobilier : En cas de non édition de l'offre, le vendeur se doit de rendre le dépôt de garantie à l'acheteur

L'acheteur d'un appartement avait obtenu de sa banque un accord de principe pour son prêt immobilier. Au moment de faire l'offre de prêt correspondant aux conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente du bien qu'il souhaitait acquérir, la banque n'a pas éditée l'offre de financement. Le vendeur a alors fait valoir que la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'était pas remplie puisque l'acquéreur n'avait pas eu d'offre de crédit, ni un refus de crédit et qu'il n'était pas tenu de rendre le dépôt de garantie. L'acheteur tenant la banque pour responsable de cette situation a fait valoir ses droits en demandant à la justice de condamner la banque à lui régler le montant du dépôt de garantie. La Cour de cassation a rendu son verdict et contrairement à ce que pensait le vendeur, si la banque n'émet aucune offre de financement, il ne peut pas refuser de restituer le dépôt de garantie à l'acquéreur, dans la mesure où ce dernier a bien respecté les conditions de demande de crédit. La banque ne peut non plus être mise en cause dans ce type de situation et l'acquéreur ne peut pas être tenu pour responsable de la non-réalisation de la vente. En conséquence, le vendeur se doit de rendre le dépôt de garantie. S'il ne le faisait il s'agirait d'un abus de sa part. (Cass. Com, 5.2.2020, A 18-19.093) 

25/02/2020

 

Divorce : Obligation d'indemnisation d'occupation pour un bien en indivis sauf, si la modalité du devoir de secours est reconnue

Selon la Cour de cassation, l'occupation privative d'un logement faisant partie de la communauté entraine une obligation d'indemnisation. L'état de vetusté d'un bien n'est pas suffisant pour ne pas payer l'indivisaire de son obligation d'indemniser son occupation privative d'un bien en indivis. 
Génèse : Suite à un divorce, le juge des Affaires familiales statue sur le sort d'un logement familial. Celui-ci pourra être attribué à l'un des époux, à titre gratuit ou à titre onéreux selon les revenus. Lorsque aucune précision ne figure à ce sujet dans l'ordonnance, l'attribution est présumée à titre onéreux. Ce qui signifie qu'une indemnité d'occupation devra être versée à l'époux qui ne vit pas dans le bien indivis.
Le montant de l'indemnité d'occupation sera évalué par le notaire en tenant compte de la valeur locative du bien et de l'application d'un coefficient de vetusté. Le domicile ne peut être attribué à titre gratuit à l'époux que si la situation financière difficile de ce dernier est constatée. L'attribution peut être alors analysée comme une modalité du devoir de secours. La décision rendue par la Cour de cassattion le 3 octobre 2019 rappelle que l'occupation privatise d'un bien appartenant à la communauté entraîne nécessairement une indemnisation de la part de l'occupant.
En l'espèce et à la suite du divorce, l'un des indivisaires considérait qu'il n'était pas redevable d'aucune indemnité d'occupation argumentant que l'immeuble qu'il avait occupé se trouvait dans un état de vetusté incompatible avec sa mise en location. Dans un premier temps, la Cour d'appel de Dijon avait suivi l'argument de l'époux et précisé qu'il n'était pas redevable d'aucune indemnité à l'égard de l'indivision. La Cour de cassation a cassé cette décision en rappelant que l'occupation privative d'un immeuble faisant partie de la communauté entraînait une obligation d'indemnisation. 

07/02/2020

 

Plus-value immobilière des particuliers : Le prix de cession peut-être majoré s'il y a dissimulation de prix

Rappel de la juridiction administrative en matière de plus-value immobilière des particuliers : Le prix de cession doit être majoré du montant de la dissimulation s'il s'avère qu'il y a eu dissimulation établie.

Génèse :
Un couple a vendu leur résidence principale en 2011. Sur l'acte notarié figure 375000e alors qu'en réalité les acquéreurs ont perçu une somme complémentaire de 30000e. A la suite d'un examen fiscal pesonnel correspondant à l'année de vente du bien, l'administration fiscale a estimé que ce complément de prix constituait un revenu imposable dans la catégorie des BNC et a rectifié la déclaration en conséquence. Le coupe a formé une réclamation préalable qui a été rejetée. S'en est suivi une demande au TA de Nantes pour prononcer une réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu découlant de l'imposition de ce complément de prix de 30000e. Les clients argumentent le fait que la somme de 30000e versée en plus du prix de 375000 figurant dans l'acte notarié relève du régime des plus-values des particuliers et se référant aux articles 150 U et s du CGI. Cette somme ne constitue donc pas pour eux à un profit accessoire entrant dans le cham de l'article 92 du CGI.
La Cour rappelle l'article 150 VB du CGI : Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Lorsqu’une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l’acte doit être majoré du montant de cette dissimulation.

Pour la Cour, la somme de 30 000 € que M. et Mme C ont perçue de la part des acquéreurs, constituant une dissimulation du prix de vente, doit être imposée dans la catégorie des plus-values de cession à titre onéreux de biens ou de droits de toute nature, au nombre desquels figurent les biens et droits immobiliers. Elle estime que contrairement à ce que soutient l’administration, cette somme ne pouvait donc être imposée dans la catégorie des BNC, mais rejète la demande du couple concernant la réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu.

Arrêt de la CAA de NANTES, 1ère chambre du 30 janvier 2020, n°18NT00678

07/02/2020

 

Création d'une "liste noire" dès 2021 pour les locataires mauvais payeurs 

La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) souhaite créer pour 2021 un fichier national en vue de recenser les loctaires connus pour des incidents de paiement. Les personnes ayant plus de trois mois de loyers impayés se verront ainsi ajoutées dans ce fichier avec un enregistrement jusqu'à trois ans avant d'y être désinscrits. Ce fichier pourra être créé lorsque la future loi NOGAL prendra effet et instaurera notamment, pour les administrateurs de biens, un nouveau type de mandat de gestion avec obligation de résultat. Le président de la FNAIM précise que le projet présenté devra être validé par la CNIL (Commission nationale de l'informatique et des libertés).

21/01/2020

 

Immobilier et ISF : Pas d'abattement de 30 % pour une résidence principale en SCI, sauf exception 

Le litige en cause, au regard de l'établissement de l'ISF, concerne les conditions d'application de l'abattement de 30 % sur la valeur vénale d'un bien immobilier lorsque celui-ci appartient à une société civile de gestion et qu'il constitue la résidence principale du redevable de l'impôt titulaire des parts de la société. Les dispositions contestées n'ayant pas été déclarées conformes à la Constitution, la Cour de cassation a, le 17 octobre 2019, saisi le Conseil Constitutionnel afin de déterminer si le fait que la détention de la résidence principale par le biais d'une SCI n'ouvre pas droit à l'abattement de 30 % en matière d'ISF était conforme à la Constitution. Réponse du Conseil Constitutionnel qui décide que les dispositions contestées étaient conformes à la Constitution en précisant :

« La valeur des parts détenues au sein d’une société civile immobilière ne se confond pas nécessairement avec celle des immeubles lui appartenant. Elle peut donc faire l’objet de règles d’évaluation spécifiques. Dès lors, en réservant le bénéfice de l’abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle de l’immeuble aux redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune qui occupent à titre de résidence principale un bien dont ils sont propriétaires, le législateur a institué une différence de traitement, fondée sur une différence de situation, en rapport direct avec l’objet de la loi. Les griefs tirés de la méconnaissance des principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques doivent donc être écartés. »

Décision n° 2019-820 QPC du 17 janvier 2020

21/01/2020

 

Luxembourg : L'immobilier d'entreprise et les défis 2020 

Rappelons que le Luxembourg figure parmi les marchés européens attirant un grand nombre d'investisseurs étrangers. Le Grand-Duché est très dynamique, il présente des spécificités en termes de croissance économique (PIB supérieur à 3 % soit bien au-dessus de la moyenne européenne), démographique (croissance de la population de plus de 2 % par an) et en pouvoir d'achat. 2020 devrait ressembler à 2019 et être un bon cru pour le marché luxembourgeois : - Sur le plan international : - le Luxembourg se positionne comme l'un des "Brexit winners" notamment suite à la volonté d'une trentaine d'entreprises étrangères de s'installer au Grand-Duché, - Entrée en fonction de la nouvelle Commission Européenne, - Remontée des taux d'intérêt de la BCE ... Sur la plan national les enjeux sont nombreux : mobilité, télétravail, co-working et co-living, l'impact du e-commerce... Pour les entreprises, de nombreux facteurs externes et internes sont pris en compte tels que : l'environnement de travail qui joue aujourd'hui un rôle majeur dans l'attraction et la rétention des talents, surtout dans un marché du travail tendu ou le taux de chômage est inférieur à 5 %, où les travailleurs frontaliers représentent plus de 200 000 emplois (soit près de 45  % de la force de travail) et où il faut aller de plus en plus loin pour trouver le personnel compétent. 

17/01/2020

 

Maroc : Ce qui change en 2020 pour les taxes sur les profits immobiliers 

Dans la nouvelle loi des finances 2020, l'exonération des frais de TPI (taxe sur les profits immobiliers) est possible même après une période d'habitation inférieure à 6 ans (sous certaines conditions). Dorénavant le propriétaire pourra vendre sa résidence principale sans avoir à attendre la période de 6 ans ouvrant droit à l'exonération de TPI. 
Les conditions d'exonération : Nouveauté qui permet au contribuable de bénéficier d'une restitution du montant de l'impôt payé au titre de l'opération de cession de son bien immobilier habitable. Pour bénéficier de cette exonération, il conviendra de remplir certaines conditions (selon article 63 de la loi de Finances).
A savoir : - l'engagement de réinvestir le prix de cession dans l'acquisition d'un immeuble destiné à l'habitation principale dans un délai ne dépassant pas six mois à compter de la date de cession du premier immeuble destiné à l'habitation principale.
Si aucun logement n'est acquis après ce délai, le montant de l'IR sur profits fonciers sera reversé au impôts. - Le contribuable ne peut bénéficier qu'une seule fois de cette exonération et le prix de cession de l'immeuble précité ne doit pas excéder le plafond de quatre millions (4.000.000) de dirhams. En cas de non respect de l'une de ces conditions, l'admnistration fiscale procèdera à la rectification en matière de profit foncier selon la nouvelle loi. Pour ce qui est de la restitution, elle est accordée sur demande adressée par le contribuable au Directeur général des impôts ou à la personne désignée par lui à cet effet dans un délai de 30 jours suivant la date d'acquisition du nouveau logement. A préciser toutefois, que cette derniière ne fixe pas de durée minimale d'habitation pour être exonéré des frais de TPI. - Les Marocains résidant à l'étranger ont également les mêmes droits que le Marocains qui résident au Maroc. En cas de vente d'un bien immobilier localisé au Maroc ils pourront bénéficier du régime d'exonération au titre de la résidence principale. Selon Maître Jad Aboulachbal, notaire à Casablanca, "cette exonération peut aussi bénéficier aux associés des sociétés à objet immobilier réputées transparentes si les autres conditions évoquées sont réunies".
Cette nouvelle mesure pourra permettre de fluidifier la mobilité des ménages qui souhaitent déménager et également apporter plus de dynamisme au secteur immobilier marocain.

17/01/2020

 

Selon la Cour de cassation, le Crédit agricole n'a pas failli à son devoir de mise en garde 

Audience du 9 juillet 2019 : la Cour de cassation a rappelé que lors d'un emprunt à deux, peu importe les ressources personnelles de chacun et le type de relation (marié vivant ensemble ou séparé de fait) les deux coemprunteurs ayant souscrits ensemble un prêt immobilier, leur taux d'endettement doit être estimé au regard de leurs revenus globaux et non vis-à-vis des capacités financières de chaque emprunteur. La conséquence à prendre en compte est que si les emprunteurs ne peuvent plus rembourser le prêt, même le coemprunteur qui ne présentait pas de revenus suffisants lors de la souscription du prêt (voire même pas du tout) peut être assigné par la banque et ne peut reprocher à celle-ci un défaut de mise en garde.

Rappelons les faits : Avant de conclure un contrat de crédit, le prêteur vérifie la solvabilité de l'emprunteur à partir d'un nombre suffisant d'informations. Le banquier se doit d'informer l'emprunteur sur le risque de surendettement si sa capacité financière n'est pas suffisante. Cependant, la Cour de cassation réitère dans ce cas de figure, que ce devoir de mise en garde s'apprécie au regard du taux d'endettement global des coemprunteurs. La banque devant prendre en compte l'ensemble des bien et revenus des coemprunteurs lors de l'octroi du prêt et non de façon individuelle. Dans cette affaire, la caisse régionale Sud-Rhone-Alpes du Crédit agricole avait donné son accord pour un prêt immobilier à un couple alors que l'épouse n'avait pas de revenu, ni de patrimoine au moment de la souscription. Le prêt a été consenti au regard des revenus du mari. La charge de remboursement de la cliente était donc excessive au regard de ses propres capacités financières. Au bout d'un certain temps, les emprunteurs n'ont plus été capables de rembourser les échéances de leur prêt. L'épouse s'est retournée contre le Crédit Agricole en mettant la banque en cause sur son défaut de mise en garde en raison du fait que le prêt n'était pas adapté à ses propres capacités financières. La Cour de cassation a rejeté cet argument et lui a rappelé que le risque d'endettement excessif ne s'apprécie pas séparément mais sur l'ensemble des ressources du couple en tant qu'entité unique. 

17/01/2020

 

Le constructeur de maison individuelle se doit de prendre en charge les travaux indispensables à l'utilisation de la maison qu'il construit 

Rappel des faits sur le litige : Le constructeur de maison individuelle (CCMI) n'a pas réalisé une rampe d'accès au garage de la maison. Les contractants assignent le garant sur le fondement de la garantie de livraison prévue à l'article L232-6 du CCH. La Cour d'appel déboute les demandeurs précisant que ce n'était pas prévu dans le contrat de construction. La Cour de cassation n'a pas le même avis. Elle statue que : Après avoir constaté que la rampe d'accès au garage était indispensable à son accessibilité et que ces travaux étaient nécessaires à l'achèvement de la construction la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et de ce fait a violé le texte de loi : Cass. 3e Civ. – 27 juin 2019. CASSATION PARTIELLE – N° 17-25.949. – CA Versailles, 12 juin 2017.

En conséquence, la Cour de cassation, qui supplante la Cour d'appel, donne raison aux contractants en rappelant que les obligations du constructeur de maison individuelle (CCMI) s'étendent aux éléments nécessaires et indispensables à l'utilisation de la maison. Cass. 3e Civ. – 27 juin 2019. CASSATION PARTIELLE – N° 17-25.949. – CA Versailles, 12 juin 2017.

10/01/2020

 

Plus-value immobilière : Quand l'Administration refuse à tort le bénéfice de l'exonération de plus-value

Lorsque un bien est occupé même six mois, il est éligible à l'exonération "résidence principale". Ce que la Cour Administrative d'appel vient de confirmer sur le fait qu'elle reconnait que la brièveté d'une occupation ne peut faire échec à l'exonération de plus-value au titre de la résidence principale dès lors que de nombreux indices concordants prouvent la réalité de l'occupation à ce titre.

Génèse de cette décision : Suite à une proposition de rectification l'administration fiscale a remis en cause le régime d'exonération des plus-values sous lequel Mr X avait placé la cession d'un logement lui appartenant. Ce dernier a sollicité le Tribunal Administratif de Lille afin que celui-ci prononce la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti, à raison de la remise en cause du régime d'exonération de plus-value immobilière. Demande qui a été rejeté par le Tribunal Administratif de Lille par un jugement du 29.12.2017.

Mr X a fait appel de cette décision et à justifié que le logement mis en cause constituait bien sa résidence principale à la date de sa cession. Il a fourni à ce titre des éléments le prouvant : acte notarié d'acquisition, factures d'électricité, attestation d'assurance, relevés des dépenses de copropriété, avis d'imposition de la taxe d'habitation et la redevance audiovisuelle de l'année concernée, ainsi qu'une attestation d'un locataire du logement mitoyen confirmant que Mr X occupait bien le logement.

La Cour a rendu son verdict sous le motif que l'acte d'acquisition mentionnait bien l'intention qui était celle de Mr X de fixer dans le logement en cause le lieu de sa résidence principale. - Selon la Cour, « la circonstance que Mr X a fait établir, dès le 17 janvier 2008, une attestation de superficie ainsi que les diagnostics immobiliers imposés par la loi avant toute vente d’un immeuble d’habitation et que le logement en cause a effectivement été vendu le 28 mars 2008, ni ces circonstances, ni la brièveté de la période durant laquelle Mr X s’est maintenu dans ce logement ne suffisent à remettre en cause les indices concordants énumérés au point précédent, qui établissent que l’intéressé, quelles qu’aient été alors ses intentions quant au maintien de ce logement dans son patrimoine, y avait, à tout le moins au 1er janvier 2008, soit à une date antérieure à la cession du bien, fixé sa résidence habituelle. »

La Cour s'appuie également sur le fait que Mr X a, effectivement contracté un emprunt destiné à financer l'achat d'une résidence principale. Fin 2005 ce dernier a cédé, après division, le logement attenant au salon de coiffure qu'il exploitait et qui constituait jusqu'alors sa résidence principale. Il avait, ensuite pris en location un appartement dans l'attente de la réalisation des travaux d'aménagement de son nouveau logement. Que les factures transmises corroborent bien le fait d'une habitation réelle et effective pendant la période évoquée. De même que l'attestation d'assurance et la taxe d'habitation le prouvent également. Tous ces éléments ont permis d'établir que Mr X a effectivement occupé le logement en cause, à tout le moins à compter du 1er janvier 2008 et qu’il a d’ailleurs déclaré celui-ci comme constituant, à cette date, sa résidence principale.

Décision de la Cour d'Appel : M. X était fondé à soutenir que l’appartement cédé par lui le 28 mars 2008 constituait sa résidence principale au jour de cette cession, au sens et pour l’application l’article 150 U-II-1° du CGI, l’administration lui a refusé à tort le bénéfice de l’exonération de plus-value. Le jugement n° 1404901 du 29 décembre 2017 du TA de Lille est annulé.

10/12/2019

 

Promesse de vente ou Promesse Unilatérale de Vente (PUV) : Le vendeur peut-il se rétracter et quel recours pour l'acquéreur ?

La Promesse unilatérale de vente signée par le propriétaire lors d'une transaction immobilière signifie que ce dernier s'engage à vendre le bien au destinataire de la promesse de vente. Tant que l'acheteur potentiel n'a pas accepté la promesse et levé l'option, la vente n'est pas conclue. Ce dernier peut alors librement l'accepter ou la refuser. Cependant, il n'en est pas de même pour le vendeur, qui lui ne peut se rétracter à partir du moment où il a signé la Promesse de vente. La révocation de la promesse de vente pendant le temps laissé à l'acquéreur pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Un contrat signé en violation de la PUV avec une tierce personne qui en connaissait l'existence est donc caduque.

Egalement, le vendeur qui retirerait son bien de la vente dans le délai de la PUV s'exposerait à une action en exécution forcée devant le Tribunal de Grande Instance de la part de l'acquéreur. La Cour de Cassation précise à ce sujet, que la vente est formée du côté du vendeur et qu'à ce titre sa rétractation n'a pas pour effet d'annuler la promesse de vente. Il ne peut donc pas faire valoir sa liberté contractuelle car la signature d'une promesse de vente prévaut. Avec la réforme des contrats en vigueur le vendeur n'a donc pas la possibilité de se dégager du contrat sans risque. 

Civ. 3e, 17 oct. 2019, FS-P+B+I, n° 19-40.028

10/12/2019

 

LOCATAIRES : Vous envisagez de réaliser des travaux... N'oubliez pas d'en informer votre propriétaire !

Le locataire dispose de droits et d'obligations pendant l'occupation de son logement et lorsque ce dernier souhaite réaliser des travaux, il ne doit pas oublier d'en parler à son propriétaire.

Toutefois, avant de demander à son bailleur l'autorisation d'effectuer d'éventuels travaux, il doit s'assurer que que ces derniers soient bien à sa charge et ne demandent pas d'autorisations spécifiques.

Bon à savoir : Le propriétaire doit prendre à sa charge le "gros oeuvre" et le locataire se doit d'entretenir le logement. Parmi les travaux locatifs autorisés, il y a : les systèmes d'ouverture, la propreté des murs, du sol et du plafond, l'entretien des canalisations et de la plomberie, l'entretien des parties extérieures et des espaces verts. Pour les travaux d'aménagement ou de transformation, il est préférable de demander l'autorisation au propriétaire, afin d'éviter tout conflit et une remise en l'état à ses frais.

Quant-aux formalités légales à respecter pour les travaux locatifs, pour tout autre aménagement susceptible de modifier la configuration des espaces ou leur occupation, le locataire se doit d'envoyer une demande écrite à son bailleur en recommandé avec accusé de réception afin de conserver une traçabilité. Plusieurs informations sont à préciser pour rendre la demande valide :

- un rappel des textes légaux, notamment l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
- la nature exacte des travaux envisagés ;
- la dénomination de l’entreprise chargée de la mise en œuvre.

Le bailleur a un délai de deux mois pour communiquer sa réponse positive ou négative. Passé ce délai, l'absence de retour vaut pour accord. A la fin des travaux le locataire sera tenu d' informer son bailleur par écrit en recommandé AR du bon achèvement de ceux-ci et en lui précisant, s'il y a lieu, le respect des éventuelles conditions demandées par le bailleur.

Des aides possibles pour des travaux locatifs ?

Afin de soutenir les projets d'aménagements, plusieurs aides financières pour des travaux existent. Généralement c'est le propriétaire qui en bénéficie dans le cadre d'une amélioration de l'habitat.

C’est notamment le cas du prêt épargne logement (PEL) ou encore du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Toutefois, le locataire peut disposer de subventions sous certaines conditions d’obtention :

- le prêt à l’amélioration de l’habitat (PAH) de la CAF ;
- les aides de sa caisse de retraite ;
- le CITE précédemment mentionné, ainsi que le crédit d’impôt des dépenses d’équipement pour personnes handicapées ou âgées.

Les aides des collectivités territoriales et de l’Anah (agence nationale de l’habitat) telles que l’allocation personnalisée d’autonomie (APA) ou les prestations de compensations du handicap (PCH) sont également à consulter.

02/12/2019

 

Une vraie reconnaissance pour l'agent immobilier détenteur de la carte professionnelle :

C'est au tour aujourd'hui des agents immobiliers d'être dotés d'un insigne de reconnaissance, à l'identique des notaires et des pharmaciens. Celui-ci sera délivré uniquement aux détenteurs de la carte professionnelle reconnue par la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier).  En seront exclus les autres métiers gravitant autour de l'immobilier tels que certains réseaux de mandataires immobiliers ou les nouvelles agences low cost en ligne.
 
Le 23 novembre 2018, dans le cadre de la loi Elan, il a été consacré les titres d'agent immobilier, d'administrateur de biens et de syndic de copropriété. La profession a tenu à ce que ces éléments légaux aient une traduction visible auprès du grand public. A ce titre lors du congrès de la Fédération nationale de l'immobilier cette dernière a ainsi dévoilé l'insigne des agents immobiliers. Pour le grand public ce symbole permettra à la fois de distinguer les personnes titulaires de la carte professionnelle reconnues par la Fnaim et également celles qui gravitent autour des métiers de l'immobilier sans reconnaissance officielle, telles que par exemple : certains réseaux de mandataires immobiliers ou les nouvelles agences low cost en ligne.
 
Cet insigne de grande valeur pour les agents reconnus sera également présent pour rappeler que les agents immobiliers sont là pour éclairer leurs clients sur les tendances du marché, les subtilités de la législation, la vraie valeur d’un bien...
 
Restera désormais à définir qui se chargera de contrôler le bon usage de cet insigne. Pour l’instant, la loi Elan prévoit jusqu’à six mois d’emprisonnement et une amende de 7500 euros pour ceux qui usurperaient les titres d’agent immobilier, administrateur de biens ou syndic de copropriété. La Fnaim pousse désormais afin que l’État se saisisse de cette identité visuelle et la place en symbole officiel des professionnels de l’immobilier détenteurs d’une carte professionnelle.

02/12/2019

 

Précision sur le régime de TVA applicable pour l'assurance dommages-ouvrage :

1/ La fourniture d'une couverture d'assurance dommages-ouvrage proposée par un constructeur constitue-t-elle une prestation distincte de son activité de constructeur ?

- Le Ministère des finances répond : Elle constitue une prestation distincte de son activité de construction.

En présence de prestations distinctes, une prestation doit être considérée comme accessoire à une prestation principale lorsqu’elle ne constitue pas pour la clientèle une fin en soi, mais le moyen de bénéficier dans les meilleures conditions du service principal du prestataire. Cependant, bien que toute opération d’assurance présente, par nature, un lien avec le bien qu’elle a pour objet de couvrir, un tel lien ne saurait convenir pour déterminer s’il existe ou non une prestation unique aux fins de la TVA. De même, l’exigence d’une couverture d’assurance ne saurait pas plus, en elle-même, impliquer qu’une prestation d’assurance fournie par l’assujetti réalisant l’opération dont l’objet est assuré revête un caractère indissociable ou accessoire à celle-ci (points 42 et 43 de la décision de la CJUE arrêt du 17 janvier 2013, aff. C-224/11, BGZ Leasing, ECLI:EU:C:2013:15).

Une prestation d’assurance portant sur un bien, d’une part, et la prestation consistant en la fourniture de ce même bien, d’autre part, sont dissociables lorsque la fourniture de l’assurance par le vendeur est facultative et qu’une telle prestation peut être recherchée auprès d’un autre opérateur que celui réalisant la fourniture du bien à assurer. Cas particulier, la désignation du constructeur par le maître d’ouvrage pour souscrire la garantie dommages-ouvrage en son nom est optionnelle dans le contrat de construction. Le client peut également obtenir par lui-même une telle assurance auprès d’un autre assureur.

L’assurance dommages-ouvrage proposée par la société constitue une prestation distincte qui ne peut être regardée comme accessoire à l’activité de construction exercée par cette même société.

2/ L'exonération de TVA (2°article 261 C du code général des impôts (CGI)) s'applique-t-elle aux primes d'assurance dommages-ouvrage refacturées par le constructeur à ses clients pour un montant inchangé ?

- Le Ministère des finances répond : Selon le CGI (2° de l'article 261 du C) : exonère de TVA les opérations d’assurance et de réassurance ainsi que les prestations de services afférentes à ces opérations effectuées par les courtiers et intermédiaires d’assurances.

D'après la Cour de Justice de l'Union Européenne (CJUE), constitue une telle opération la prestation par laquelle l'assureur se charge, moyennant le paiement préalable d'une prime, de procurer à l'assuré en cas de réalisation du risque couvert, la prestation convenue lors de la conclusion du contrat.


En conclusion : La refacturation des primes d’assurance contractées auprès d’un assureur par une société de construction au maître d’ouvrage s’assimile à une prestation d’assurance distincte qui ne peut être regardée comme accessoire à l’activité de construction et la circonstance que la société de construction n’exerce pas l’activité d’assureur au sens des dispositions du code des assurances est sans incidence sur cette analyse. Dès lors que le constructeur refacture à ses clients les primes d’assurance dommages-ouvrage pour un montant inchangé, celles-ci sont donc exonérées de TVA en application du 2° de l’article 261 C du CGI.

02/12/2019

 

L'Assemblée Nationale dit non à la suppression du PTZ 

Les députés n'ont pas confirmé le projet du gouvernement de supprimer dès 2020 le prêt à taux zéro dans certaines zones (B2 et C). Vendredi 15 novembre le verdict est enfin tombé : l'Assemblée nationale a voté le maintien en l'état du prêt à taux zéro (PTZ). S'agissant d'une des principales aides à l'achat d'un logement il était, en effet, incompréhensible pour certains députés que les habitants des territoires ruraux et périphériques situés dans les zones B2 et C (dites détendues) ne puissent pas bénéficier du PTZ, alors que ceux des grandes villes n'étaient pas impactés par cette suppression.

Rappelons que le PTZ permet aux ménages modestes d'être exonérés d'intérêts sur une partie de leur prêt immobilier. La mesure qui passe par des compensations auprès des banques est d'ailleurs vivement défendue par le secteur immobilier dont elle favorise l'activité.

L'offre de logements étant jugée suffisante par rapport à la demande, le projet de supprimer le PTZ dans ces zones n'est pas le bienvenu. Opposer les territoires les uns aux autres n'est pas envisageable précise l'ancienne ministre du Logement dont le souhait est de permettre aux Français de se loger.

Le secteur du bâtiment, quant-à, lui a aussitôt salué le vote des députés. La Fédération Française du Bâtiment (FFB) a évoqué une "première et belle victoire répondant à un véritable besoin".

Source AFP // 

19/11/2019

 

Vente d'un bien à un proche, attention au pouvoir de préemption

Vous avez l'intention de vendre votre logement à un membre de votre famille, mais celui-ci est situé dans une zone où des aménagements urbains sont envisagés par la commune. Soyez vigilant car la mairie peut, si elle le souhaite, demander son droit de préemption.

Selon la Cour de Cassation, vendre un bien à un membre de sa famille n'est pas en soi un obstacle au droit de préemption que se donnent les communes sur certaines zones. En effet, si la zone où se trouve le logement figure dans un projet d'aménagement sachez que la collectivité peut préempter.

Si votre bien se trouve dans une zone de préemption, le notaire doit notifier à la commune le projet de vente et vous prenez alors le risque de voir votre bien vous échapper. Les juges précisent que le seul fait d'adresser à la commune une "déclaration d'intention d'aliéner" relève que le vendeur connaît le risque. Par exemple, un vendeur qui ne souhaitait céder son terrain situé devant sa maison qu'à un membre de sa famille a vu ainsi sont bien lui a échapper. Le vendeur n'a même pas pu renoncer à vendre pour la bonne raison que la vente est définitivement réalisée lorsque le vendeur et acquéreur sont d'accord sur la chose et le prix. Ce qui est le cas lorsque la commune notifie sa préemption. Toutefois, une issue est possible si la commune propose un prix moindre. 

07/11/2019

 

Le logement neuf en danger !

Le Président de la Fédération Française du Bâtiment, Jacques Chanut alerte de nouveau les politiques sur l'avenir du logement neuf en France.

Force et de malheureusement constater que les chantiers sont en baisse de 3,65 % sur douze mois et que les permis de construire reculent de 5,9 %. Une crise majeure s'annonce et le sentiment de non réaction pour l'éviter demeure.

Certains évoqueront les prix qui augmentent, les municipalités qui génèrent de l'attentisme, pourtant ces paramètres touchent également le non résidentiel qui lui reste en nette progression. La question se pose sur le devenir de la construction neuve.

La véritable cause du retournement se trouverait dans la volonté de Bercy de réduire les coûts des aides au logement, faussement présentées comme inflationnistes et inefficaces, donc inutiles. Faute de baisse des dépenses de fonctionnement de l'Etat et des prélèvements obligatoires, ce dernier risque en sabrant les dépenses d'investissement porteuses d'avenir pour l'attractivité des territoires de d'endiguer la chute. La réforme des APL est un début. Elle laisse perplexe les observateurs quant à la capacité durable à produire du logement abordable. L'annonce de la suppression du PTZ, d'abord en B2 et C, puis plus largement, la réduction du dispositif Pinel, représenteraient la raison du retournement actuel du marché de la construction.

La construction risque de payer le prix fort, alors que l'immobilier a besoin de stabilité. Malgré un marché du crédit où les taux sont historiquement bas, la crise de l'immobilier et des territoires frappera assurément en premier lieu les plus fragiles.

Les experts annoncent une crise majeure du logement pour demain qui engendrera des faillites et pertes d'emplois. Seule un plan viable présenté à l'occasion du vote de la loi de finances pour 2020 pourrait permettre d'éviter ce crash.

15/11/2019

 

Avez-vous bien droit à l'exonération de la taxation de plus-value immobilière ?

Votre bien est en résidence principale, si ce n'est pas le cas vous ne pourrez prétendre à l'exonération de la taxation de plus-value de votre immeuble lors de la vente de celui-ci s'il est prouvé qu'il ne s'agit pas de votre résidence principale.

En effet, prenons cet exemple de cas où le propriétaire conteste la taxation de plus-value immobilière.

Pour ce cas précis, l'exonération n'a pas été recevable car il a été prouvé que la consommation d'électricité d'un des biens, pas celui faisant l'objet de la vente, était trois fois supérieure à un autre bien considéré par le propriétaire comme son ancienne habitation principale.

La Juridiction administrative a rappelé l'importance des consommations d'électricité pour ceux des contribuables qui souhaitent se prévaloir de l'exonération résidence principale au titre de la plus-value immobilière dégagée. Précisons que sont considérés comme résidence principale conformément au 1° du II de l'article 150 U du CGI, les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

Afin de contester la taxation de plus-value immobilière mise à la charge du propriétaire au titre de la vente de son bien immobilier, ce dernier soutient que ce bien était sa résidence principale à la date de sa cession. Il apporte les justificatifs concernant le transfert en ce lieu en résidence principale, entre le mois de décembre 2011 et la date de réalisation de la vente de son immeuble. Cependant on lui demande de justifier la raison pour laquelle la résidence de son "ancien domicile" et non celui vendu aujourd'hui a une consommation d'électricité trois fois supérieure.

Le propriétaire demande au Tribunal Administratif de prononcer la décharge de la plus-value immobilière réalisée le 28 juin 2012. Par jugement du 24 mai 2017 (n°1600622), le TA constate un non-lieu à hauteur du dégrèvement prononcé en cours d'instance et rejette le surplus de cette demande.

Le propriétaire fait appel de cette décision. la Cour d'appel de Paris, estime que la courte période de six mois lors de laquelle l'immeuble vendu aurait été occupé par le propriétaire avant sa cession ne suffit pas et qu'en conséquence l'autre résidence est considérée comme étant sa résidence principale. Celle dernière étant meublée et les relevés effectifs d'électricité fournis prouvant bien qu'au cours de la période précitée il y a eu une consommation au moins trois fois supérieure, contrairement à la résidence du bien vendu. En conséquence et malgré les éléments fournis il n'est pas prouvé de la réalité de son changement de résidence principale. Pour la juridiction administrative, c'est à bon droit que l'administration a refusé d'accorder au propriétaire le bénéfice de l'exonération prévue par l'article 150-U-II-1° du CGI. 

19/10/2019

 

Vite, vite, vite ! Il ne vous reste plus que quelques semaines pour profiter du prêt à taux zéro en zone rurale... 

Alors que le prêt à taux zéro (PTZ) dans l'immobilier neuf (et pour certains cas dans l'ancien) est amené à disparaître au 1er janvier 2020 dans 93 % des communes françaises, il ne reste plus qu'aux futurs propriétaires, concernés par les zones B2 et C, quelques semaines pour bénéficier de cette aide publique. La loi de finances votée en 2018 prévoit la disparition en janvier 2020 du prêt à taux zéro dans les zones détendues (B2 et C). Cette aide destinée à aider pour le financement des futurs propriétaires est en l'état partie pour disparaître dans 93 % des communes (selon les calculs des constructeurs, promoteurs et aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment (LCA-FFB)). Devant le mécontentement de cette décision, l'entourage du Ministère des comptes publics, Gérard Darmanin à tout de même affirmé qu'il comptait "rester ouvert au débat". Le Ministère de la cohésion des territoires, Julien Denormandie, s'est d'ailleurs prononcé pour le maintien du dispositif et a annoncé qu'il remettra un rapport aux parlementaires pour les inciter à conserver le PTZ en 2020. En attendant pour ne prendre aucun risque, mieux vaut finaliser dès maintenant son dossier afin de profiter des "potentielles" dernières heures du prêt à taux zéro en zone rurale. (Sources article dans Capital 10.2019)

08/10/2019

Quels sont les droits d'un ex-propriétaire après une vente judiciaire ? 

Contrairement au locataire, le propriétaire dans le cas d'un logement vendu au tribunal perd automatiquement tout droit sur son logement, avant même l'intervention de l'huissier. En effet, le propriétaire d'un logement objet d'une saisie et d'une vente au tribunal doit impérativement quitter les lieux dès le prononcé du jugement qui adjuge le bien à un enchérisseur. La perte de tout droit d'occupation est immédiat si les conditions de la vente ne font pas l'objet de conditions particulières lui permettant de demeurer dans les lieux. Devenu ancien propriétaire à l'instant où le juge a rendu son verdict, le logement à un enchérisseur ou à un créancier (si personne n'a porté d'enchère), l'ex-propriétaire devra s'acquitter du versement d'une indemnité d'occupation auprès du nouveau propriétaire car il devient "occupant sans droit ni titre". L'indemnité d'occupation est redevable dès l'instant de la vente et non après la notification du jugement par huissier. Si un locataire est présent dans le bien vendu, le bail n'est à priori pas remis en cause par le changement de propriétaire.

Sources AFP / 

03/07/2019

Immobilier : "Facil Habitat", le nouveau site d'aide aux propriétaires

Facil Habitat, le nouveau site internet lancé par l'Etat début juillet est destiné à aider les propriétaires dans l'ensemble de leurs démarches immobilières. De la mise en location à l'obtention d'aides pour des travaux, toutes les informations pouvant intéresser un propriétaire sont mises à disposition. L'objectif étant de réduire le manque de logements disponibles. Le site, accessible ici, sera chapeauté par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), organisme public destiné à subventionner les travaux sur les logements privés. Depuis plusieurs années, cette agence dépendant du ministère du logement, finance de plus en plus de rénovations. Dans ce contexte, elle a récemment simplifié l’accès à ses procédures, notamment en améliorant son site internet. Facil Habitat, qui est une plate forme, vise à aider les propriétaires dans l’ensemble de leurs procédures, via des fiches de conseils et des outils de simulation. Son champ commence dès l’achat du bien immobilier avec des simulateurs qui permettent de calculer les droits de mutation, les impôts locaux dus lors d’une transaction immobilière ou encore, le montant d’aides à l’accession à la propriété comme par exemple le prêt à taux zéro (PTZ). Des documents tels que : bail, relance d'impayé, quittance de loyer... sont mis également à disposition. Enfin, plus près du champ classique d’action de l’Anah, Facil Habitat informe sur les aides possibles à la rénovation du logement. Pour le gouvernement, le site, qui ne cible pour l’heure que les propriétaires bailleurs et qui s’ouvrira début 2020 à ceux qui occupent leur propre logement, vise à renforcer le parc privé d’habitats disponibles pour répondre à la demande. Selon l'Anah, 8 % des logements en France sont considérés comme vacants, dont 100 000 qui seraient immédiatement mobilisables à la location.
Sources AFP 

10/07/2019

PAP assigné en justice par la FNAIM

La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) a décidé de poursuivre en justice PAP (Particulier à Particulier) site leader d'annonces immobilières, pour dénigrement de la profession d'agent immobilier et exercice illicite de l'activité sans détention de carte.

La raison du déclenchement des hostilités vient de l'initiative de PAP qui a lancé le 10 janvier une offre commerciale dénommée "Mieux qu'une agence" et proposant aux annonceurs un coaching immobilier avec une estimation du prix de vente, des photos professionnelles, une visite virtuelle du logement, le filtrage des contacts, une assistance juridique, pour un tarif forfaitaire de 690e. L'objectif étant d'offrir la même prestation que les agents immobiliers mais à un tarif beaucoup moins onéreux. A l'appui de son argumentaire plutôt offensif, PAP explique que les Français ont, en 2018, dépensé 6,2 milliards d'euros en frais d'agence immobilière, avec une commission moyenne de 5,4 % du prix de vente. Avec cette nouvelle offre, PAP ferait ainsi gagner aux particuliers 5,8 milliard d'euros. Ce produit commercial, appuyé d'une campagne d'affichage avec le slogan "Et si le meilleur agent immobilier c'était vous ?", inquiète fortement la profession. En s'exprimant lors d'une interview avec France Info, la présidente de PAP aurait, d'autant plus, tenu des propos, semble-t-il, assez fort à l'encontre des agences immobilières. La FNAIM attaque cette dernière pour "dénigrement de la profession" et lui reproche également l'exercice illicite du métier d'agent immobilier, sans détention d'une carte professionnelle attestant d'un diplôme, d'une assurance et d'une garantie financière. A noter que PAP a dans ses rangs la profession de mandataire exerçant en délégation d'une seule carte par réseau (IAD, CAPI, OptimHome...) qui dévoie ce principe. Rappelons que les agents immobilier ne peuvent pas, par ailleurs, percevoir la moindre commission avant la conclusion de la transaction et reprochent à PAP de facturer ses services en amont. Particulier à Particulier rétorque dans un communiqué du 13 juin, qu'en l'absence de tout mandat de vente, il ne joue nullement le rôle d'intermédiaire et propose seulement des services. La suite... le 20 juin au Tribunal de commerce de Paris.

17/06/2019

NEWS : Des données officielles bientôt mises à disposition du grand public pour permettre d'estimer au plus juste les biens immobiliers

L'Etat devrait d'ici quelques jours mettre à la disposition de tous les Français, les informations en possession du fisc concernant les transactions immobilières. Actuellement ces informations sont disponibles en produisant son identifiant fiscal. Une nouveauté qui permettra à tous d'accéder à plus de 15 millions de données officielles concernant les transactions immobilières de ces 5 dernières années (consultation de la liste des ventes d'un bien spécifique, prix au mètre carré d'un quartier, etc. Ces données exploitées par le fisc depuis 2013 et figurant dans la base de données Patrim, notamment en lien avec les évaluations de patrimoine pour l'ISF puis l'IFI, seront accessible à tous. Le ministre de l'Action et des comptes publics, Gérald Darmanin, devrait annoncer les modalités de cette mise à disposition.
Cela signifierait l’aboutissement de l’ouverture au public de la base Patrim dans une logique d’open data. À partir du 2 janvier 2014, le service est devenu accessible au public pour des demandes spécifiques telles que expropriation, donation, succession, IFI... avant d’être généralisé le 1er mai 2017. Un outil performant : il est hébergé par l’administration fiscale (sur le site impots.gouv.fr).
Des groupes immobiliers et autres comparateurs de crédit seraient déjà sur les rangs pour utiliser ces données et proposer de les intégrer très prochainement dans divers outils en ligne et autres applications pour smartphone. Ces informations seraient alors pleinement utilisables par tous, avec une valeur de données officielles. Elles offrent l’avantage d’être incontestables et ce même si les informations ne seront pas régulièrement réactualisées.

24/04/2019

L'agent immobilier et le vendeur ont-il failli à leur devoir de conseil et d'information ?

Après avoir signée une promesse de vente par l'intermédiaire d'un agent immobilier et avoir acquis le bien, des acheteurs se rendent compte que l'immeuble comportait des planchers bois et non des dalles béton comme précisé dans la promesse de vente. Ils demandent réparation de leur préjudice pour défaut d'information, de délivrance et de conseil émanant de l'agence immobilière du vendeur. Les juges ayant analysé la promesse de vente, ainsi que l'acte authentique rappelle que l'acte précisait bien qu'il s'agissait d'une dalle assurant la séparation de la cave avec le reste de l'immeuble et que les acquéreurs ne semblaient pas avoir fait rentrer dans le champ contractuel le fait que l'immeuble ne soit construit que sur des dalles en béton. Les rédacteurs de l'acte authentique et celui qui a instruit le dossier juridique pour les acquéreur auprès de l'expert, précisent, quant-à-eux, n’avoir ni souvenir ni document en rapport avec une exigence des acquéreurs de dalles béton à tous les étages. Cette vérification aurait pu être réalisée par une expertise en repoussant la date de signature selon le notaire rédacteur ; Il convient en outre de constater que l’acte authentique de vente, qui constitue le dernier état du consentement des parties, ne contient aucune disposition ou mention se rapportant à la structure ou au dispositif constructif de l’immeuble ». L'agent immobilier n'a donc pas failli à son obligation de conseil et le vendeur n'a pas non plus failli à ses obligations d'information et de délivrance conforme. 
Cet arrêt est intéressant, car il donne une solution logique et relève que ce qui n’est pas dans le champ contractuel, donc exprimé comme important aux yeux des acquéreurs, ne justifie pas la mise en cause de la responsabilité de l’agent immobilier.

11/04/2019

Quelle est la responsabilité de l'agent immobilier en cas de rétractation ?

Dans le cadre d'une rétractation, l'agent immobilier se doit de vérifier, notamment, la sincérité de la signature figurant sur l'avis de réception de la lettre recommandée destinée aux acquéreurs.

Une promesse de vente d'un immeuble est conclue entre deux couples par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Cette dernière notifie la promesse au couple d'acquéreur le jour même, par l'envoi de deux courriers recommandés adressés à chacun d'entre-eux afin de faire valoir leur droit de rétractation. Monsieur réceptionne les deux courriers et signe les deux accusés de réception. Le jour de la signature de l'acte de vente, les acquéreurs ne se présentent pas, se servant du droit de rétractation. Les vendeurs réagissent en les assignant en justice, ainsi que l'agence immobilière, en faisant valoir la clause pénale  d'indemnisation figurant dans la promesse de vente. Demandes rejetées par la Cour d'appel. Les vendeurs font appel en Cassation. La Cour de cassation confirme, quant-à-elle, que le mari n'ayant pas signé en qualité de mandataire de son épouse, il ne pouvait être certain que celle-ci ait bien pris connaissance de ce courrier. En conséquence, sa rétractation tardive était valable. En revanche, elle est en désaccord avec la Cour d'appel sur le point concernant l'agent immobilier, rappelant que ce dernier aurait dû vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l'avis de réception de la lettre recommandée.

Notons que concernant la notification, si l'époux avait eu un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint, il en aurait été autrement. Pour éviter cela, il est conseillé de stipuler ce pouvoir au sein même de l’avant-contrat, en vue de pallier à l’impossibilité de prouver l’existence du mandat éventuellement détenu par la Poste.

Sur la responsabilité de l'agence immobilière, il s'agit du premier arrêt à admettre le principe de cette responsabilité en définissant clairement l’étendue de la mission de l’intermédiaire en matière de purge, qu’il qualifie par son visa d’obligation de résultat. La solution paraît bonne car l’agent immobilier ne saurait soutenir que l’affaire est effectivement conclue au sens de la loi Hoguet tant que plane le droit de se rétracter.

11/04/2019

 

 

Locataires, co-locataires, quelles sont les obligations de votre bailleur ?
Les troubles de jouissance des lieux : Le bailleur est responsable du bon fonctionnement du chauffage et quelles que soient les circonstances. En cas de manquement, le locataire est en mesure de demander au bailleur, par le biais du tribunal, des compensations. De nombreux arrêts de la cour de Cassation ont confirmé ce droit, ainsi que pour d'autres manquements tels que : préavis réduit, garanties, etc. En cas de manquement, le propriétaire devra donc obligatoirement indemniser le locataire au nom du préjudice subi. La Cour de Cassation s'est également positionnée en faveur du locataire sur les troubles de jouissance (bruits, odeurs...) causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble. Elle confirme bien que le bailleur est responsable envers le locataire de cet état de fait. Le bailleur ne peut être exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure.
Colocataires : Qui payent les indemnités d'occupation en cas de désolidarisation ? Lorsque l'un des deux locataires souhaitent quitter l'appartement et sauf clause contraire prévue dans le bail, la "solidarité ne vaut pas" confirme la Cour de Cassation dans son arrêté du 14 juin 2018. Le locataire qui se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail, ne sera donc plus tenu pour responsable (cf. loi logement Alur appliquée en mars 2014 qui met fin à cette solidarité forcée). 
Un bail difficile à résilier : Depuis septembre 2018, le locataire ayant été sommé par la municipalité de cesser ses dérangements (nuisance olfactive, logement insalubre) et s'étant conformé, depuis, aux normes de la ville dans les 2 ans suivant les faits, ne peut plus voir son bail résilié au-delà de ce délai. Le tribunal a pris en considération le comportement du locataire postérieurement à ses actes et a évalué ainsi sa bonne volonté. Le bailleur ne sera plus en mesure d'intervenir en procédure dans ce type de cas.
Qui prend en charge les dégradations d'usure ? Habituellement un locataire est responsable des dégradations intervenues durant la location : porte, fenêtre, parquet... mais la Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 21 décembre 2017 que cette obligation ne s'applique pas pour l'usure des murs. Cet arrêt rappelle des règles déjà inscrites dans la loi de 1989, selon lesquelles tous les travaux liés à la vétusté d’un équipement (papier peint jauni, volet défectueux…) ou à une malfaçon restent obligatoirement à la charge du propriétaire.
Qui peut bénéficier d'une réduction de préavis ?  Lorsqu'un locataire désire quitter son logement, celui-ci informe le bailleur de son préavis. La période requise est généralement de 3 mois, sauf dans certains cas d'exception ou le préavis peut être ramené à un mois : 1/ Si le bien se situe en zone tendue (villes de +50000 habitants) ; 2/ Pour motif de perte d'emploi, diminution conséquente des revenus (RSA), etc. ; 3/ Pour des problèmes de santé. En 2015 la loi spécifiait que l'occupant devait justifier de deux conditions pour prétendre à une réduction du préavis. Depuis octobre 2017 et sur décision de la Cour de Cassation, un locataire peut dorénavant bénéficier d'un préavis réduit s'il remplit une seule de ces conditions. 
Un meilleur encadrement pour les dépôts de garantie : Dans le cadre d'une location de bien, une caution doit être généralement versée au bailleur. Le montant maximum est de un mois de loyer hors charge pour une location non meublée et de deux mois pour un meublé (cf. la loi du logement Alur en date du 24 mars 2014). En cas de retard lors de sa restitution, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel et ce pour chaque mois de retard. La Cour de Cassation a décidé en novembre 2016 que ce principe devait maintenant s'appliquer à tous les baux, y compris ceux conclus postérieurement au 27 mars 2014.
13/03/2019 

FI : Comment Bercy contrôle les informations ?

Préparez-vous dès à présent à bien évaluer votre patrimoine.
L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) a été mis en place en remplacement de l'ISF (impôts sur la fortune). En 2018 il a rapporté 1,25 milliard d'euros, soit 400 millions de plus qu'annoncé. En 2019, la déclaration est prévue en même temps que la déclaration annuelle de revenus. 
Rappelons que l'IFI concerne tous les détenteurs d'un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d'euros (parts SCI -Sté civile immobilière-, actions, fonds, SCPI -Sté civile de placement immobilier-, OPCI -Organisme de placement collectif immobilier-, les biens détenus dans le cadre d'un contrat assurance-vie, entrent également dans le calcul. Un abattement de 30 % est appliqué sur la valeur vénale réelle du bien s'il s'agit d'une résidence principale. L'importance de l'évaluation du bien est à prendre sérieusement en compte, car si les contribuables sont libres de leur évaluation, ils sont néanmoins soumis à un contrôle attentif du fisc qui dispose d'outils de contrôles performants.
Comment évaluer votre bien ? Avant toute chose, il faut savoir que l’administration et les tribunaux considèrent que la seule méthode fiable est l’évaluation par comparaison. Elle consiste pour vous à procéder à des comparaisons « tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit ». La méthode est simple, elle consiste à rechercher des ventes de biens identiques en vue d’évaluer le sien en comparaison. Si dans votre immeuble, un bien situé au 1er étage s’est vendu autour de 10 000 euros du m2, un appartement identique, mais au 4e, sera évalué 15 % de plus. Toute décote ou surcote par rapport à des biens équivalents doit être justifiée. Vous pouvez, bien sûr, consulter un professionnel de l’immobilier (agents, notaires, ou une plate-forme numérique type Meilleursagents.com ou autres sites...). Si vous appliquez une décote à ces estimations souvent un peu surévaluées, sachez qu’une marge d’erreur d’environ 10 % est tolérée. Une base de données, officielle, Patrim, recense toutes les transactions effectuées à proximité de votre bien. Elle sert de base aux impôts pour évaluer votre bien. Vous pouvez également y accéder très simplement par internet, mais pas de façon anonyme. Ce qui sous-entend que les impôts pourront être informés de votre recherche. En cas de rectification pour mauvaise évaluation du patrimoine, il pourra donc vous l’opposer. Après avoir estimé votre bien vous pouvez appliquer l'abattement de 30 % sur la valeur vénale de votre résidence principale. Seuls les prêts relatifs à l’acquisition ou aux travaux et la seule taxe foncière sont déductibles. Ce n’est pas le cas de la taxe d’habitation, ni de l’impôt sur le revenu. La mise en place de l’IFI s’est accompagnée de la mise en œuvre de plusieurs clauses anti-abus, comme la prise en compte des prêts in fine, c’est-à-dire remboursables en totalité à la fin du prêt, comme s’ils étaient des prêts classiques amortissables. Soyez bien attentifs à votre déclaration, ne sous-évaluez pas votre bien, car en absence de déclaration d'un patrimoine supérieur à 1,3 millions, vous prenez le risque d'être sanctionné. Un logiciel conçu par une cellule de data mining de Bercy, appelé : Mission requêtes et valorisation (MRV), composée de 22 informaticiens de haut niveau, veille. Depuis 2017, les infos des 37 millions de foyers contribuables y ont été agrégées (fiscales, bancaires, épargne, immobilier, données Urssaf, CAF, Sécurité sociale…). Et, depuis un an, les algorithmes tournent à plein régime pour détecter les « anomalies ». La cellule MRV envoie chaque trimestre des milliers des rapports dans les services locaux, avec ses observations. Idem pour les réseaux sociaux (Facebook, Twitter, Instagram,...), les plates formes : Airbnb, Le bon coin et Google Maps (système de localisation) en permanence consulté par cette instance en cas de doute. Seul le drône aujourd'hui est exclu du système de recherche. La loi n'autorisant pas au drône de survoler une habitation et l'environnement privé d'un contribuable, considéré comme une ingérence dans la vie privée. 
Néanmoins, l’utilisation de drônes à fins fiscales dans d’autres circonstances qui ne seraient pas attentatoires aux libertés n'est pas impossible. L’Espagne et la Suisse les utilisent depuis plusieurs années. Le ministère des Finances espagnol met en avant que pour un euro investi dans la surveillance par drones, 16 euros sont récupérés via l’impôt sur les biens immobiliers.

13/03/2019

L'immobilier rapporte plus qu'il ne coûte à l'Etat !

D'après le gouvernement l'immobilier coûterait trop cher à l'Etat et crée peu d'emploi. La communauté immobilière ne semble absolument pas d'accord sur ce point. En effet, malgré un budget qui a baissé de plus d'un milliard d'euros en 2019 (16 milliards d'euros, contre 17,2 milliards en 2018), ce secteur rapporterait nettement plus d'argent qu'il n'en coûte (dixit la Commission des comptes du logement (CCL) qui dépend du ministère de la Transition écologique et solidaire). Le gouvernement quant-à lui, a rappelé que les aides (APL) sont trop élevées raison pour laquelle elles ont été baissées en 2017. En un peu plus de trente ans, leur montant a en effet plus que doublé, passant d'environ 17 milliards d'euros en 1985 à près de 42 milliards précise le dernier rapport de la Commission des comptes du logements, mais depuis cinq ans, elles stagnent. C'est le cas également des avantages fiscaux (niches fiscales) : environ 14 milliards d'euros.

Pour les prélèvements fiscaux relatifs au logement, ils s'élèvent à plus de 74 milliards d'euros (en 2017, soit +5,7 % sur un an) soit en définitive un gain de plus de 32 milliards. A savoir que ce bénéfice ne tient pas compte des droits de succession qui se sont élevés en 2017 à près de 13 milliards. Sur ce dernier point, "Le compte du logement est ce que l'on appelle un compte "satellite" de la comptabilité nationale, explique la CCL. Il utilise donc les concepts de la comptabilité nationale où les droits de succession sont considérés comme un impôt sur le capital". Rappelons que le montant de ces impôts et taxes a fortement grimpé sur la même période. C'est le cas notamment des prélèvements liés à la production de service de logements (imposition sur les revenus immobiliers, taxe foncière, taxe sur les logements vacants...) qui ont augmenté de plus de 19 % en cinq ans et ont été multipliés par 5,5 depuis 1985. Et ce n'est pas la taxe foncière qui risque d'inverser la courbe car la suppression pour 80 % des ménages d'ici 2020 et en 2021 pour tous les Français fait craindre à l'Union nationale des propriétaires immobiliers que la taxe foncière continue de grimper. Et tout ça, sans compter la taxation sur les plus-values des résidences principales à laquelle l'Etat songe sérieusement. En 2017, l'impôt sur les plus-values immobilières (qui ne tiennent pas compte des résidences principales puisqu'elles sont exonérées de taxes à la revente) a rapporté près de 1,4 milliard d'euros à l'Etat, soit 1,9 % des prélèvements fiscaux au logement (+5,6 % sur un an).

13/02/2019

REVENUS FONCIERS - Bercy confirme : Les intérêts d'une avance sur l'assurance-vie sont déductibles

Le Ministère de l'économie et des finances vient de confirmer qu'en matière de revenus fonciers les intérêts d'emprunts sont déductibles, y compris lorsqu'ils proviennent d'un financement atypique telle qu'une avance sur un contrat d'assurance-vie.

Rappelons que l'avance est un prêt accordé par l'assureur et garanti par le capital du contrat d'assurance-vie. Plutôt que d'opérer un rachat, le détenteur du contrat continue à percevoir des gains sur l'ensemble de son capital. En retour, il paie les intérêts sur le montant emprunté. Juridiquement, ce type d'avance est un prêt. Il semblait donc logique que les intérêts puissent être déduits en vue de déterminer le foncier. L'administration fiscale avait déjà communiqué à ce sujet mais aucun éclaircissement n'avait été apporté. C'est chose faite aujourd'hui.

Les conditions à respecter : Le Ministère de l'économie et des finances précise toutefois qu'il convient de respecter certaines conditions pour bénéficier de cette déductibilité des intérêts. En premier lieu, cette avance appelle un remboursement à échéance du capital avancé et le paiement d'intérêts à l'organisme créditeur. L'emprunteur doit être en mesure de prouver le lien entre le financement et l'opération immobilière (achat, travaux,etc). Dans le cas contraire, l'administration peut remettre en cause la déductibilité des intérêts. Un assuré envisageant une avance pour acheter un bien locatif aura tout intérêt à préciser l'origine des fonds dans l'acte de vente et, ou, à indiquer la destination des capitaux dans sa demande de rachat.

17/01/2019

Quelle est la responsabilité d'un agent immobilier rédacteur d'actes

pour une omission dans l'acte concernant une servitude de passage au profit du fond voisin.

Les faits : Une société civile immobilière a vendu une maison d'habitation par l'entremise d'un agent immobilier. Celui-ci a omis de mentionner une servitude de passage au profit du fonds voisin dans la promesse de vente. L'acte de vente mentionnait l'existence de la servitude mais le plan de l'assiette n'était pas joint à l'acte. Les acquéreurs ont réagi en assignant la SCI venderesse, l'agent immobilier et les notaires en nullité de la vente sur le fondement du dol et en paiement de dommages et intérêts.

Arrêt de la Cour d'appel de Metz du 24 janvier 2017 n°15-02126 : La Cour d'appel de Metz a rejeté le recours formé par l'agent immobilier à l'encontre de la SCI venderesse en raison de l'obligation de résultat à la charge de celui-ci quant à l'efficacité de l'acte à l'égard de toutes les parties. L'arrêt sus-mentionné a fait peser une lourde responsabilité sur l'agent immobilier rédacteur d'actes spécifiant que la faute commise par la SCI venderesse ne permettait pas de s'exonérer de responsabilité.

Sur la Cassation partielle : Conformément à l’article 1213 du Code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 et des principes régissant l’obligation in solidum, l’arrêt a cassé partiellement le jugement d’appel en ce qu’il a condamné l’agent immobilier à garantir la SCI venderesse. Il a été jugé que la SCI venderesse avait commis une faute dolosive, ne pouvant pas être garantie, au titre de la contribution à la dette, par celui ayant commis un simple manquement contractuel, en l’espèce l’agent immobilier ayant omis la mention d’une servitude de passage dans une promesse de vente.

Il y a lieu de demeurer attentif à la position qui sera adoptée par la Cour d’appel de NANCY, juridiction devant laquelle le litige est renvoyé, afin d’en savoir davantage sur la teneur de la responsabilité de l’agent immobilier rédacteur d’actes.

Cour de cassation 3e chambre civile, 21 juin 2018, n°17-18408

06/01/2019

Un député va faire évoluer le modèle des agences immobilières 

Selon l'annonce parue dans le Journal Officiel, Le premier ministre, Edouard Philippe, a missionné le 10 décembre 2018 un député de la majorité, Mr Mickaël Nogal, en vue de faire évoluer le modèle des agences immobilières pour faciliter la location de logements et simplifier les relations entre propriétaires et locataires.

Le député de Haute-Garonne, contacté par le Figaro, a précisé qu'il auditionnera l'ensemble des parties prenantes concernées et souhaite trouver avec eux des réponses qui bénéficieront aux citoyens, comme aux acteurs du secteur. "Le parc locatif privé compte 6,5 millions de logements et a augmenté de près de 27 % en 30 ans. Près de deux locations sur trois s'effectuent en propre et un tiers par l'intermédiaire d'une agence immobilière" précise le député.

Le gouvernement a pourtant promulgué fin novembre 2018 une loi sur le logement, mais les intermédiaires de l'immobilier regrettent que le parc déjà existant de logements privés et, par extension les services immobiliers aient été oubliés par la loi logement.

Le député missionné précise (cf. le Figaro) "que la stratégie logement et la loi Elan posent le cadre d'un choc de l'offre de logements, il importe de mieux mobiliser l'offre locative du parc privé existant pour trouver des solutions de logements dans un calendrier plus rapide, en priorisant ces mêmes zones de tensions, au-delà des mesures visant la construction neuve dans les prochaines années". Un rapport est attendu à ce sujet au printemps 2019.

20/12/2018 

Investissemnt locatif dans l'ancien : Un nouveau dispositif de réduction d'impôt dès janvie 2019

Comme annoncé mi-novembre, le gouvernement va lancer un nouveau dispositif d'investissement locatif en vue d'accélérer la rénovation du parc de logements anciens, notamment dans les centre-villes où l'habitation s'est dégradée. Déjà baptisé "Denormandie ancien"", ce nouveau dispositif d'incitation fiscale s'inspire du Pinel ancien et entrera en vigueur normalement le 1er janvier 2019. Ce nouveau coup de pousse fiscal sera ouvert aux acquisitions de logements anciens faisant concomitamment l'objet de travaux de réhabilitation. Les travaux devront représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Un dispositif qui s'adresse aux ménages souhaitant effectuer des gros travaux et aux promoteurs qui pourront lancer des projets de rénovation afin de revendre les logements en faisant bénéficier leurs clients d'une réduction d'impôt (comme pour le Pinel). L'aide accordée prendra la forme d'une réduction d'impôt, comprise entre 12 et 21 %, selon la durée d'engagement de la location. Le tout sous le plafond de 300 000 euros par opération. Autre avantage de cette nouvelle mesure : la ristourne fiscale devrait porter sur l'ensemble de l'investissement (acquisition et travaux) et non plus sur le foncier seul, comme c'était le cas pour le Pinel ancien.

Quelles sont les zones éligibles :
Reste encore à savoir où s'appliquera ce nouveau dispositif d'investissement locatif. Le ministre du logement aurait spécifié que l'amendement visait "au minima" l'ensemble des villes ayant conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT), définies dans la loi Elan, ainsi que les 222 villes retenues dans le Plan action coeur de ville. A suivre...

11/12/2018 

Immobilier : Augmentation des impôts sur le revenu pour les expatriés hors Europe

Les Français résidant à l'étranger vont se voir augmenté de 20 à 30 % l'imposition des revenus de source française. Pour mémo, les revenus de source française des non-résidents ne sont pas soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (tranches de 0 à 45%). Un taux moyen minimal leur est appliqué de manière à ce que ces revenus ne puissent pas échapper à l'impôt ou être trop faiblement imposés. Le seul moyen de contourner ce taux minimal est de prouver que la taxation française sur la totalité des revenus mondiaux aboutirait à un taux d'imposition inférieur. Une option qui n'est pas souvent utilisée. Cette imposition de 30 % s'appliquera sur les revenus touchés dès 2018 (ce qui ne sera pas neutre pour les non-résidents tirant des revenus locatifs sur le sol français. A contrario, un autre amendement a été adopté dans le cadre de loi de financement de la sécurité sociale. Celui-ci prévoit d'abaisser de 17,2 % à 7,5 % le taux de prélèvements sociaux appliqué sur ces revenus de source française. A noter que seules les résidents de l'espace économique européen et suisses bénéficieront de cette baisse.

11/12/2018 

Qu'est-ce-que le "Owner buy-out ou l'OBO immobilier ?

En français, cela se traduit par le "rachat par le propriétaire" ou la "vente à soi-même". Pour faire simple, il s'agit pour un propriétaire de créer une société (le plus souvent une SCI -Société civile immobilière-) destinée à racheter son ou ses propres biens immobiliers afin que le patrimoine détenu à titre personnel le devienne à titre professionnel. Comme dans toutes les cessions-acquisitions traditionnelles, le propriétaire perçoit des liquidités émanant du fruit de cette vente. Pour financer son achat, la société souscrit un prêt immobilier d'un montant souvent égal au prix de vente du bien. Celui-ci est ensuite proposé à la location afin de permettre à la société de rembourser les mensualités du prêt. La création d'une SCI facilite la transmission entre parents et enfants. Il s'agit donc d'une bonne solution pour les propriétaires qui souhaitent préparer leur succession de leur vivant, en limitant les frais qui pourraient être assumés par leurs héritiers. Non inintéressant : les liquidités perçues peuvent permettre de réaliser de nouveaux investissements immobiliers ou même dans des sociétés, des titres, des oeuvres d'art...

Comment optimiser son patrimoine ?

Pour un propriétaire foncier imposé au titre de l'impôt sur les revenus, le rachat par une société d'une partie de ses biens permet de réduire le taux marginal d'imposition et de réduire également le montant global du patrimoine immobilier détenu. Cette dernière particularité a toute son importance pour les propriétaires dont le montant du patrimoine immobilier s'élève à environ 1,3 millions d'euros (tranche déterminante déclenchant le paiement de l'IFI -Impôt sur la fortune immobilière-). L'OBO immobilier permet d'éviter l'imposition à l'IFI (taxe entrée en vigueur le 1er janvier 2018 qui vise les patrimoines immobiliers dont le montant atteint au moins 1,3 millions d'euros et remplace l'ISF (l'impôt de solidarité sur la fortune qui concernait auparavant tous les patrimoines : immobilier, mobilier, oeuvres d'art, véhicules, titres financiers).

Il est à noter que ce type de montage fiscal est légal et strictement encadré. Cependant, afin de ne pas risquer une procédure d'abus de droit pour soupçons de société fictive, les gérants ou associés de la société ont tout intérêt à apporter des preuves de son fonctionnement : assemblées générales, comptabilité régulière.

11/12/2018 

Vendre son bien à un promoteur : Comment ça marche ?

Vendre sa maison à un promoteur est souvent plus avantageux pour le vendeur. Lorsqu'un promoteur souhaite acheter une maison, c'est, bien entendu, dans l'optique de réaliser une plus-value. Contrairement à un acheteur classique, le promoteur réalise une étude afin d'estimer les revenus liés à la commercialisation de la résidence immobilière neuve qu'il envisage de construire à la place de la maison. Selon les bénéfices que le promoteur pense pouvoir réaliser, ce dernier est prêt à acquérir la maison à un prix sensiblement supérieur (25 à 30 %) du marché. Il apparait donc plus intéressant de vendre son bien à un promoteur.

Comment ça marche ?

Avant de débuter les négociations, le promoteur présente un prix "immédiat", à savoir : la valeur de la maison en l'état, ainsi qu'un prix lié au "potentiel constructible". Ce dernier est plus avantageux pour le vendeur mais est soumis à de nombreuses contraintes et l'opération devient concrète qu'après l'obtention d'un permis de construire expurgé des risques de recours des tiers (2 mois pour les voisins et 1 mois de plus pour l'administration). Il est donc important de bien négocier avec le promoteur et de conserver tous les échanges écrits (offre d'achat, mails, projets de contrats, etc.) en vue de se protéger en cas de litige. Notons que si plusieurs promoteurs souhaitent acquérir la maison, l'acheteur a la possibilité de faire monter les enchères et de choisir l'offre la plus avantageuse.

Les conditions particulières à connaître :

Lors de la vente d'une maison à un promoteur, une promesse unilatérale de vente est signée. Celle-ci engage le vendeur à vendre son bien. De son côté, le promoteur s'engage à acheter le bien uniquement en cas d'obtention d'un permis de construire. La promesse unilatérale de vente est valable pendant une certaine durée et fixe le prix qui ne varie pas jusqu'à la levée de l'option. Le délai pour conclure la vente définitive est généralement de 18 à 24 mois. Il est à noter que le blocage du bien pendant la durée de la promesse unilatérale de vente peut donner lieu au versement d'une indemnité d'immobilisation qui représente 10 % du prix de vente. Avant de signer la promesse de vente ou tout autre document lié à la transaction, assurez-vous de bien lire et étudier les éventuelles conditions suspensives ajoutées par le promoteur. Pour plus de sécurité, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel (un notaire par exemple) afin de ne pas être pris au dépourvu en cas de litige.

11/12/2018 

images promesse de vente

La promesse synallagmatique de vente (PSV ou compromis) revient sur le devant de la scène !

En principe, tout agent immobilier ne peut réclamer un paiement au titre de ses honoraires avant la signature d'un acte définitif signé devant notaire (acte authentique). Sauf que selon un arrêt, inattendu, rendu par la Cour d'appel le 10 octobre 2018 il est retenu que la promesse synallagmatique de vente (ou compromis) peut donner valablement lieu au paiement d'honoraires ou encore au paiement d'une indemnisation au profit de l'agent immobilier.
La Cour retient "Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que Mr et Mme X.. ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l'opération avait été effectivement conclue. De sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l'intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation."
Effectivement la promesse de vente vaut vente selon le Code civil : "La promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix."

Comment cela fonctionne : La PSV se définit comme le contrat par lequel le propriétaire d'un bien (vendeur) s'engage à le vendre à une autre personne (acquéreur), à un prix et des conditions déterminés. Réciproquement, les parties s'engagent à conclure dès sa signature une vente sous réserve de la réalisation de certaines conditions suspensives.

La promesse synallagmatique s'apparente à une vente sous condition suspensive. Les effets de la vente sont suspendus jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente. La réalisation des conditions suspensives emporte la perfection de la vente envisagée. Les parties envisagent, ici, de réaliser l'opération de vente en deux étapes distinctes : 1/ la promesse sous conditions, 2/ et la vente (réitération de la promesse).
Une fois l’ensemble des conditions suspensives réalisées, la vente est parfaite entre les parties. Leur engagement ne peut en principe pas être frappé de caducité une fois le délai de la promesse expiré. La vente est formée dès la conclusion des promesses (Cass. com. 18 juillet 1989).
--- rappelons nous également que la vente est un acte dit « solo consensu » et ne nécessite en principe aucun autre acte positif des parties que celui d’être d’accord sur la chose et le prix pour être valable juridiquement

08/11/2018 

images agent immo

Qu'advient-il des honoraires de l'agent immobilier lorsque le vendeur refuse de signer la promesse de vente avec l'acquéreur ?

La Cour de Cassation dans arrêt rendu le 3 mai 2018 (n° de pourvoi 17 – 16. 657) a tranché :
Génèse : Des vendeurs ont signé un mandat exclusif de vente de leur appartement auprès d'un agent immobilier. Prix 808 000e nets vendeur outre 32 000e d'honoraires à la charge de l'acquéreur. La clause pénale figurant dans le mandat précisait : « De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté le présent mandat, le mandant s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire ».

Quelques semaines plus tard, l'agent immobilier informe les vendeurs qu'il a trouvé un acquéreur au prix du mandat. Ces derniers refusent de signer la promesse de vente et révoquent même le mandat de l'agent immobilier, lequel les assigne en paiement de dommages et intérêts.
Dans une premier temps, la Cour d'appel donne raison à l'agent immobilier en précisant qu'il importait peu que les vendeurs n'aient pas donné pouvoir à l'agent immobilier de signer à leur place la promesse de vente ceux-ci s'étant engagés irrévocablement à signer au prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire. Les juges d'appel retiennent la responsabilité contractuelle des vendeurs et entrent en voie de condamnation, mais l'arrêt est cassé par la Haute juridiction (visa de l'article 6, I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010.)

En effet, la Cour de cassation rappelle que tant que la vente n’est pas effectivement conclue, l’agent immobilier ne peut se prévaloir des dispositions de la clause pénale pour obtenir le règlement de dommages et intérêts.
Aucune faute ne peut être reprochée au vendeur qui refuse de réaliser l’opération immobilière aux conditions convenue dans le mandat.
Cette décision résulte de l’application stricte des dispositions de la loi HOGUET qui rappelle qu’aucun honoraire ne peut être exigé par le professionnel de l’immobilier avant que la vente n’ait été conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

L’affaire aurait été différente si le mandat avait expressément autorisé l’agent immobilier à signer le dit compromis en lieux et place des vendeurs, mais tel n'était pas le cas en l'espèce.

Cette affaire rappelle quoi qu’il en soit, l’importance pour les acheteurs et les vendeurs d’être accompagnés dans le cadre du processus de vente immobilière et notamment par un avocat mandataire, spécialisé en transactions immobilières.

08/11/2018 

assurance deces

Assurance décès invalidité : Êtes-vous certain de bien connaître et de bien interpréter les clauses de vos contrats d'assurance ?

Un exemple parmi tant d'autres / Quelle est la validité de l'arrêt de la prise en charge des mensualités de prêts lorsque l'assuré est admis à la retraite ?
Un particulier accédant à la propriété a souscrit un prêt bancaire comprenant une assurance décès invalidité. Contraint, après quelques années de cesser son activité professionnelle pour raison de santé, suite à une affection relevant de la qualification "longue maladie" le RSI lui a reconnu une "invalidité totale et définitive" et lui a alloué une rente mensuelle d'invalidité. Mobilisant les garanties de sa police d'assurance emprunteur, les mensualités de son emprunt ont été prises en charge.
Au premier janvier de sa 62ème année, le RSI opérait un changement dans les prestations versées à Mr X. Sa pension invalidité mute d'office en pension retraite (conformément aux dispositions de l'article 341-15 alinéa 1 du Code de la sécurité sociale. Cet article dispose que : « La pension d'invalidité prend fin à l'âge prévu au premier alinéa de l'article L. 351-1. Elle est remplacée à partir de cet âge par la pension de vieillesse allouée en cas d'inaptitude au travail. »
Un an après cette mutation de statut, l'assurance emprunteur de Mr X dénonçait sa garantie en lui indiquant entendre poursuivre le recouvrement des sommes indument payées depuis plus d'une année, puisque le contrat prévoyait que la garantie cessait lors de la prise de retraite de l'assuré. L'assureur a fait valoir que Mr X n'était plus en invalidité, mais avait changé de statut. En conséquence, il ne pouvait plus bénéficier de sa garantie.
Mr X, assisté d'un avocat, a saisi le Tribunal en faisant valoir que la clause du contrat d'assurance devait être interprétée strictement. Cette dernière prévoit, en effet, que lors de la prise de retraite l’assuré ne peut plus bénéficier de sa garantie. Mais ce n’est pas le cas pour notre client qui avait été placé d’office en retraite en application de disposition du code de la sécurité sociale.
Le Tribunal d’Instance de DAX a donné raison à Mr X et a confirmé par jugement que la mutation automatique d’une pension invalidité en pension retraite par le RSI ne permet pas de facto à l’organisme d’assurance emprunteur de dénoncer sa garantie. En effet, la pension retraite ainsi versée en application des dispositions de l’article 341-15 alinéa 1 du Code de la sécurité sociale doit être assimilée à la pension invalidité versée jusqu’alors. Ceci, jusqu’au terme contractuel de la prise en charge, en l’occurrence jusqu’au 65ème anniversaire de notre client.
Soulagement pour Mr X qui a pu ainsi bénéficier de 3 ans supplémentaires de prise en charge des mensualités de son prêt.

08/11/2018 

march immo

Le groupe Crédit Agricole assoit sa position de n°1 !

Selon une étude publiée par le régulateur du secteur, l'ACPR, le marché du prêt immobilier est largement dominé par les banques mutualistes et, le Crédit Agricole continue d'asseoir sa position de leader.

Dans la dernière étude sur le financement de l’habitat (09/2018) l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) dévoile les parts de marché des différents groupes bancaires sur ce secteur très concurrentiel, en se basant sur des données publiées par l’Autorité bancaire européenne (EBA). Il en ressort que l'implantation territoriale des réseaux Crédit Agricole, Caisse d'Epargne, Banque Populaire et Crédit Mutuel constitue un avantage indéniable sur le marché du crédit immobilier.

Le saviez-vous ? Le groupe Crédit Agricole qui englobe les caisses régionales de la banque verte mais également le réseau LCL et banque en ligne BforBank, accapare plus d'un tiers des encours de prêts immobiliers : 33,8 % au 30/06. Le groupe BPCE (Caisse d’Epargne, Banque Populaire, Crédit Foncier, Crédit Coopératif) pèse lui 27,2% des encours. Le groupe Crédit Mutuel, qui englobe donc au sens de l’ACPR les groupes CM11, Arkéa, et CMNE, gère 16,5% des crédits à l’habitat accordés aux particuliers en France. A eux trois, les groupes bancaires mutualistes pèsent 77,5% des encours. L’ACPR qualifie dans son étude leur position de « largement dominante ». Le groupe BNP Paribas (10% de parts de marché), le groupe Société Générale (9,7%) et la Banque Postale (1,7%) n’occupent pour leur part, une position très minoritaire sur le marché du prêt immobilier.

Les données publiées par l’EBA font ressortir que le groupe Crédit Agricole a accru sa part de marché au cours des 3 dernières années (+1,1 point), au détriment principalement du groupe Crédit Mutuel (-0,6 point) et de la Banque Postale (-0,3 point).


+ d'infos sur :

https://www.cbanque.com/actu/69914/pret-immobilier-le-groupe-credit-agricole-confirme-son-leadership#4hUfoEOtquvTDeEP.99

 

03/10/2018 

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La redevance d'archéologie préventive est due quelque soit la profondeur des fondations !

Le gouvernement rappelle que la redevance d'archéologie préventive est due à partir du moment où l'aménagement projeté porte atteinte au sous-sol. La profondeur importe peu. Cette redevance est due par les personnes, y compris les membres d'une indivision à partir du moment où elles projettent d'exécuter des travaux affectant le sous-sol et qui : 

Sont soumis à une autorisation ou à une déclaration préalable en application du code de l’urbanisme ;

Ou donnent lieu à une étude d’impact en application du code de l’environnement ;
Ou, dans les cas des autres travaux d’affouillement, sont soumis à déclaration administrative préalable selon les modalités fixées par décret en Conseil d’Etat. En cas de réalisation fractionnée, la surface de terrain à retenir est celle du programme général des travaux.

Le gouvernement précique que : "L'article L.524 du code du patrimoine débute immédiatement sous la surface du sol. Aucune profondeur n'est précisée car les vestiges archéologiques apparaissent quelquefois à la surface même du sol. Dès lors, tous les travaux qui ont un impact sous la surface du sol sont susceptibles de porter atteinte au patrimoine archéologique et sont assujettis à la redevance d’archéologie préventive, quelle que soit la profondeur des fondations. »

Le taux de la redevance (selon l'article L.524-7 du code du patrimoine) est fixé pour l'année 2018 à : 0,54e le m2.

27/09/2018

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La Cour d'Appel conteste l'assujettissement à la TVA immobilière 

La Cour d'Appel de Douai vient de contester l'assujettissement à la TVA immobilière de la vente d'un immeuble entièrement rénové par une SCI. Elle estime, en effet, qu'elle résulte de la simple propriété du bien et ne constitue pas la contrepartie d'une activité économique.

Depuis le 11 mars 2010 date de l'entrée en vigueur du nouveau régime de TVA immobilière, les ventes d'immeubles réalisées par des assujettis agissant en tant que tels entrent dans le champ d'application de la TVA dès lors qu'elles portent sur des immeubles achevés depuis moins de 5 ans ou sur des terrains à bâtir au sens de l'article 257.1.2.1.° du CGI.

Les personnes assujetties à la TVA effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au 5e alinéa de l'article 256 A du CGI, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention. Les activités économiques visées au 1er alinéa se définissent comme toutes les activités de producteur, de commerçant ou de prestataire de services, y compris les activités extractives, agricoles et celles dues des professions libérales ou assimilées. Est notamment considérée comme activité économique une opération comportant l'exploitation d'un bien meuble corporel ou incorporel en vue d'en retirer des recettes ayant un caractère de permanence.

Rappel des faits :

"Le 12 juillet 2012, MM. X et Y ont fait l’acquisition pour le prix de 75 000 € d’un immeuble à usage d’habitation et sinistré lors d’un précédent incendie. Comme cela était prévu dans le compromis, une SCI s’est finalement substituée à ces deux acquéreurs. L’immeuble ainsi acquis a été mis en rénovation. Le 22 novembre 2013 la SCI a vendu à Mme A le rez-de-chaussée de l’immeuble ainsi rénové correspondant au lot n°1. Une seconde vente est intervenue le 12 mars 2014 au profit de Mme B et par le ministère du même officier public. Peu après, l’administration fiscale a procédé à un contrôle sur place et notifié à la SCI qu’elle était fondée au visa de l’article 257 du CGI à soumettre la vente en faveur de Mme A à la TVA immobilière plutôt qu’aux droits d’enregistrement, la vente portant sur un immeuble neuf ou considéré comme tel. Ainsi, l’administration considérait que le prix de vente pratiqué par la SCI s’entendait TTC à charge pour la SCI cédante de reverser à l’Etat la TVA collectée. La SCI n’a pas contesté ce reclassement et s’est exécutée auprès du fisc en lui réglant la TVA collectée au titre des deux ventes, outre les rappels d’impôts et majorations, les pénalités de recouvrement ayant fait l’objet de remises." Considérant qu'elle avait subi un préjudice, la SCI a fait assigner la SCP de notaires devant le Tribunal de Grande Instance. Par jugement du 30 novembre 2016, le TGI a jugé que la SCP   avait commis des manquements fautifs en ayant omis d’informer la SCI sur le régime fiscal de la TVA applicable à l’opération immobilière à laquelle elle a prêté son concours.  Mais le tribunal a débouté la SCI de sa demande de dommages et intérêts. La SCI a interjeté appel de la décision.

La Cour rappelle qu'il résulte de la combinaison de articles 256 et 256 A du CGI qu'une livraison d'immeuble est soumise à la TVA lorsqu'elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel.
Après étude des statuts de la SCI :

Pour la Cour, « il ressort de ses statuts et de l’attestation de M. Y que la SCI a été créée dans une stratégie patrimoniale d’investissement à long terme et non dans une démarche commerciale active ».
La cour constate également que la proposition de rectification suite à une vérification de compatibilité du 20 juin 2014 indique : « ces statuts en tant que tels ne lui confèrent pas le statut d’assujetti à la TVA »

La Cour constate que si la SCI « a donné à la SCP de notaires un mandat de mise en vente sans exclusivité, force est pour autant de constater qu’elle n’est pas entrée dans une démarche active de commercialisation foncière, celle-ci ayant d’une part acquis l’immeuble litigieux dans une pure démarche patrimoniale visant à valoriser sa propriété immobilière, et d’autre part sans mobiliser des moyens pour se placer en concurrence avec des professionnels de l’immobilier. »

La Cour en déduit que la SCI n’a été animée que par la seule intention d’exercer son droit de propriété, et non par un objectif d’entreprise qui l’aurait conduite à développer des diligences en vue d’en tirer un résultat économique.

La Cour a donc décidé d’infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions et de débouter la SCI de toutes ses demandes à l’encontre de la SCP de notaires.

Arrêt de la Cour d’appel de Douai du 20 septembre 2018, n° 17/02071

27/09/2018

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Plus-value immobilière : Un notaire s'abstient d'informer le vendeur de l'existence d'un régime d'exonération !

La Cours d'appel de Saint-Denis de la Réunion vient de rappeler qu'il appartient au Notaire de renseigner le vendeur des conséquences fiscales de la vente du bien litigieux et de l'informer de la possibilité d'être exonéré de l'impôt sur la plus-value en cas de remploi de l'indemnité de cession dans d'autres projets immobiliers Le client d'un notaire qui a vendu un terrain estime que ce dernier a manqué à son devoir de conseil et d'information en ne lui permettant pas de bénéficier d'une exonération de la taxation sur la plus-value. Le bien vendu faisait partie d'un plus grand terrain lui appartenant qui a fait l'objet d'une ordonnance d'expropriation pour cause d'utilité publique. Le vendeur était susceptible de bénéficier de l'exonération d'impôt sur la plus value dès lors qu'il procédait au remploi du prix de cession à l'acquisition, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans le délai de 12 mois à compter de la perception de l'indemnité. Après avoir été débouté par le Tribunal de Grande Instance, le vendeur a fait appel de la décision auprès de la Cour d'Appel de Saint-Denis de la Réunion. Cette dernière a estimé qu'il appartenait au notaire d'informer le vendeur de la possibilité d'être exonéré de l'impôt sur la plus-value en cas de remplois de l'indemnité de cession dans d'autres projets immobiliers. « En s’abstenant d’accomplir ce devoir d’information à l’égard du vendeur, le notaire a commis une faute qui engage sa responsabilité et il ne saurait s’en exonérer en invoquant la présence d’un autre conseiller, fût-il lui même notaire, au côté du client. » La Cour a estimé que le préjudice résultant de la perte de chance de bénéficier d’une exonération de plus-value peut être évalué à 50 % de l’impôt dont il aurait pu être exonéré.

Résumé de l'Arrêt de Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile du 25 juillet 2018, n° 16/01354 

24/08/2018

loi elan
Loi Elan : Toujours pas de "choc de l'offre"

Le marché du logement neuf s'essouffle depuis début 2018, malgré les promesses de nouvelles mesures pour favoriser les constructions rapides émanant du gouvernement Macron. Le projet de la loi Elan revient à l'ordre du jour dès la rentrée. Après deux années de progression régulière, le marché français du logement neuf est en baisse depuis 2018. Les mises en chantier ont encore régressé entre avril et juin, soit -4,3 % par rapport à la période de 2017. Idem pour les permis de construire (-4%) (cf. Ministère de la Cohésion des Territoires). En 2016 et 2017, le marché du logement neuf avait progressé grâce à des taux très bas et au renforcement des aides publiques à la propriété, dont notamment le prêt à taux zéro. Depuis 2018, les ménages ont plus de mal à acheter. Les raisons : Les taux d'intérêts se stabilisent, les prix des logements repartent à la hausse, le gouvernement a réduit différentes aides, telles que le PTZ ou le dispositif loi Pinel. Selon les experts, la fiscalité est trop forte et fait chuter le nombre de mises en chantier. L'immobilier est pourtant un secteur important pour l'Etat : En 2017, la hausse des constructions et autres transactions lui a permis de réaliser 30 milliards de bénéfice net. L'objectif aujourd'hui est de construire plus, mieux et moins cher et la loi Elan devrait effectivement permettre d'alléger certaines normes et mesures telle que limiter les recours contre les permis de construire. Force est toutefois de constater que l'effet ne sera pas immédiat et qu'il faudra attendre encore un peu pour avoir des résultats escomptés. 

24/08/2018

tribunaladministratif
Un Français, non-résident fiscal en France le jour de la cession de sa résidence principale peut-il être exonéré de la plus-value ?

Génèse : 2013 / Un contribuable résident fiscal français travaillant dans une entreprise française a été muté dans une filiale chinoise. S'en est suivi un déménagement et une mise en vente de sa résidence principale française dont il était propriétaire depuis dix ans. La vente ayant eu lieu plusieurs mois après le départ du contribuable, qui depuis est devenu résident fiscal chinois, la plus-value de cession de sa résidence n'a pas été intégralement exonérée.

L'argumentaire de l'Administration fiscale concernant la non-conformité au principe communautaire de libre circulation des capitaux : La plus-value de cession a été soumise aux dispositions de l’article 244 bis A du CGI applicables aux non-résidents fiscaux français, lequel ne renvoie pas au régime d’exonération de la résidence principale (codifié à l’article 150 U II 1° du CGI).

Pour sa part, le contribuable a réaffirmé son argumentation selon laquelle subordonner l’application du régime d’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale à la condition que le cédant demeure résident fiscal français était manifestement contraire au principe communautaire de libre circulation des capitaux. En outre, cette condition de résidence fiscale en France constitue une restriction à la libre circulation des capitaux non couverte par les cas d’exception autorisés.

Le Tribunal administratif de Versailles saisi à ce sujet s'est positionné le 26 juin 2018 : Celui-ci a accueilli favorablement le moyen du contribuable selon lequel les dispositions combinées des articles 244 bis A II 1° et 150 U II 2° du CGI constituent une restriction au principe communautaire de libre circulation des capitaux garanti par l’article 63 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.

Le Tribunal administratif juge que ces dispositions fiscales qui limitent à 150.000 € l’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale « peuvent être de nature à dissuader un résident fiscal de France qui devient résident fiscal d’un pays tiers de céder sa résidence principale et, dans cette mesure, restreindre la circulation du produit de cette vente à destination de son nouveau pays de résidence ».

Le Tribunal relève également que :

- Cette restriction aux mouvements de capitaux n’est pas couverte par la clause de gel, puisque la cession de la résidence en cause n’a pas été effectuée en vue de l’exercice d’une activité économique.

- L’Administration fiscale ne justifie pas que le contribuable se trouvait « dans une situation objectivement différente de celle d’un résident français au regard de la seule disposition entravant la libre circulation des capitaux ».

- L’Administration fiscale ne fait pas état d’une raison impérieuse d’intérêt général.

- L’Administration fiscale « ne conteste pas que le bien, cédé le 21 février 2014, devait être regardé, au regard notamment du délai et des conditions dans lesquels il est demeuré inoccupé puis a été vendu, comme ayant conservé, au regard du droit à exonération, le caractère de résidence principale ». 

A suivre : La position que prendront l'administration fiscale et le législateur concernant la modification ou non des dispositions jugées contraires au principe communautaire de libre circulation des capitaux.

29/06/2018

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Le prélèvement à la source et la défiscalisation immobilière : Comment s'y retrouver ?

Sur le montant annuel au final rien ne sera modifié, mais au quotidien cela risque de changer la donne pour certains contribuables...

Prenons comme exemple le cas d'un foyer qui paie 6000e d'impôt et qui réalise une opération immobilière en Pinel, avec à la clé un allégement d'impôt de 3600e par an pendant 9 ans.

Situation actuelle : Avec le régime actuel, les crédits d'impôt sont pris en compte dans le calcul des acomptes du contribuable. Ainsi, le foyer paie 600 euros d’impôt chaque mois (sur 10 mois). Mais une fois son Pinel en rythme de croisière, l’impôt annuel tombe à 2.400 euros et la mensualité à 240 euros. Face à un candidat au Pinel, l’argument est implacable. Une telle opération fait chuter l’impôt mensuel de 600 euros à 240 euros.

Situation avec le prélèvement à la source : Nous pourrons étaler le prélèvement sur 12 mois au lieu de 10, mais cela n'intègrera pas les avantages fiscaux. Ces derniers seront remboursés en une seule fois au mois d'août.

Conclusion : Ce foyer paiera donc 500e d'impôt chaque mois et obtiendra 3600e de remboursement en août. Cela va donc affecter le budget mensuel du foyer. Dans cet exemple, il devra débourser 3500e d'impôt entre janvier et juillet, contre 1680e actuellement. Certains foyers risquent de se retrouver dans une situation délicate faute de trésorerie suffisante pendant plusieurs mois.

Qu'en penses les professionnels ? : Ce changement inquiète les acteurs du secteur. Ils émettent le souhait d'obtenir un aménagement auprès de Bercy, à la manière de ce qui a été annoncé pour les crédits d'impôt liés à l'emploi à domicile. Une restitution du crédit d'impôt en plusieurs fois sur l'année limiterait, en effet, l'avance de trésorerie que devront faire les ménages.

Dans le cas contraire, l'immobilier défiscalisé risque d'en souffrir.

21/06/2018

IMAGE LOCATION ACCESSION 

Immobilier : Qu'est-ce que le contrat "location-accession" ?

La location avec option d'achat est un contrat qui permet d'acquérir progressivement un logement tout en l'occupant en tant que locataire. Pour cela il convient de louer le bien immobilier et de verser au propriétaire, dans le même temps, une somme qui sera reversée à la vente de son bien à la fin du bail locatif.

Un achat en deux étapes : L'accédant occupe d'abord son logement en qualité de "locataire-accédant" et verse au propriétaire une redevance composée d'une indemnité d'occupation (l'équivalent d'un loyer) et d'un complément qui s'apparente à de l'épargne. Cette dernière participera à l'apport personnel lors de la levée de l'option d'achat. Ce type de contrat définit également le délai qui se situe entre 1 et 5 ans et dont dispose le locataire-accédant pour lever son option d'achat. Il peut éventuellement être prorogé ou raccourci par un accord amiable et un avenant au contrat. Néanmoins il devra être signé devant notaire et indiquer obligatoirement le prix de vente du bien, ses modalités de paiement, la date d'entrée en  jouissance (période locative), le montant de la redevance, les garanties et charges incombant à l'accédant.

Des obligations réciproques : Durant la période de jouissance, l'accédant doit prendre en charge l'entretien courant du bien, tandis que le propriétaire est en charge des réparations et travaux lourds. En cas de copropriété, l'accédant a la qualité de propriétaire et participe aux délibérations de la copropriété. Il est donc redevable de toutes les charges d'entretien et de réparation de l'immeuble à proportion de sa quote-part. Cependant, le vendeur reste garant du paiement des charges auprès de la copropriété sur toute la durée du contrat. Le syndic peut alors se retourner contre lui en cas de défaillance du locataire-accédant. L'accédant est aussi considéré comme propriétaire pour le Trésor Public. C'est à lui qu'il revient de régler la taxe foncière.

Le transfert de propriété : Trois mois avant l'échéance du contrat, le vendeur doit prévenir, par lettre AR, le locataire-accédant de lever l'option d'achat. Une fois levée, un acte définitif de vente est signé. Le locataire devient propriétaire du bien et doit alors reverser au vendeur le solde du prix de vente pour obtenir le transfert de propriété. Celui-ci correspond à la différence entre le prix de vente et le montant total de l'épargne versée au vendeur pendant la période de jouissance. Le transfert de propriété sera effectué à la condition que l'accédant obtienne son crédit immobilier. Dans le cas contraire, la vente est annulée et aucune indemnité ne sera versée. Si le contrat de location-accession est résilié, ou encore, si l'option n'est pas levée à la fin du contrat, le propriétaire devra restituer à l'accédant la fraction acquisitive de la redevance versée dans un délai maximal de trois mois à compter de son départ.

Bon à savoir : Si le locataire renonce à acheter, le vendeur peut prétendre à une indemnité correspondant à 1 % du prix de vente. Si le vendeur décide de résilier le contrat, celui-ci devra verser au locataire-accédant une indemnité égale à 3 % du prix de vente.

21/06/2018

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Plus de 6000 clients dupés en voulant renégocier leur crédit immobilier

Humania Consultant, société Montpelliéraine, proposait à des particuliers le recalcul du taux effectif global de leur prêt immobilier tous frais inclus (dossier, assurance...) en leur promettant de réaliser des économies. Cette dernière disait exploiter les erreurs commises par de nombreux établissements financiers qui calculaient leur taux d'un crédit immobilier sur 360 jours (année lombarde) et non de 365 jours. Selon Humania, ce décalage de cinq jours pouvait rapporter plusieurs dizaines de milliers d'euros aux emprunteurs...
Une directive européenne de 1998, reprise par le Code de la consommation, impose, en effet, aux banques de calculer sur 365 jours le taux effectif global. Et dans ce cas, le client bénéficie du taux légal, celui auquel la banque emprunte elle-même à la banque centrale européenne. Il est actuellement de - 0,4%.
Humania Consultant a donc incité plusieurs emprunteurs à lancer une action en justice contre leur banque pour réaliser de substantielles économies, moyennant le versement de 2700 euros minimum (le montant varie selon le profil des emprunteurs). Une proposition d’autant plus alléchante que Humania assurait à ses clients potentiels pouvoir gagner 90% de ses procès. En cas de défaite, le particulier avait même l’assurance d’être couvert pour limiter ses pertes. Problème: face à la multitude des actions judiciaires perdues, l’assureur cesse de verser les indemnisations prévues puis dépose plainte pour escroquerie.
Humania Consultants a été déboutée dans la plupart des actions en justice qu’elle a menées. Conséquence: entre 2014 et 2017, plus de 6000 emprunteurs ont perdu plusieurs milliers d’euros, selon Le Parisien-Aujourd’hui-en-France : les frais d’avocat, les sommes versés en pure perte à Humania et parfois le remboursement des frais engagés par les banques. Le tout sans avoir réalisé la moindre économie.

29/03/2018

pret immobilier travaux

Acheter un bien immobilier avec des travaux : Quels avantages ?

Elargir votre champ de recherche :
Un des principaux avantages c'est l'accès à un plus grand nombre de biens avec une marge de négociation importante.
Non négligeable aussi : pouvoir aménager le bien à votre goût.

Une meilleure plus-value après rénovation :
Le potentiel d'une plus-value est bien réelle, à condition d'avoir des devis estimatifs comprenant l'ensemble des travaux à réaliser. Si vous êtes vigilant par rapport au bien que vous achetez, et par rapport aux artisans que vous sélectionnez, vous pourrez réaliser une plus-value, plus ou moins importante en fonction de l'évolution du marché de la pierre.

Des aides possibles :
Elles peuvent être allouées au plus grand nombre, sans plafond de ressources à condition de respecter une certaine catégorie de travaux. Il existe également des aides supplémentaires accordées aux foyers les plus modestes comme le programme de l'Anah " Habiter mieux " lié à l'amélioration et la rénovation énergétique de l'habitat. Sur le même type de sujet, Le CITE permet d'obtenir un Crédit d'impôt pour la transition énergétique (A noter que depuis le 1er janvier 2018, le changement de fenêtre est progressivement exclu de cette aide. De plus, le taux du crédit d'impôt est ramené à 15 %, au lieu de 30 % auparavant, pour les dépenses d'acquisition de matériaux d'isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d'entrée. A condition que les travaux soient réalisés entre le 1er janvier et le 30 juin 2018 au plus tard, ndlr). Il existe également la Prime énergie. Retrouvez toutes les aides existantes sur le site www.renovation-info-service.gouv.fr

28/03/2018

bonne isolation

Le vendeur d'une habitation doit s'assurer avant la vente que le système de chauffage fonctionne

Le vendeur d’une habitation doit s’assurer que le système de chauffage est bien en état de fonctionner sinon il ne peut y avoir vente, déclare la Cour de cassation.
Tous éléments indispensables à l’utilisation du bien vendu doivent fonctionner si le vendeur veut être libéré de ses obligations, sauf accord entre les 2 parties.
(Cass. Civ 3, 28.2.2018, K 16-27.650), un couple qui avait acheté une maison en plein hiver a découvert en s’installant plusieurs radiateurs cassés à cause du gel. Cet incident métrologique s'est passé avant la signature de la vente et les réparations sont donc à la charge du vendeur, qui était propriétaire à ce moment-là. Il ne s'agit pas d'un vice caché mais d'un défaut de délivrance de l’objet vendu.

Le chauffage fait partie des éléments obligatoires pour qu’un logement soit déclaré " décent ", selon un décret de 2002. " Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ", dit ce décret, principalement destiné cependant aux relations entre propriétaires et locataires. (AFP)

16/03/2018

acte notarie etranger 

Que se passe-t-il si l'acquéreur ne va pas chercher le recommandé à la poste ?

La Cour de Cassation vient de trancher sur ce point : L'incidence d'une lettre non réclamée et retournée au notaire ne sera pas re-notifiée. Le seul fait que l'acquéreur ne retire pas le pli qui lui est adressé n'a pas d'effet sur la régularité de la notification. Ainsi, la responsabilité du notaire ou de l'agent immobilier ne peut être retenue. Les diligences menées par l'intermédiaire ne peuvent être remises en cause du fait de l'acquéreur, même si ce dernier refuse de réitérer la vente.
Cass. 1ère civ. 14-2-2018 n°17-10_514 F-PB
28/02/2018

 signature acte

Nouveautés : Promesse de vente

Pour tout acte concernant la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant à vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation, vente de construction, location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur, non professionnel, peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Pendant ce délai, ce dernier pourra ainsi revenir sur sa position sans pénalité grâce à au régime protecteur du code de la construction et de l'habitation.
Ce délai de rétractation joue lorsque l'acte de vente est précédé par un avant contrat et porte un bien à usage d'habitation. Sinon on parle d'un délai de rélfexion.
28/02/2018

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Plus-value immobilière et travaux : Jurisprudence sur la prise en compte des matériaux en majoration du prix d'acquisition

Dans une nouvelle affaire relative aux plus-values immobilières la juridiction administrative vient de réitérer sa position quant à la prise en compte, en majoration du prix d’acquisition, des dépenses de matériaux et celles de leur pose même lorsque ces matériaux ont été achetés par le contribuable à une entreprise et installés par une autre entreprise.
Postérieurement à l'achèvement de l'immeuble, l'article 150 VB-II-4e du CGI prévoit que les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise viennent en majoration du prix d'acquisition lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination  de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Il en sera de même pour les dépenses liées à l'installation des matériaux facturés par l'entreprise (sous réserve de conditions).
 
Les travaux réalisés par le contribuable ou par une tierce personne autre qu'une entreprise ne peuvent pas être pris en compte. Il en est de même pour le coût des matériaux achetés par le contribuable, même si l'installation est effectuée par une entreprise.
 
Toutefois, prenant le contre-pied de l'administration fiscale, la Cour administrative d'appel de Nantes a estimé, dans une décision du 17 février 2011, qu'un contribuable peut, pour le calcul de la plus-value, majorer le prix d'acquisition du coût des matériaux personnellement achetés dans un magasin et installés par une entreprise (cf. CAA Nantes du 17 février 2011). Le rendu de décision pour le même motif a été réitérée par la Cour Administrative d'Appel de Nantes le 22 janvier 2015 (13NT02327) et par la Cour Administrative de Bordeaux qui s'est appuyée sur le motif que : "contrairement à ce que soutient l'administration pour justifier initialement le rejet de ces factures, les dispositions de l'article 150 VB du code général des impôts ne font pas obstacle à ce que le prix d'acquisition de matériaux et celui de leur pose soient pris en compte lorsque lesdits matériaux ont été achetés par le contribuable à une entreprise et installés par une autre entreprise. Arrêt de la CAA de BORDEAUX, du 8 février 2018, n°15BX03667
 
Cette décision est donc la troisième prenant le contrepied de la doctrine administrative s’agissant des dépenses de matériaux supportées par le contribuable et installées par une entreprise.
 
Pour autant, l’administration n’en a pas encore tiré les conséquences, les deux premières décisions n’ayant pas été intégrées dans la base BOFIP-Impôt. Seule une décision du Conseil d’Etat serait de nature à faire évoluer la doctrine.
 
A date, il serait encore imprudent pour le contribuable, sur la seule foi de cette jurisprudence, de majorer le prix d’acquisition de ces dépenses personnellement supportées mais installées par une entreprise.
15/02/2018

differents loyers 

Plafonds de loyer raisonnable en 2018 !

Exonération des produits de la location meublée d'une partie de l'habitation principale.

Les nouvelles dispositions du CGI (cf article 35 bis) prévoient une exonération de l'impôt sur le revenu pour les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale selon les conditions ci-dessous :

- Pour les produits de la location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire à condition qu'il puisse justifier d’un contrat de travail conclu en application du 3° de l’article L. 1242-2 du code du travail (C. trav.) et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables (CGI, art. 35 bis, I).

- Lorsque la location, ou la sous-location, porte sur des locaux soumis à la législation sur les loyers du 1er 1er septembre 1948, cette condition est considérée comme remplie, pour le locataire, si le prix de la sous-location qu’il consent n’excède pas 2,5 fois la quote-part, correspondant à la partie sous-louée, du loyer de l’immeuble nu qu’il paye à son propriétaire.

En ce qui concerne le propriétaire qui loue directement en meublé, la même règle s'applique mais la valeur locative de l’immeuble déterminée par comparaison avec celle d’immeubles donnés en location doit servir de référence pour l’application du coefficient susvisé.

La loi ne fixe pas de plafond de loyer en valeur absolue. Pour apprécier si le prix de location est raisonnable, l’administration publie à titre indicatif deux plafonds annuels par mètre carré de surface habitable selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est toujours regardé comme raisonnable par l’administration fiscale.

Depuis 2006 les plafonds sont réévalués en tenant compte - de l’indice de référence des loyers , issu de l’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 modifié par l’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Les plafonds sont relevés au 1er 1er janvier de chaque année. La date de référence de l’indice est celle du deuxième trimestre de l’année précédente.

08/02/2018

Les deux tiers des prélèvements sur le capital des ménages portent sur l'immobilier !

Le Conseil des prélèvements obligatoires relève que sur les 80 milliards de prélèvements sur le capital des ménages, 50 milliard portent sur la pierre.
Aucune étape de la vie d'un bien immobilier n'échappe à l'impôt. Il y a : les droits de mutation lors de l'acquisition, la taxe foncière et éventuellement l'IFI sur la détention, l'impôt et les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, la taxation des plus-values, s'il y a lieu, ou les frais de succession.
L'impôt foncier pèse lourd
Ce rapport relève que ces prélèvements portent essentiellement sur le patrimoine en tant que tel et dans une moindre mesure sur les revenus. On observe l'inverse pour le capital mobilier, qui est taxé aux deux tiers sur les revenus et les plus-values. Comparé à nos voisins européens, les impôts fonciers sont particulièrement lourds : ils pèsent 6 % des prélèvements obligatoires, contre une moyenne de 3,3 % dans l'OCDE. Parmi les impôts sur le capital des ménages, la taxe foncière est celui qui a le plus augmenté ces dix dernières années, affichant une hausse de 82 % à 20 milliards d'euros. Cette progression est sans lien avec la flambée de l'immobilier, puisque la taxe foncière est assise sur des bases locatives qui n'ont pas été revues depuis les années 1970, une autre incohérence d'ailleurs dénoncée par le CPO.
Flambée de l'immobilier
Plus que la fiscalité, c'est manifestement la flambée de l'immobilier dans les années 2000 qui a alimenté cette idée de « rente ». En cas de stagnation des prix, l'investissement immobilier, en location nue dans l'ancien, s'avère souvent moins rentable que certaines classes d'actifs peu risquées comme les obligations. Pour un ménage assujetti à l'ex-ISF, le poids des impôts fait même basculer le rendement en zone négative.
En cas de location meublée, les rendements sont souvent de 1 à 2 points supérieurs. Un décalage dénoncé par le CPO qui encourage à aligner le régime du meublé et celui du non meublé. La rentabilité est encore supérieure en cas d'investissement dans le neuf avec le dispositif Pinel. Mais le rapport encourage à limiter ces niches.
(source Les Echos)

29/01/2018

Pas d'exonération de la taxe d'habitation pour les français établis hors de France

L'article 5 de la Loi des finances 2018 met en place de manière progressive et sur 3 ans un dégrèvement de la taxe d'habitation au titre de la résidence principale.

Les bénéficiaires devront remplir trois conditions :

- Ne pas être déjà exonéré ou dégrevé de taxe d’habitation au titre d’autres dispositifs

- Disposer de revenus dont le montant n’excède pas 27 000 € pour la première part de quotient familial, majorée de 8 000 € pour chacune des deux premières demi-parts et 6 000 € pour chaque demi-part supplémentaires à compter de la troisième . Ces revenus s’apprécient dans les conditions prévues à l’article 1391 B ter-IV du CGI

- Ne pas être passible de l’ISF.

Pour les français établis hors de France ayant conservé une résidence en France il n'y aura pas d'exonération possible et ce même si leurs revenus mondiaux sont inférieurs aux seuils annoncés. Leur résidence française sera, en effet, considérée comme résidence secondaire.

11/01/2018

2018 : Les nouvelles réformes du logement

Une série de nouvelles mesures, mises en place par le gouvernement et concernant les propriétaires et les locataires, seront intégrées au prochain projet de loi qui sera présenté début février. D'autres sont déjà entrées en vigueur au 1er janvier :

1/ Taxe d’habitation - première baisse : Exonération de la taxe d'habitation dans 80 % des ménages. La 1ère baisse à hauteur de 30 % est prévue pour 2018. La ristourne atteindra 65 % en 2019, jusqu'à sa disparition en 2020. 2/ Baisse des APL : Dans le parc privé, la baisse des APL de 5 euros par mois est prolongée. Dans le parc social, elle est imposée par le gouvernement et devrait être indolore pour les locataires puisque les bailleurs sociaux devraient, en principe, diminuer leurs loyers de manière concomitante. 3/ Crédit immobilier – Encore plus de facilité pour changer d’assurance : Les banques seront en droit d'exiger que tout nouveau souscripteur de prêt immobilier maintienne ses revenus durant 10 ans dans l'établissement, à la condition de leur proposer un avantage qui sera clairement mentionné dans le contrat du prêt (rabais sur le taux, frais dossier offert ...). 4/ La réduction d'impôt Pinel recentrée : La loi est prorogée encore de 4 ans, dans certaines agglomérations et sous certaines conditions, pour les particuliers désirant investir dans le neuf pour louer. 5/ Les règles du PTZ modifiées : Le prêt à taux zéro, destiné à soutenir financièrement les primo-accédants achetant dans le neuf est reconduit pour 4 ans dans les zones les plus tendues. Le PTZ ciblant l'achat de logements anciens, quant-à-lui est uniquement prolongé (4 ans) dans les zones ayant des villes de moins de 50 000 habitants. 6/ Nouvelles incitations fiscales pour vendre des terrains : Depuis le 1er janvier et jusqu’en 2020, les particuliers qui vendent leurs terrains constructibles bénéficieront d’abattement exceptionnels permettant la réduction d’impôt sur la plus-value. 7/ Seuls les biens immobiliers seront désormais imposés sur la fortune : Nouvel impôt uniquement centré sur la fortune immobilière. Remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (même barème et même seuil d’entrée). 8/ Le dispositif locatif Censi-Bouvard est reconduit pour les particuliers investissant dans les résidences étudiantes et autres du type médicalisées –EPHAD-). 9/ Ne seront plus éligibles au crédit d’impôt dès le 1er/07/2018 : Les fenêtres et portes isolantes. Ne sont plus éligibles : les chaudières à fioul. 10/ Mise en place d’un nouveau contrat de location à courte durée : de 1 à 10 mois. 11/ Simplification des normes des nouveaux logements : Gel des nouvelles normes, à l’exception de celles déjà votées et tout ce qui concerne la partie sécuritaire (proposée en février 2018). 12/ Possible hausses des taxes de séjour sur les locations Airbnb.

10/01/2018

Que se passe-t-il si le propriétaire bénéficiant d'une subvention ANAH rompt son engagement ?

Si le propriétaire bénéficiant d'une subvention ANAH (avec ou sans travaux) rompt son engagement d'affection, celui-ci risque de se voir réclamer le remboursement du montant subventionné par l'ANAH. Il existe, cependant, une exception : Celle ou l'acquéreur reprend les engagements du vendeur et en fait déclaration auprès de l'ANAH via un formulaire prévu à cet effet.
Exception : Dans une affaire de cession du bien par le propriétaire à son fils, le juge admnistratif (cf. Conseil d'Etat du 16 décembre 2013) a retenu que le vendeur n'était pas redevable du remboursement des sommes dont il avait bénéficié, alors même que le fils n'avait pas manifesté auprès de l' ANAH sont intention de reprendre l'engagement de son père.

Bon à savoir : La convention ANAH prévoit pour les délais d'affectation, de ramener à 5 ans, si pour la période restant à courir les logements sont repris pour sa résidence principale, celle de ses descendants, ascendants ou conjoints.

06/12/2017

Bail d'habitation : Un locataire peut-il suspendre le paiement de son loyer ?

La Cour de Cassation le réaffirme dans un arrêt du 5 octobre 2017. Le locataire ne peut opposer au propriétaire (ou bailleur) l'exception d'inexécution pour refuser le paiement du loyer notamment au motif qu'il existerait des désordres affectant les lieux loués empêchant une jouissance paisible. La jurisprudence prévoit toutefois une dérogation appelée « exception d’inexécution », pouvant conduire le locataire à s’en abstenir, à l’unique condition que le bailleur ne satisfasse pas à l’une de ses obligations.Cependant, cette exception est strictement encadrée et sa mise en œuvre est difficile. Le locataire peut agir contre le bailleur pour faire déterminer les travaux nécessaires et se faire éventuellement autoriser à suspendre ou consigner leur loyer, mais en aucun cas il ne peut se faire justice lui-même. L’exception d’inexécution n’est admise que lorsque le locataire ne peut plus utiliser les lieux loués en raison de la gravité des manquements du bailleur à son obligation d’entretien.

9/12/2017

Vous êtes propriétaire et surendetté. Pensez au portage immobilier !

Vous êtes propriétaire ? Vous avez du mal à rembourser vos mensualités ? Pensez au portage immobilier, une solution alternative qui vous permettra de ne pas perdre votre bien en le faisant racheter de manière provisoire. 
En France le taux d’endettement des particuliers est en baisse, mais ce n’est pas le cas des dettes immobilières qui ont progressé de 5 % en cinq ans. Tant que les dettes sont maîtrisées c'est bien, mais dans le cas d'un changement soudain de situation de l'emprunteur tout peut changer. Si vous êtes propriétaire et que votre situation financière est préoccupante, vous pourriez vous en sortir en recourant au portage immobilier. 
Mode d’emploi : Le portage immobilier consiste à vendre temporairement son bien à un ou plusieurs investisseurs. Ces derniers l’acquièrent pour une valeur comprise entre 70 et 80% de sa valeur. Les propriétaires deviennent alors locataires et profitent d’un loyer 20% moins cher que les prix du marché. Le ménage dispose d’un délai de cinq ans pour apurer ses dettes et racheter son logement au prix payé par l’investisseur.
 
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Les avantages : Ce système est intéressant car il laisse du temps pour régler ses dettes et se refaire une santé financière. Il évite aussi de devoir se séparer de son logement et donc de déménager. 
Pour qui ? Le portage immobilier s’adresse à tous les propriétaires qui ont connu un accident de la vie : chômage longue durée, divorce, décès du conjoint, maladie… Il convient bien également aux retraités souhaitant conserver la demeure familiale ou, à un jeune divorcé qui veut racheter la part de son conjoint. 
Quel risque ? Sur le papier cette solution semble efficace, mais il y a toujours un facteur risque à prendre en compte. Toutefois, + 85 % des opérations aboutissent par le rachat du bien. 
Les précautions à prendre : Avant de vous lancer, il est bien évidemment nécessaire  de faire le point sur votre réelle solvabilité.  Rappelons que votre banque peut vous faire inscrire au fichier de la Banque de France au bout de seulement deux mensualités de crédit impayées. Cette inscription entraînerait une procédure de recouvrement de dettes et éventuellement une saisie immobilière. Le portage immobilier peut vous éviter cette procédure. 
29/10/2017

La production de nouveaux prêts immobiliers en 2017 pourrait atteindre un niveau record !

A noter toutefois, que les volumes ont tendance à ralentir depuis le printemps.

Le marché du crédit immobilier connaît une période faste. Cependant, à la fin du mois d'août 2017, selon les données publiées par la Banque de France le 5 octobre, l'encours des crédits immobiliers a augmenté de 6 % sur un an pour atteindre 935 milliards d'euros. Depuis le début de l'année, la production cumulée de nouveaux prêts à l'habitat a bondi de 50 % sur un an pour atteindre près de 210 milliards d'euros. Compte tenu du rythme actuel de production et même en prenant des hypothèses prudentes, le volume de nouveaux prêts devrait se situer autour de 260 milliards d'euros pour l'ensemble de l'année. Soit au-delà du niveau record de 2016 à près de 251 milliards d'euros.

Des taux d'intérêt exceptionnellement bas

Cette dynamique exceptionnelle est portée par des taux de crédit immobiliers extrêmement bas. Ces derniers se sont effondrés suite aux mesures prises par la Banque centrale européenne (BCE) afin de relancer l'économie de la zone euro. Ainsi, le taux moyen des crédits à long terme se situait en août à 1,66 %, selon la Banque de France. Il était presque deux fois supérieur il y a 3 ans, à 2,90 %. Cette baisse du loyer de l'argent a incité fortement les ménages à renégocier leurs crédits afin d'obtenir de meilleures conditions de financement. A la fin de l'année 2016 et au début de 2017, la part des crédits immobiliers renégociés au sein des nouveaux prêts atteignait environ 60 %. Mais ce mouvement de renégociation n'est pas destiné à perdurer.

La fin de l'ère des renégociations

La baisse des renégociations pèse négativement sur les volumes de prêts. Ainsi le montant mensuel des nouveaux crédits a été divisé par deux, passant de 30,3 milliards d'euros au printemps à 15,1 milliards d'euros en août. Hors renégociations, la production est également en baisse (à 10,7 milliards d'euros en août contre 13,8 milliards en juillet). Selon certains, les incertitudes liées aux nouvelles dispositions fiscales en matière d'immobilier auraient pesé sur le marché mais l'évolution de la fiscalité n'est pas le seul élément expliquant le ralentissement récent. La hausse rapide des prix de l'immobilier semble peser de plus en plus lourdement sur une demande qui s'est affaiblie. Cette dynamique du marché immobilier, la hausse très progressive des taux d'intérêt et la fin des renégociations, laissent donc anticiper un retour à plus de normalité en 2018.

En savoir plus sur www.lesechos.fr

11/10/2017

Spécial stratégie logement du gouvernement : Prêt à taux zéro, Pinel, APL

Conférence de Presse du Ministère de la Cohésion des Territoires du 20/09/17
- Les mesures annoncées ci-dessous par le gouvernement, ne sont que des orientations et devront être confirmées dans le cadre des débats sur la Loi Logement et la Loi de Finances 2018 à adopter fin 2017.

Prêt à taux zéro
Prolongation du dispositif pour 4 ans (fin 2021) avec les aménagements suivants :

› Logement neuf :
• Maintien des conditions actuelles en zones A et B1
• Dispositif de transition en zone B2 (pour 2018 seulement) avec une quotité ramenée à 20% maximum
• Suppression du dispositif en zone C

› Logement ancien à rénover :
• Recentrage sur les zones B2 et C

Achat d'un logement ancien issu du parc HLM :
• Conditions inchangées

Pinel
› Prolongation du dispositif pour 4 ans (fin 2021)
• Recentrage sur les zones très tendues : zones A, A bis et B1
• Suppression des dérogations pour les zones B2 et C

APL (1)
› Baisse de 5€ par mois pour tous les bénéficiaires à compter du 1/10/2017

› A compter du 1/01/2019, référence aux revenus de l'année N (sur la base de la déclaration sociale nominative) pour le calcul des APL (au lieu de N-2 actuellement)

› Baisse des APL en locatif social avec en parallèle, une baisse des loyers versés aux bailleurs sociaux.  

04/10/2017

Le succès des ventes aux enchères inversées dites "cadran" se confirme ! 

En juillet 2017, s'est tenue la première vente immobilière au cadran, un système proche des enchères inversées. 
Quel est le concept ?  Le principe est de fixer, lors d'une vente, un prix de départ élevé et de faire diminuer l'enchère rapidement, sur une courte durée. Le premier enchérisseur à placer une offre remporte l'enchère. Cette solution permet un meilleur contrôle des prix et évite la sur-spéculation sur un bien, un produit ou une denrée. 
Quels avantages pour le vendeur et l'acheteur ? Selon les experts, l'intérêt majeur pour le vendeur est de voir partir son bien en quelques minutes au juste prix. 
Explication : L'opération revient à mettre en vente un prix souvent plus élevé que le prix du marché, et à voir sa valeur s'ajuster en quelques minutes contre plusieurs mois pour une vente classique. Avec ce système, le vendeur voit rapidement où les acheteurs sont prêts à se positionner. A contrario d'un bien qui reste longtemps sur le marché et qui finit toujours par se vendre à un prix inférieur à sa valeur estimée du départ, la vente au cadran est  nettement plus intéressante pour le vendeur. Cette dernière est également un véritable produit "anticrise" lorsque l'on a besoin de liquider du stock. 
De nombreux atouts également pour les acheteurs, qui peuvent ainsi fixer eux-mêmes le prix auquel ils sont prêts à acheter. Ils profitent aussi d'un temps de réflexion jusqu'au jour de l'enchère et disposent de plusieurs semaines pour visiter le bien. 
Comment ça marche ? Avant d'avoir  un code d'accès leur permettant de se connecter sur le cadran, les acheteurs doivent s'enregistrer auprès du notaire qui assure la viabilité de leur plan de financement, et signer un document stipulant les conditions générales de vente. 
Autre avantage important de ce concept  : Lors de la vente l'acheteur peut voir en direct les autres acheteurs potentiels se positionner, ce qui lui permet de ne pas surenchérir à l'aveugle. Une aubaine quand on sait que dans de nombreux marchés tendus les acheteurs renoncent souvent à négocier par peur de voir le bien leur passer sous le nez.  
18/09/2017

Le Crowdfunding Immobilier... et les risques !

Crowdfunding IMMOBILIER est une expression décrivant tous les outils et méthodes de transactions financières qui font appel à un grand nombre de personnes
afin de financer un projet.
Cela se traduit aujourd'hui par des plates-formes spécialisées qui s'occupent de récolter de l'argent auprès d'investisseurs (particuliers ou autres)
pour financer un programme immobilier.
Le premier semestre de cette année a mis en évidence une augmentation de 20% des sommes allouées par rapport au même semestre 2016 selon le baromètre
du financement participatif dédié à l’immobilier, réalisé par Hellocrowdfunding et Fundimmo. Cela a permis de budgétiser environ 85 projets immobiliers.
Ce nouveau mode d'investissement participatif qui rapporte quand même une rentabilité entre 9 et 10% sur 1 an (entre les premiers trimestres 2016 et 2017)
est aussi très risqué car ni le capital, ni le taux de rendement ne sont pas garantis. Enfin, comme dans tous programmes immobiliers, il y a de la casse.
 
17/08/2017

Les futures conditions pour la souscription d'un prêt immobilier et de son taux !

L'ordonnance 2017-1090 du 1 juin 2017, s'inscrivant dans le cadre de la loi Sapin II, vient entériner une demande bancaire faite depuis la nuit des temps. En effet, la banque demandait aux clients qui souscrivent un crédit immobilier d'ouvrir un compte chez elle et surtout de domicilier les salaires. A partir du  1er janvier 2018 pour les nouvelles offres ou pour les avenants des anciennes, cela ne sera plus le cas. 
Toute clause par laquelle la banque conditionnera l’octroi du prêt à la condition de domiciliation sans contrepartie d’un avantage individualisé (un taux d’intérêts particulièrement bas, gratuité des frais de dossier,...) ou ne limitant pas l’application de domiciliation à la durée du prêt, ou ne parlant pas des risques pour le consommateur en cas de non-respect de son engagement.. sera réputée non écrite.
23/06/2017

Le locataire et le propriétaire !

Le propriétaire qui loue son bien a toujours l'angoisse d’avoir un locataire qui ne paye plus son loyer. Cela peut entraîner beaucoup de mésaventures et de contrariétés pour arriver à l’extrême, à savoir : l'expulsion. Le délai est long (entre 1 et 3 ans).
Pour éviter de se retrouver face à ces problèmes, il existe des solutions par l’intermédiaire des assurances :
 
- Assurances classiques loyers impayés : le locataire doit avoir un CDI et un salaire 3 fois supérieurs au loyer
 
- Garantie VISALE : le locataire doit avoir moins de 30 ans et être au début de sa vie active quelques soient le type de contrat : CDI, CDD, INTERIM, en période d'essai... En cas de problème avec le locataire, c'est l’État (caution de ce dernier) qui sera mis à contribution. 
 
- Garantie par des professionnels : par exemple SOMHOME, une start-up, qui sert d’intermédiaire entre le locataire et le propriétaire. En effet pour les biens qui sont gérés par cette entreprise, une garantie loyer impayé avant le 15 du mois est vendue au propriétaire. Ce dernier est assuré d'avoir un certain montant payé. 
 
- Garantie CLE (caution locative étudiante). Le locataire doit être étudiant et avoir - de 28 ans.
Le propriétaire qui a mis son bien en location sur la plate forme LOKAVIZ (gérée par le CROUS) pourra la saisir afin d'honorer le loyer impayé. Le remboursement est de l'ordre de 500 € en région.  
17/05/2017

Baux commerciaux : pas d'abrogation en vue de la liberté contractuelle d'imputer la taxe foncière aux locataires !

Le Gouvernement vient de préciser relativement aux baux commerciaux qu’il n’envisageait pas d’abroger la liberté contractuelle d’imputer la taxe foncière aux locataires par les bailleurs
L’article 13 de la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite « Loi Pinel » a créé un article l’article L.145-40-2 dans le Code du Commerce, qui dispose notamment :
« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. (...) Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »
Le décret en question a été publié le 3 novembre 2014 et a créé un article R. 145-35 du code de commerce qui dresse la liste des charges, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent être imputés au locataire par le bailleur.
Il dispose ainsi :
« Ne peuvent être imputés au locataire :
(...)
Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
(...) » 
Ainsi et comme vient de le rappeler le Gouvernement, le bail commercial « peut prévoir une clause imputant au locataire la prise en charge de la taxe foncière et des taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que des impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. »
Il souligne également que « la répartition de la prise en charge de la fiscalité liée au local commercial fait l’objet d’un équilibre trouvé à l’issue d’une longue phase de concertation avec les principales organisations professionnelles représentant les locataires et les bailleurs. » 
Supprimer la possibilité d’imputation au locataire de la taxe foncière reviendrait à remettre en cause l’ensemble de ce dispositif, ce que ne souhaite pas le Gouvernement.
 
12/05/2017

Pas d'assujettissement pour un fonctionnaire européen aux prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers français !

La Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) vient de juger que le droit de l’Union faisait obstacle à ce qu’un fonctionnaire de l’Union européenne soit assujetti à des contributions et prélèvements sociaux dans l’Etat membre dont il est résident fiscal en raison de ses revenus fonciers perçus dans cet Etat membre. 
 
Génèse : 
Le litige opposait un fonctionnaire retraité de la Commission européenne depuis l’année 2016, au ministrère français des Finances et des comptes publics au sujet de son assujettissement à des contributions et prélèvement sociaux, au titre des années 2008 à 2011 sur des revenus fonciers perçus en France. 
S’agissant d’un ressortissant français, fonctionnaire au service de la Commission de l’année 1979 jusqu’à la date de sa mise à la retraite (janvier 2016), il est obligatoirement au régime de sécurité sociale des fonctionnaires et des agents de l’Union.
Fiscalement domicilié en France, il y perçoit des revenus fonciers qui ont été, au titre des années 2008 à 2011 soumis à la CSG, à la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS). 
 
A la suite du refus de l’administration de faire droit à sa demande de décharge du paiement desdites contributions et dudit prélèvement, il a introduit un recours devant le tribunal administratif, suivi d’un recours en appel, devant la CCA… 
 
12/05/2017

Courtier en crédit, un métier d'avenir !

En quelques années nous avons vu en France se développer le métier d’intermédiaire en crédit. Aujourd’hui les acteurs de cette profession représentent 30 % de la production de prêts immobilier. Cette proportion a doublé en une décennie et pourrait atteindre, d’ici 10 ans, 50 %.
Réglementé depuis peu en France (2012), contrairement à d’autres pays européens où ce métier existe depuis fort longtemps et où les parts de courtage oscillent entre 40 et 60 %, les courtiers en crédit sont devenus des acteurs incontournables des banques et des emprunteurs. Apporteurs d’affaire, ou de solution pour les banques et utiles aux emprunteurs pour décrocher les meilleures offres, ils ont su gagner la confiance de leurs interlocuteurs et se rendre indispensables.
Outre le crédit immobilier, les courtiers sont maintenant présents sur deux autres grandes activités que sont le regroupement de crédits (rachat de crédit) et l’assurance emprunteur. La nouvelle réglementation relative à l’assurance de prêt devrait augmenter leur influence sur ce marché. En effet, depuis peu, tous les emprunteurs peuvent changer d’assurance chaque année et ce pendant toute la durée de leur prêt immobilier.
07/03/2017

Evolution dans les questionnaires d'assurance pour obtenir un crédit immobilier

La loi de modernisation du système de santé de 2016 vient enfin d'accoucher du droit à l'oublie médical avec la parution de ses décrets du 9 et 14 février.
Cela va permettre aux personnes guéries d'une maladie de pouvoir s'assurer sans supprime ou exclusion de garanties pour un prêt immobilier. Pour cela, elles devront consulter la grille de référence afin de connaître le délai entre la date de guérison et la date de l'emprunt (de 48 semaines à 10 ans selon la pathologie).
17/02/2017

Les nouvelles mentions obligatoires dans les annonces immobilières !

A partir du 1 avril 2017, les annonces immobilières pour la location ou la vente devront obligatoirement contenir des informations très précises :
Pour la vente :
- Le prix d'acquisition
- Le prix des honoraires TTC en pourcentage de la valeur du bien
- L'inscription unique des honoraires à la charge de l'acquéreur (inclus en plus gros ou exclus)
   
Pour la location:
- Le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer permis par l'encadrement des  loyers, celui des charges récupérables, ainsi que le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé.  
- Le montant TTC des honoraires du professionnel dont ceux pour l'état des lieux.
- La surface devra être exprimée en mètres carrés de surface habitable
- Le barème des prestations facturées par un professionnel de l'immobilier devra être affichée en plus de sa  vitrine, sur son site internet.
25/01/2017

Les banques respirent !

Une uniformisation de la jurisprudence entre le Tribunal de Grande Instance et la Cour en matière de sanction pour un TEG erroné est aujourd'hui constatée. Les emprunteurs doivent être informés sur le risque de la mise en place d'une procédure judiciaire* En effet, depuis fin 2016, Il apparait plus intéressant de renégocier à l'amiable le taux nominal des prêts, plutôt que d'initier une action en justice. Une procédure judiciaire, pourtant vantée par des officines ou des cabinets d'avocats peu scrupuleux, aboutirait maintenant et bien souvent à une issue défavorable. *(cf. arrêts de la Cour d'Appel du 2/12/2016)

11/01/2017

Attestation Carrez: qui est responsable?

Pour rappel, l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose au vendeur d'un lot de copropriété de fournir à son acheteur une attestation Carrez mentionnant sa superficie.
En cas d'erreur de mesure supérieure à 5%, l'acquéreur à la possibilité, dans la limite d'un an après la signature de l'acte d'achat, de demander une réduction de prix en réparation du préjudice en considérant que celui-ci avait été fixé au mètre carré.
Mais dans ce cas, à qui incombe la responsabilité?
La cour de Cassation vient de déterminer dans un arrêt du 2 juin 2016, que seul le mesureur professionnel peut être mis en cause et que l'agent immobilier ne peut pas être considéré comme responsable dans la mesure où il n'a pas procédé lui-même à la mesure.

 

Loi sur la transition énergétique: les nouveautés si vous réalisez des travaux de rénovation

A compter du 1er janvier prochain, les logements dans lesquels sont entrepris de gros travaux de rénovation tels que le ravalement de façade ou la réfection de la toiture, se verront également et obligatoirement réalisés des travaux d'isolation thermique.

Cette nouvelle mesure a pour objectif d'accélérer la mise aux normes des logements anciens.

Si les travaux engagés permettent de grosses économies de chauffage, cela passera inévitablement par un alourdissement considérable du budget travaux des propriétaires. Mais ils pourront continuer à compter sur les aides d'ors et déjà mises en place par l'Etat telles que l'Eco PTZ ou le crédit d'impôt sur les travaux de transition énergétique.

 

Construction: le cas particulier des toitures végétales

Peut-on invoquer la responsabilité de son constructeur si les plantes ne poussent pas sur une toiture végétale?

    Sa garantie décennale couvre les ouvrages. Or, dans une affaire du côté de Bordeaux, les juges rappellent qu'au sens du code civil, une toiture végétale ne peut pas être considérée comme tel. De plus, la "non végétalisation" du toit d'une résidence ne rend pas cette dernière "impropre à sa destination" comme cela doit être le cas pour la faire jouer.
    Idem pour sa garantie biennale qui, quant à elle, est une garantie dite "de bon fonctionnement". Comme son nom l'indique, celle-ci à vocation à intervenir sur des éléments destinés à fonctionner, ce qui n'est pas le cas des végétaux.

La responsabilité du constructeur peut alors être invoquée à la seule condition qu'une faute et un "lien de causalité" soient prouvés.

 

Les aides au secours des travaux de rénovation énergétique

- L'éco-PTZ: C'est un prêt à 0% pour les propriétaires de leur résidence principale ou locative pour un montant maximum de 30 000 €. Les bénéficiaires de ce crédit devront passer par des entreprises agrées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour réaliser les travaux d'amélioration énergétique.

Les travaux concernés par l’éco-prêt à taux zéro:
    isolation de la toiture ;
    isolation des murs extérieurs ;
    remplacement des portes, fenêtres et portes-fenêtres extérieures
    installation ou remplacement de systèmes de chauffage (associé le cas échéant à des systèmes de ventilation performants) ou de production d’eau chaude sanitaire performants ;
    installation d’un système de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ;
    installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

Il faudra faire au minimum 2 choses dans cette liste ou atteindre un certain niveau énergétique calculé par un bureau d’études thermiques.

- Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE): C'est un avantage fiscal (déduction de 30% des dépenses d’équipements et/ou de main d'œuvre pour certains travaux de rénovation énergétique plafonnée à 8 000 euros par personne et majoré de 400 euros supplémentaires par personne à charge) pour les propriétaires ou locataires de leur résidence principale. Il faut aussi faire appel à des entreprises RGE.


Travaux ou matériaux respectant les critères de performance :
    isolation des parois opaques (murs) ;
    isolation des parois opaques (toitures) ;
    isolation des parois vitrées ;
    protection des murs, toitures ou parois vitrées contre le rayonnement solaire ;
    équipements de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire (ECS) fonctionnant  au bois ou autre biomasse ;
    équipements de production d’ECS fonctionnant  à l’énergie solaire ou avec une pompe à chaleur ;
    chaudières à condensation ou à micro-cogénération, équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable (pompe à chaleur, énergie hydraulique ou biomasse, énergie éolienne).
    isolation thermique des planchers bas ;
    volets isolants ou portes d’entrées donnant sur l’extérieur ;
    régulation et programmation du chauffage ;
    appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage ou d’eau chaude sanitaire* ;
    calorifugeage ;
    raccordement à un réseau de chaleur  ;
    réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire ;
    borne de recharge de véhicule électrique.

06/04/2016

 

Les promoteurs immobiliers: résumé de l'année 2015

Enfin une éclaircie en 2015 avec une hausse des ventes de + 13,6 % laissant entrevoir la fin des années noires. L'année 2016 pourrait continuer dans le même sens

Ce phénomène s'explique par le retour sur le marché immobilier des investisseurs qui ont acheté plus de 50 000 biens neufs. La hausse est supérieure de 43% par rapport à l'année 2014. Cela a été possible grâce a la loi PINEL (les avantages de pouvoir louer à un ascendant / descendant, de moduler la durée d'engagement (6,9 et 12 ans), d'une fiscalité de 12 a 21% ), au prix stable de l'immobilier, aux taux d’intérêts bas et à la reprise économique.

Mais cela ne doit pas cacher la baisse des ventes en accession à la propriété qui ont vraiment décroché au 4ème trimestre 2015 suite à l'annonce du nouveau PTZ 2016 qui devrait booster les chiffres dès le début de cette année.

Dans certains endroits, les promoteurs sont inquiets car l'offre est souvent décalée par rapport à la demande avec la construction d'appartements bien trop grands. De plus, il reste toujours les problèmes du peu de terrains constructibles en vente, de la lenteur administrative, du poids des contraintes, des recours abusifs,....

21/03/2016

 

Droit de rétractation: quand s'applique t-il ?

Un délai de rétractation est accordé à quiconque signe une promesse de vente. Celui-ci court à compter de sa notification au signataire. Sauf application d'une condition suspensive, passé ce délai, l’acquéreur se doit de signer la vente.
Seulement, pour rappel, ce délai ne s'applique que dans le cadre d'une construction ou de l'achat d'un immeuble et non d'un terrain, même s'il est destiné à la construction.
Il n'existe, en effet, aucun droit de rétractation après signature de la promesse de vente d'un terrain.

01/03/2016

 

Bien'ici, site national d'annonces immobilières

Bien ici est un site internet national regroupant plus d'un million d'annonces immobilières créé dans le but de contrer les -toujours plus nombreux- nouveaux intermédiaires de l'immobilier du type leboncoin.fr . Il est le fruit de l'alliance des acteurs de l'immobilier comme les agents ou promoteurs. Il n'a pas pour vocation de remplacer les plateformes propres aux différents professionnels impliqués (ces derniers conservant leurs propres sites internet et autres vitrines de communication), mais bien de proposer aux vendeurs et futurs acquéreurs, de nouveaux outils permettant de les mettre en relation, dans le neuf comme dans l'ancien (visualisation 3D du bien et du quartier, visite virtuelle, ... )

28/12/2015

 

 

Informations et garanties en matière de construction immobilière

Dans le cadre de la loi Pinel, des mesures avaient été décidées afin que les professionnels intervenant dans le cadre d'une construction immobilière fournissent aux clients les garanties permettant de justifier de leur sérieux notamment en matière d'assurances.
Aujourd'hui, la loi Macron vient y apporter certaines modifications puisqu'il est question pour le client d'être en mesure d'identifier clairement l'assureur et, ainsi, éviter de quelconques désagrément en cas de litige. Le justificatif d'assurance devient donc obligatoire ce qui n'était pas le cas avant puisqu'il s'agissait jusque là de pouvoir simplement justifier de sa souscription. Aujourd'hui, en plus d'en fournir le justificatif, celui-ci sera à joindre au contrat de vente si celle-ci venait à intervenir dans les 10 années suivant la construction.
Un modèle de ce justificatif va donc être établi et publié au journal officiel.

18/09/2015

 

Du nouveau concernant le PTZ "réhabilitation"

Pour rappel, le prêt à taux zéro "réhabilitation" ou "rural" est un prêt octroyé sous conditions (notamment de ressources) et sans intérêt dans le cadre d'une primo accession. Plus particulièrement, ce PTZ concerne les acquisitions de logements anciens nécessitant de gros travaux et situés en milieu rural. Une liste de communes éligibles a d'ailleurs été établie.
Aujourd’hui, il est question d'étendre ce dispositif à pas moins de 30 000 communes correspondant à l'ensemble de la zone C soit l'équivalent de 90% de la métropole française.
Si elle est adoptée, cette mesure pourrait entrer en vigueur dès le mois de janvier prochain.

18/09/2015

 

Transactions immobilières: amandements de dispositions de la loi ALUR

Le gouvernent a de nouveau apporté certaines modifications à des dispositions de la Loi ALUR, effectives depuis le 29 aout 2015 et dont l’objectif est de diminuer la liste des pièces à joindre à la promesse de vente d'un lot d'un immeuble, pour en réduire les délais de réalisation.
Ils ne sera donc plus obligatoire d'annexer certains documents comme l'attestation faisant état de la superficie du lot qui s'ajoutait alors à l'attestation "loi carrez", ainsi que, dans certains cas, les PV des AG des trois dernières années.
Dès le 1er janvier 2017, ce sera également le cas du plan pluriannuel de travaux et de nombreux autres allègements sont également prévus dans le cas où l'acheteur serait déjà propriétaire dans l'immeuble ou s'il est question de l'achat de lots dit "secondaires "comme une cave ou une place de stationnement.
Il est également question de pouvoir transmettre l'ensemble de ses informations à l'acquéreur par tout autre format que le papier.

18/09/2015

 

Assurance emprunteur: nouvelle obligation au 1er octobre 2015

A compter du 1er octobre prochain, toute personne prévoyant de souscrire  une assurance emprunteur dans le cadre d'un financement immobilier recevra obligatoirement une fiche d'information standardisée. Il devra y être question dès le commencement de ses démarches dès lors qu'il s'agit de garantir un emprunt immobiliers, quel qu'il soit.
Cette fiche devra faire mention, dans le détail, des garanties proposées, mais également du fait que l'emprunteur peut y adhérer auprès de la compagnie de son choix.
Enfin, il devra également faire apparaitre son coût, en euros et en pourcentage.

24/09/2015

 

Assurance emprunteur: l'appel d'une plaignante jugé recevable

Une emprunteuse avait souscrit l'assurance de la banque pour son prêt immobilier en 2010. 2 ans plus tard, elle a voulu substituer cette assurance par une autre avec les mêmes conditions mais moins chère .La banque a mis son veto en expliquant que le contrat n’était pas résiliable.

En première instance, le tribunal de grande instance de Lille (59) avait donné raison à la banque. Mais la cour d’appel de Douai (3e chambre, 17/09/2015. N° minute 15/637, N° RG 14/01655) l'a déjugé avec des arguments précis.

Pour sa défense, la banque invoquait le code des assurances. Son article L. 113-12 dispose que les droits de résiliation à échéance annuelle « ne sont pas applicables aux assurances sur la vie ». La cliente avait souscrit une assurance emprunteur classique, invalidité-incapacité-décès. Pour la banque, l’article L. 113-12 s’applique dans la mesure où il est question de décès. Ce ne fut pas l'avis de la cour d’appel. « Les contrats d’assurance emprunteur qui garantissent, outre le risque décès, divers autres risques tel l’incapacité temporaire de travail ou l’invalidité, ont un caractère mixte et ne relèvent pas du régime des assurances sur la vie », ce qui fait qu’ils peuvent être résiliés chaque année, comme une multirisque habitation ou une assurance auto.

La banque s'était aussi retranchée derrière la loi Hamon : depuis juillet 2014 un emprunteur peut résilier son assurance dans les douze mois suivant la souscription, pas plus tard. En effet, la demande de la cliente a été faite 2 ans plus tard.
Que nenni répond la cour d’appel de Douai : l’entrée en vigueur de la loi Hamon « ne signifie pas que cette faculté de résiliation n’existait pas antérieurement à sa publication ». Cela va donc au-delà de cette loi Hamon et du délais de douze mois pour résiliation de son contrat d'assurance.

On attend aussi l’arrêt de la Cour de cassation qui doit se prononcer début 2016 sur une décision de la cour d’appel de Bordeaux de mars 2015. En effet cette dernière avait affirmé que l’assurance emprunteur était résiliable à chaque échéance annuelle. L’affaire est importante pour les consommateurs. Pour un emprunt immobilier, l’enjeu peut se chiffrer, en fonction des cas, en centaines voire en milliers d’euros.

02/10/2015

 

Renforcement du PTZ au 1er janvier 2016

Le ministère du logement annonce que dès le 1er janvier 2016, de nouvelles conditions d'octroi du prêt à taux zéro seront mises en place, dans le neuf comme dans l'ancien. L'objectif de ce renforcement reste de favoriser l'accession à la propriété tout en relançant l'activité dans les secteurs de la construction et de la rénovation.
Pour rappel, le prêt à taux zéro est un prêt permettant le financement d'une partie d'une acquisition immobilière et dont les intérêts sont pris en charge par l’État. Il reste réservé aux primo-accédants, c'est à dire aux ménages n'ayant jamais été propriétaires ou qui ne l'ont pas été depuis au moins
deux ans. La principale mesure annoncée concerne l'ouverture à la France entière du prêt à taux zéro dans l'ancien, jusqu'alors réservé à 6000 communes rurales dites "à potentiel". Il reste néanmoins réservé à l'acquisition de logements à réhabiliter et dont le montant des travaux correspond à 25% minimum du coût total de l'opération.
Toutes les autres mesures de renforcement, notamment la hausse des plafonds de revenus ou encore le rallongement du différé de remboursement sont visibles sur le site internet du Ministère du Logement, de l’Égalité des Territoires et de la Ruralité www.territoires.gouv.fr  
Par ailleurs, le projet de loi de finances pour 2016, prévoit de limiter aux six premières années l’interdiction faite à tout emprunteur d’un prêt à taux zéro de mettre son logement en location dans des conditions encadrées.
Pour mémoire, le même projet de loi revient sur la suppression de l’APL Accession décidée il y a un an et qui est donc finalement maintenue.

Simuler votre PTZ 2016

16/11/2015

 

Location d'un logement: documents exigés

Une liste des documents pouvant être exigés par un bailleur auprès d'un candidat à la location et sa caution vient d'être publiée par décret dans le cadre de la Loi ALUR.
Pour le candidat comme pour sa caution, il y est question d'un justificatif d'identité en cours de validité devant obligatoirement comporter la photo et la signature de son titulaire, un justificatif de domicile et un justificatif d'activité professionnelle adaptable selon le statut (salarié, commerçant, profession libérale,...) accompagné d'un justificatif des ressources (salaire, retraite, revenus fonciers,...)
Il peut s'agit aussi bien de personnes physiques que de personnes morales.
A noter que pour l'ensemble de ces pièces, il peut s'agit de copies comme de documents originaux, établis en français et montants renseignés en euros.

17/11/2015

 

Jusqu'où va le devoir de conseil des banques?

Dans le cadre d'une affaire opposant un investisseur à sa banque, à la quelle il reprochait d'avoir failli à son devoir de mise en garde,la cour de cassation a estimé que la banque se doit, en effet, d'informer son client à la fois sur les caractéristiques propres au crédit accordé mais aussi sur les risques éventuels de l'opération envisagée, mais que ci celle-ci ne présente pas de risque particulier en matière d'endettement, elle n'est alors pas tenue à une "obligation de mise en garde "envers son client emprunteur.

10/12/2014

Législation en matière d'immobilier: le cas des annonces sur internet

Une enquête de la direction générale de la concurrence , de la consommation et de la répression des fraudes a mis en avant les nombreuses irrégularités présentes dans les annonces immobilières publiées en ligne par les professionnels de l'immobilier.
En effet, la législation en matière de publication immobilière est très stricte et internet n'y échappe pas. Or, une étude révèle que plus de la moitié des publications en ligne comporte de nombreuses infractions. Si une majorité d'entre elles reste sans gravité, certaines peuvent s'avérer bien plus préjudiciables. Le plus souvent, elles concernent la performance énergétique du bien proposé à la vente ou à la location, ou encore sa surface. Mais l'étude indique qu'il arrive encore que certaines agences ne communiquent pas le montant des honoraires facturés , ce qui est formellement obligatoire, aussi bien pour informer le locataire dans le cadre d'un bail, qu'un acheteur (loi ALUR).
Mais il est important de préciser qu'il n'est pas ici question de tromperies, mais bien de négligences dues à un manque de connaissances en matière de règlementation.
Il est également évident qu'internet n'est dans ce cas utilisé que comme une vitrine, un nouveau moyen de communication et qu'une vente reste toujours précédée d'étapes essentielles comme la visite ou la signature chez le notaire. Un achat immobilier reste donc bien une transaction "protégée et sécurisée par la loi".

10/12/2014

Le Prêt à Taux Zéro dans l'ancien.

Le retour du PTZ dans l'ancien, prévu par le projet de loi de finances 2015, est effectif depuis le 1er janvier et s'inscrit dans la volonté annoncée de favoriser l'accession à la propriété. 
Dans la lignée du PTZ+ dont l'objectif est de relancer la construction, le  "PTZ rural" a pour but de "revitaliser les centres bourgs " jugés à potentiel par leur niveau d'équipements et de services existants. 
Son éligibilité sera pour autant soumise à conditions, notamment à celle de réaliser des travaux de rénovation pour un montant d'au moins 25% du coût de l"opération.
Sylvia Pinel, ministre du logement dévoilait lundi les communes concernées.

54 - Meurthe-et-Moselle

Allain, Audun-le-Roman, Avricourt, Azerailles, Baccarat, Badonviller, Bainville-aux-Miroirs, Bayon, Blâmont, Blénod-lès-Toul, Briey, Bulligny, Chambley-Bussières, Charency-Vezin, Cirey-sur-Vezouze, Colombey-les-Belles, Crévéchamps, Deneuvre, Einvaux, Essey-et-Maizerais, Favières, Fillières, Gerbéviller, Glonville, Goviller, Haroué, Jeandelize, Joudreville, Landres, Longuyon, Magnières, Mancieulles, Marainviller, Merviller, Moutiers, Moyen, Neuviller-sur-Moselle, Ogéviller, Pagny-sur-Moselle, Piennes, Pierrepont, Roville-devant-Bayon, Royaumeix, Tantonville, Thiaucourt-Regniéville, Trieux, Tucquegnieux, Vézelise

57 - Moselle

Abreschviller, Albestroff, Altviller, Aulnois-sur-Seille, Avricourt, Bénestroff, Berling, Bermering, Bitche, Boucheporn, Boulay-Moselle, Bouzonville, Brouderdorff, Château-Salins, Dabo, Dieuze, Fénétrange, Fontoy, Goetzenbruck, Gorze, Grostenquin, Le Val-de-Guéblange, Guessling-Hémering, Guinglange, Héming, Herny, Hommarting, Imling, Insming, Kerling-lès-Sierck, Kirschnaumen, Lambach, Lelling, Lemud, Lesse, Lixheim, Lorquin, Loudrefing, Lutzelbourg, Maizières-lès-Vic, Many, Mittelbronn, Montbronn, Morhange, Moussey, Nébing, Piblange, Réchicourt-le-Château, Rimling, Rodemack, Rohrbach-lès-Bitche, Rustroff, Saint-Louis, Saint-Louis-lès-Bitche, Saint-Privat-la-Montagne, Saint-Quirin, Sarralbe, Sarraltroff, Servigny-lès-Sainte-Barbe, Sierck-les-Bains, Siersthal, Théding, Troisfontaines, Vibersviller, Vic-sur-Seille, Haute-Vigneulles, Vilsberg, Waldweistroff, Walscheid, Wittring, Zimming, Zoufftgen

08/01/2015

Assurance emprunteur et équivalence de garanties

C'est avec l'entrée en vigueur de la loi Lagarde qu'apparaissait la notion "d'équivalence de garanties". Celle-ci permet, en effet, à l'emprunteur de faire jouer la concurrence entre contrats dits "délégués" et contrat "groupe" du prêteur au moment de souscrire à l'assurance.
Mais toute décision devant être évidement motivée,  un comparatif pertinent entre les contrats était nécessaire. C'est sur ce point que travaillait le Comité Consultatif du Secteur Financier , qui a rendu son avis  définitif le 13 janvier: une méthode en trois étapes.
Dans un premier temps sera établie une liste de critères de garanties minimales exigibles du prêteur en fonction du dossier concerné. Celle-ci sera composée de onze critères généraux auxquels il sera possible d'ajouter 4 critères maximum relatifs à la perte d'emploi. Il sera possible pour le prêteur d'apporter les précisions nécessaires quant à la valeur exigée de certaines garanties. Dans le cas où l'emprunteur souhaite effectivement faire jouer la concurrence, le prêteur s'engage à lui remettre dans les meilleurs délais ce comparatif, appelé fiche personnalisé". Seuls les critères mentionnés dans cette liste peuvent être utilisés par le prêteur pour justifier sa décision. Enfin, un groupe du CCSF travaille à la conception d'un lexique de l'assurance emprunteur .
Entrée en vigueur prévue au plus tard au 1er octobre 2015.

29/01/2015

Les investisseurs en immobilier en 2015

La dernière étude IPD/CREDIT FONCIER, montre que le 1er investisseur en immobilier est les assureurs avec 30% devant les SCPI - OPCI grand public : 21%. Ceux-ci bénéficient de la collecte des épargnants qui délaissent le livret A.

Les exemples sont nombreux :   AXA qui a acheté en février 2015 un terrain situé au cœur de la City à Londres, pour y faire construire un immeuble de bureaux.  Le groupe mutualiste MACSF qui a acquis une résidence de tourisme haut de gamme située à Avoriaz, en Haute-Savoie. ALLIANZ qui veut investir dans des immeubles de bureaux ou dans des centres commerciaux dans les grandes métropoles comme New-York, Paris ou Amsterdam...

Le montant total qui devrait être injecté dans ce secteur avoisinerait cette année les 22,7 Md€

31/03/2015

La cour d'appel de BORDEAUX vient de lancer un gros pavé dans la mare des banquiers.

Le 23 mars 2015, la cour d'appel de Bordeaux a rendu son verdict en faveur d'un particulier face à sa banque, le Crédit Mutuel. En effet, elle a estimé qu'il était possible de résilier l'assurance emprunteur souscrite en même temps qu'un prêt immobilier pour en prendre une autre, même plusieurs années après avoir obtenu son crédit.

La loi HAMON avait déjà permis à un emprunteur de changer d'assurance jusqu'à un an après la souscription d'un prêt immobilier sous certaines conditions demandées par les banquiers.

La banque s'est déjà pourvue en cassation pour invalider cette décision et il y aura foule pour le verdict final.

11/04/2015

Impôt sur le revenu foncier

L'encaissement de loyers par un bailleur engage ce dernier à les déclarer aux impôts. On parle de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou de revenus fonciers selon que le logement soit loué meublé ou non.
Pour ce qui est des revenus fonciers, la loi propose au bailleur deux alternatives:
- le micro foncier: Il s'agit du régime automatiquement appliqué si le revenu foncier annuel ne dépasse pas 15 000 €. Ici, pas besoin de remplir de déclaration spécifique aux revenus fonciers. Il s'agit de déduire les différentes charges au moyen d'un abattement forfaitaire de 30% , sans justificatif. Le revenu calculé est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu une fois ajouté aux autres revenus du foyer fiscal. Un déficit foncier n'est donc pas envisageable et à cela s'ajoutent 15.5% de prélèvements sociaux .
- le foncier réel: il s'agit cette fois du régime appliqué lorsque le revenu foncier annuel dépasse 15 000 € ou dans le cadre de certains dispositifs de défiscalisation. A l'inverse du régime micro foncier, il est nécessaire de remplir la déclaration 2044 propre aux revenus locatifs et toutes charges déductibles définies par le code général des impôts, sont à justifier. Si le résultat issu de cette déduction est positif, il constitue alors le revenu foncier net imposable. En revanche, si le montant des charges est supérieur aux recettes et que le résultat présente donc un résultat négatif, on parle alors de déficit foncier. Il est alors déduit du revenu global dans une certaine limite.

13/04/2015

Imposition des marchands de biens après cessation d'activité

Le code général des impôts définit le marchand de biens comme une personne physique qui achète en son nom des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre. Ses revenus relèvent de la catégorie bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont soumis à l'impôt sur le revenu.
S'il vient à vendre des biens acquis dans le cadre de son activité commerciale alors qu'il déclare avoir cessé son activité, la loi considère que cette dernière se poursuivra jusqu'à la liquidation totale de son stock.
Les plus-values réalisées restent donc soumises à l'impôt sur le revenu dans le cadre des BIC.
(décision de la cour administrative d'appel de Marseille du 2 avril 2015)

13/04/2015

Le délais de rétractation dans un compromis de vente immobilière :

Jusqu’à présent, les futurs acquéreurs avaient 7 jours pour se rétracter après la signature de leur compromis de vente d'un bien dans l'ancien. Demain on devrait passer à 10 jours mais il commencera dès la première présentation à l'acquéreur de la lettre notifiant l'acte et non plus au jour de la conclusion du contrat.

On n'attendait pas cela de la loi MACRON mais plutôt une simplification ( c'est la mode en ce moment soit disant) de la loi ALUR et plus précisément de la tonne de documents à présenter pour émettre un compromis de vente.

Pour les opérations immobilières encours, rien ne change et des modifications de la loi pourraient intervenir après le 49-3 et la deuxième lecture au sénat

21/06/2015